创5年新高，一线城市开挂了？

哎呦喂~中国一线城市的成交量竟然反弹了？！！！

那么，是真的“回暖”复苏，还是又一次回光返照呢？

好久没写房子了，今天就带大家看看数据，看看2926年上半年楼市到底是“回春”还是“回光返照呢”？

01

北京——2万套

北京住建委的数据显示，今年3月份，4月份，5月份北京二手房的网签成交量分别是19988套、17983套、15800套

从成交数据看，3月份成交量最高，达到1.99万套，也就是接近2万套

那么，3、4、5三个月，成交19988套、17983套、15800套，从北京历史成交数据看，到底算多还是算少呢？

我查了一下，2025年4月份开始到现在12个月二手房成交量大概再1.3万到1.5万套左右，以1.5万套为基准，

那么3月份成交量增加4000套左右、4月份成交量增加2.9万套、5月份增加0.58万套·

从成交总量维度看，确实高于过去12个月的平均成交量，但从成交趋势维度看，3、4、5三个月的成交量是逐渐递减的

换句话说，对比去年确实变好，但这次的势头能否保持住，还不能确定~

6月份截至14号的二手房成交数据是6905套，按这个数据推算6月而首付总成交量再1.4万到1.6万之间。

北京2025年全年成交17.4万套，平均每个月成交大概再1.45万套，而2026年3-6月份成交量再1.5万套，每个月多5000到10000套。

从这个维度看，成交数据确实增加~确实比过去12个月的平均量是多的

那么该怎么判断当下的北京楼市，毕竟竟全网都在喊”北京二手房“成交2万套，创新高了嗯”

其实呢，北京二手房月成交量在1.3万套到1.7万套之间，是比较正常的幅度状态，属于不热也不冷。

同时，我查了2026年3月份成交量最高的月份历史数据，大家可以看一下：

2021 年 3 月：22172套

2022 年 3 月：17085套

2023 年 3 月：22192套（近五年 3 月最高）

2024 年 3 月：：14280套

2025 年 3 月：19233套

2026 年 3 月：19886套（截至 4 月 1 日官方最终数据）

从历史同期的数据看，2021年3月份北京楼市成交量最高，达到了2.2万套，而彼时的宏观背景是中国楼市大跌历史巅峰，全国成交量达到了18.3万亿，是国楼市成交量最高的年份。

这一年的3月份，北京二手房成交量是2.2万套，

而2026年3月，此时的宏观背景是拉通胀抗通缩、全国商品房成交量腰斩40%，

在这样的背景下，北京3月份二手房成交量达到1.98万套，确实是亮眼的数据~

那么，既然3月份成交量攀升，数据确实也是“含金量”十足，是不是就意味着北京楼市回暖了呢？

我刚刚说说了，从成交趋势看，4、5、6三个月份在1.5万到1.7之间浮动，并没有再创新高，这种行情属于“企稳”，而非“反转”

为了让这个问题的答案 更准确，我又查了两个方面的数据：

第一个方面的数据：挂牌量

——3月份

北京的挂盘了确实在在下降，截止3月份已经降至12.2万套，如果按照3月份成交量1.98万套计算，北京二手房6.5个月就已经消化掉了

——5月份

5月份挂盘两持续下降，比三月份12.2万套减少3800套，降至11.85万套

从上面两张图能看出，北京的二手房挂牌量从2023年开始攀升，在2024年926之前达到14.22万套的历史新高

其后两年2025年、2026都是下降的·

那么，这说明什么呢？

说明北京二手房挂牌量在最近三年，最低的底线是11.85万套，最高线是14万套左右。

所以从供需维度看，北京二手房成交量增加，挂盘量减少是客观事实，只不过无论成交量还是挂盘量的调整都是“缓慢的”。

价格维度北京房价从均价维度看变化并不大，浮动在0.1%到0.2%，这种均价浮动基本可以忽略不记

但如果聚集到具体楼盘，价格分化及其严重：

——举个上涨的例子

2021开盘销售价格11.5万/㎡的海淀 圆明天颂 ，现在涨幅达到35% 成交价格在15.5万/㎡到16万/㎡。

——举个下跌的例子

丽泽 · 太平桥西里的 69㎡的 老破小，2022年成交价格是538万，现在成交价格是320万，跌幅超过40%

更多的例子也不赘述累举了，北京这座城市的特征就是天上阳春白雪、地上下里巴人，涨得继续涨、跌得继续跌两极分化持续割裂

其实呢，北京买房真的不用太纠结，因为新房贵，二手房旧，又想地段好、又想价格便宜这种事情，吃庆丰包子可以实现，在北京买房嘛~就别指望了

从数据维度看趋势，北京楼市目前二手房成交量攀升到1.5万套以上，属于供需趋稳，

如果能继续守住3-5个月，2027年北京楼市二手房月均成交量不排除攀升到1.6万套——1.7万套

成交量持续攀升的背景下，该怎么做家庭房产配置，推荐阅读《》

02

深圳——涨价而来

3月、4月、5月连续三个月，深圳二手房分别成交了5071套、5644套、5534套，虽然有浮动但波动很小，二手房成交量属于稳中有进

6月份截至17日深圳二手房成交4545，日均成交是：4545➗️17=260

那么按照每天成交260套的速度推算，深圳6月份二手房成交量会超过8000套。

不过呢，8000套这个数据对于深圳而言太炸裂，我没有那么乐观，

我按照深圳历史成交量估算，深圳6月份二手房成交量超过6000套，大概率事件·

那么，作为四个一线城市中“跌幅最大”、“下跌最久”的深圳而言，二手房成交量稳中又进，是不是就可以高兴的说：

深圳楼市企稳，回春了呢？

答案是否定的，因为深圳二手房挂盘量一直在增加，

深圳二手房在2024年9月份达到当年新高——6.9万套，其后926救市落地，深圳楼市二手房有一波减少达到6.7万套到6.6万套

下图是2024年挂牌走势

但短暂减少之后二手房挂盘量继续攀升，到了2025年深圳二手房挂盘量攀升至7.3万套

下图是2025年挂盘量

到了2026年，深圳的二手房挂盘量不降反增：8.05万套

二手房挂盘量从6.9万套到7.3万套再到8.05万套，增速分别是5.8%、10.27%、16.67%

这说明什么？

说明深圳二手房东抛售的速度越来越快

一方面是二手房成交套数维持在4000套-6000套,也就是5000套上下浮动增速较低；

另外一方面深圳二手房挂盘量却在不断增加，且增加速度越来越快这说明了什么？

不仅挂盘增速越来越快，挂盘价格也越来越低、

那么，是不是就可以一锤定音：深圳楼市，不仅没有回暖还继续下跌呢？

恰恰相反，

在一个看空大于看多的市场：深圳房价竟然涨了

深圳二手房成交价却恰恰相反，不仅没有下跌，还上涨了：5月份成交价格上涨3000元/㎡

那么，该怎么看深圳楼市2026年的小阳春，怎么看待深圳楼市挂盘量、挂牌价格下降，但成交量稳价升呢？

原因内也简单，深圳改善客户入场了

深圳刚需客户购买的总价格段在300万套到500万/套，主要集中关外和平布吉

而改善客户购买的总价格段在500万/套到1000万/套，主要集中在福田、南山、宝安和龙华核心区

换句话说，深圳楼市不好的区域，降价也不太好卖，所以二手房光盘量和价格都在拉胯

但核心地段的次新房的成交量占[月均5000套]的比例在上升，这意味着成交价格会上涨

那么为什么3月和4月深圳二手房价格不涨，偏偏5月份上涨呢？

因为4月29日深圳出台新政，也就是4・29 楼市新政，针对500万到1000万集中的南山、福田、宝安新安街道三大核心区放开了限购

所以，政策脉冲挤压之下，深圳二手房5月份成交量价格攀上了6万大关

绝大部分人买房都会做按揭，如何正确使用按揭，可以看文章《》

03

上海——创5年新高

上海二手房成交量是四个一线城中最炸裂的，炸裂到什么程度呢？

3月份成交31215套，创过去5年最高，其后的4月份、5月份分别成了了28936套、28023套

大家知道2025年上海二手房全年成交量是多少吗？

25.45万套

这意味着2025年上海月均成交量在2.11万套

现在将2026年3、4、5月份的成交量和2025年的均成交量一对比，大家就会发现，这成交量增长都在30%左右

即便以10年为周期，成绩量在3万套以上，上海也是不见的

所以，上海二手房成交量是真正的炸裂

上海数据比较全，6月还差4天结束，但二手房成交量基本可以估算出来，截止26日超过2万套，预估6月份不会低于2.1万套

与此同时，上海二手房挂盘量大幅下降，不仅是大幅下降，而且是持续下降

上海楼市唯一的遗憾就是成交价上不去：二手房成交均价已经在4.3万到4.5万浮动了

那么一个有趣的问题就来了：成交量嗷嗷炸裂，怎么价格就是矮矬穷呢？

答案是入门刚需

别看上海楼市天天豪宅售罄，但真正支持上海二手房成交量不断攀升的主力是入门刚需

啥叫入门刚需？

就是第一次买房，钱少，所以只能买上海便宜的老破小，这样一来单价和总价就都下来了

从目前的数据看，上海二手房成交量第一主力200万-300万为主，第二主力300万-500万为主

上海最大的问题是老破小特别多，而且老破小从200万到800万都有，带来的结果就是刚需到改善的置换过程，是“便宜的老破小”置换“贵一些的老破小”

所以呢，上海二手房成交量会很高，但价格上不去

说到底，还是上海房价太贵了，像置换1000万以上的房子，这个门槛拦住了太多人

置换家庭，该怎么做家庭房产配置，推荐阅读《》

04

广州——新房压枝头

广州楼市和另外三个一线城市的逻辑完全不一样，成交量的第一把交椅是新房，而不是最能代表真实供需关系的二手房~

为什么呢？

因为广州祭出的大招是提高户型使用面积，也就是110%、120%、130%的实用率

换句话说，用2房的价格买入3房，甚至是3+1房

这就带来一个后果：新房成交量快速上涨，二手房成交量虽然没有大跌但一直都是9000套到10000套

换句话说，在广州楼市买卖的零和游戏中，大BOSS给新房开了外挂，把本应该是二手房的成交量“转移到新房上”了

来，先看广州二手房成交量——

广州3、4、5三个月分别成交10126、10426、9987套，这个成交相比2025年月均成交量9068套而言有小幅提升

我看了一下，广州数据比较乱，没有查到准确的二手房挂盘量数据，但二手房挂盘量在14万到16万套是比较多的数据~

新房成交量——

5 月，广州新房成交 6785 套，环比上涨 23% ；网签面积 75.15 万㎡，环比上涨 21% 。

也恰恰因为新房成交量不断冲高，在广州一边降低土拍，一边去化的策略之下，广州新房库存量持续下降

广州楼市的解药是城市更新，拆、拆、拆，这一拆一建带来的刚性需求是广州的持续的购买力~

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05

说在最后，

1、大会

中国楼市的问题不在楼市，而是在于经济大环境，也就是提振内需这件事到底什么时候落地举措~

马上要开ZZ大会了，在社会消费品负数、居民财产性收入下跌的大背景下，宏大叙事逻辑总要给出回应

2、2026

四个一线城市的楼市是不一样的，广州是“新房压枝头”、深圳是“改善在入场”、北京和上海是一样的“两极分化中间置换特别难”

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