浙江
【裁判要旨】
- "工抵房"交易中，以房抵债协议及房屋买卖合同虽因印章被监管银行控制而无法完成正式网签盖章，但基于各方真实意思表示、系统录入身份信息、出具收据等事实，可认定合同已成立并生效并开始实际履行。
- 建设用地使用权抵押后新增的建筑物不属于抵押财产，买受人通过工抵方式取得房屋不当然受抵押权人优先受偿权限制。法院判令开发商向不动产登记机关申请办理网签备案登记。
- 《民法典》第八条：民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。
- 《民法典》第四百一十七条：建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。
- 《城市房地产管理法》第四十五条第三款：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
- 《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条第二款。
黄某（买受人）→ 某置业公司（出卖方）：房屋买卖合同关系；以房抵债关系（某置业公司与某线缆公司等之间）
【原告诉请】
要求某置业公司向不动产登记机关申请办理案涉房屋的网签备案登记。
【被告答辩】
某置业公司及银行主张：合同未完成盖章签署，不具备签订基础；以自有房屋无偿抵偿债务违反法律；逃避商品房预售款监管政策。
【法院查明】
2021年6月，某置业公司与某线缆公司、何某等签订《工程款抵付购房款协议》，约定以房抵债。后因印章被贷款银行成都分行监管无法盖章。但开发商已在产权交易系统拟定合同并录入黄某身份信息，出具载明"结转"的收据，并向黄某发出延期交房通知书，证明实际履行合同关系。案涉房屋未设抵押权，土地抵押物仅为土地使用权。
【法院认为】
一、合同成立生效：以房抵债协议及买卖合同各方真实意思表示且已开始履行，系统录入+收据+交房通知等事实足以证明合同已成立并生效。
二、合同合法有效：以自有房屋抵偿工程款的债务清偿行为系真实意思表示，无证据证明协议无效；开发商不能因自身印章被监管而否认已成立的合同效力。
三、无客观履行障碍：新增建筑物不属抵押财产范围，房屋处置不受抵押权人限制；非无偿处分而是抵扣工程款，不影响债权人债权实现。
四、黄某有权要求办理网签备案。
【裁判结果】
一审（成都市龙泉驿区人民法院）：
驳回黄某的诉讼请求。
二审（成都市中级人民法院）：
撤销一审判决，判令某置业公司在判决生效后三日内向不动产登记行政机关申请办理案涉房屋网签备案登记。
再审（四川省高级人民法院）：
驳回银行成都分行再审申请，维持二审判决。
【其他】
本案涉及"工抵房"交易中抵押权与买受人权利的冲突处理问题，明确了"新增建筑物不属于抵押财产"原则在工抵房场景下的适用。
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