《求是》定调居民负债表：这场财富保卫战动真格了

文/小龙人「房联社」 出品

近日，《求是》网刊发的一篇分量极重的评论员文章，彻底打破了过去房地产与财经界的诸多政策模糊地带。文章没有避讳过去被视为敏感词的“居民负债表”，而是明确且直白地定调：要加快修复居民资产负债表，着力稳定房地产市场，防止资产价格下跌对消费信心的负向螺旋。

对于长期关注房地产宏观周期的《房联社》而言，这一表态不仅是政策工具箱的升级，更标志着顶层设计在宏观经济诊断上，完成了一次历史性的“认知框架转换”——它不仅承认了资产价格（房产、股票）缩水对实体经济的制约，更将调控重心从过去的“供给端防风险”，正式转向了“需求端防螺旋”。

为什么此时正视“居民资产负债表”？

要理解这篇长文的深意，必须先拆解当前中国家庭在深度调整周期中所面临的财富账本：

• “财富效应”的全面逆转：在过去二十年的增量时代，中国居民的家庭财富结构高度集中。根据央行过往的城镇居民家庭资产负债调查，住房等实物资产在家庭总资产中的占比普遍接近七成。当房地产进入存量周期，资产端的估值回落，最直接的后果就是居民产生“家底变薄”的体感。
• 资产缩水与负债刚性的“死亡剪刀差”：在标准的资产负债表中，资产 = 负债 + 所有者权益（净资产）。当二手房价格出现调整，资产端在持续折价；但居民在黄金期背负的长期房贷（负债端）却具有绝对的刚性，必须按月足额偿还。这种“资产缩水、负债不动”的挤压，导致居民个人的“权益端”（即个人净资产）被动收紧。
• 理性的微观个体，组合成防御性的宏观寒冬：面对身家受损和未来收入预期的不确定性，微观个体的理性选择不是扩大消费，而是开启“防御模式”——增加储蓄、压降非必要开支、以及选择提前还贷（缩减负债表）。然而，当全社会所有人同时选择“缩表”时，宏观上就会演变成总需求不足、企业利润下滑、就业承压，进而反向加剧资产价格的下跌。这就是官方高度警惕并首次定调要切断的“负向螺旋”。

深度推演：房地产在修复负债表中的“三维定位”

《求是》文章将“修复居民负债表”与“稳定房地产市场”紧密绑定，传递出三个独立且极其务实的底层重估逻辑：

• 重塑核心逻辑：稳消费必须先稳资产
• 过去路径的局限性：过去很长一段时间，促消费的政策多集中在流量端，如发放消费券、给予汽车或家电“以旧换新”补贴。但对于家庭而言，这些政策刺激的是“微观边际支出”，无法扭转“宏观财富缩水”带来的不敢消费心理。
• 资产端的“定海神针”效应：房产作为中国家庭最大的资产包，其价格波动的信号意义远大于消费券。只有在政策上明确稳住房地产这个最大宗的资产价格，阻断财富持续折价的幻觉，居民部门的资产负债表才能停止失血，消费信心才能从底层获得支撑。
• 供求关系重构：从“总体短缺”走向“存量分化”
• 总量时代的终结：目前我国城镇人均住房建筑面积已达较高水平，户均拥有住房超过1.1套，全国性的“缺房时代”已经过去。这意味着，试图通过总量大水漫灌来带动全国房价普涨、从而实现“人均负债表修复”的逻辑已经彻底失效。
• 资产成色的大洗牌：未来的修复将呈现极度的不对称性。只有那些位于大城市核心地段、具备优质配套与高品质居住体验的“好房子”，才具备资产锚定的功能，成为修复负债表的正面资产；而大量缺乏人口和产业支撑的远郊、老破小以及低质房产，其金融属性将继续剥离，回归纯粹的居住消费品属性。
• 政策机制跃迁：从“局部止血”向“国家队兜底”演进
• 传统工具的边际递减：过去降低首付比例、取消限购、下调房贷利率等政策，本质上是在鼓励居民继续“加杠杆”去买房。但在负债表受损、居民主动去杠杆的背景下，传统供给端和需求端的刺激政策边际效应正在递减。
• 大财政与大金融的协同：要真正稳定房地产并修复负债表，政策正在转向由国家队入场“兜底存量”。通过地方政府或国企大手笔收储存量商品房转化为保障房，不仅能直接为高库存的开发商和二手房市场“精准止血”，更能通过政府信用背书，为整个社会的资产价格构建一道坚实的防线。

独立媒体思考：下半年行业面临的三个硬核拷问

作为房地产财经自媒体，我们必须抛弃过去的宏大叙事与非黑即白的乐观主义，以独立的视角冷静审视这场“负债表保卫战”背后的深层痛点：

• 拷问一：杠杆率的重平衡，钱从哪里来？
• 修复资产负债表不外乎两种路径：要么资产升值，要么负债减少。在资产端无法重回暴涨时代的前提下，如何平稳、安全地降低居民的债务负担是关键。
• 未来可能需要更高层面的金融创新。例如，是否会进一步大幅度下调存量房贷利率，将过去由于高利率产生的利息负担，转化为居民可支配的现金流？是否会通过财政手段，对中低收入购房群体实施定向的债务减免或利息补贴？这考验着顶层设计的财政腾挪能力。
• 拷问二：财产性收入的单一性如何打破？
• 中国居民长期以来面临一个巨大的结构性缺陷：可支配收入中，超过五成高度依赖工资性收入，而代表“钱生钱”能力的财产净收入占比极低。
• 当房地产这个唯一的“财富放大器”熄火后，居民负债表的修复不能仅仅依靠地产。正如《求是》文中同时提到的“促进资本市场健康稳定发展”，如何建立一个具备长期赚钱效应、能形成正向财富反馈的股市，让居民拥有除房产之外的第二财富锚，是实现负债表多元化修复的必由之路。
• 拷问三：如何平衡“房住不炒”与“稳定资产价格”的边界？
• 这也许是未来几年最微妙的政策平衡术。政策既要防止资产价格过快下跌引发系统性金融风险和消费螺旋，又要坚决避免重走过去炒房、吹大资产泡沫的老路。
• 这意味着，未来的房地产政策将极其精准和克制。所谓的“稳定”，是指将价格控制在一个合理的、波动幅度可控的区间内，通过时间的推移、经济的增长和居民收入的逐步提高，用“时间换空间”的方式，慢慢消化过去积攒的估值溢价，实现负债表的软着陆。

结语

《求是》发文正视并探讨居民资产负债表，其核心历史价值在于完成了国家宏观调控层面的大政方针纠偏。它告诉市场，宏观政策的视野已经不再局限于单一的企业防爆和地方债去风险，而是切实进入了关乎每一个家庭、每一个微观个体财富安全的深水区。

中国居民资产负债表的这一场“无声的保卫战”，才刚刚掀开最关键的序幕。对于房地产行业而言，野蛮生长的红利已经彻底消失，但围绕着“高品质资产守护与负债表安全修复”的全新存量时代，才刚刚开始。