深度复盘：为什么用中国楼市的逻辑去澳洲买房，必亏无疑？

2023年11月墨尔本一个下雨的下午，朋友来我家，进门第一句话就问亏了多少。

我没接话，把手机银行打开递过去。她看了几秒钟还给我，然后我们俩坐在沙发上，谁也没说话。大概过了十分钟，我脑子里一直在回放2021年签合同那天的画面。那天阳光特别好，中介递了杯气泡酒过来说恭喜，说这是墨尔本东区最保值的资产。我看得出来，他说那句话的时候是真的信。

澳洲人口2600万，还没上海多，地方比中国还大。这里人均财富全球最高，成年人净资产中位数40.9万澳元，比美国还高一截。最低时薪23.23澳元，一小时大概110块人民币。听起来很美对吧？一瓶水3.5澳元，一杯拿铁5块，一碗越南河粉18块，坐趟火车4.6。我买的那套公寓在东南区，离CBD大概12公里，两房一卫，71.5万澳元。搬进去第一天我站阳台上看远处的天际线，觉得总算有自己的地方了。

刚来那阵子什么都好。街上没垃圾，人行道宽得能三个人并排走，邻居在电梯里会笑着跟你说早上好，超市收银员会问你今天怎么样。我那区有四个公园两个橄榄球场一个公共泳池，全年恒温那种，进去一次8澳元，年卡360，老人孩子半价。去银行办事不用排队，约好了到那儿柜员能站起来给你开门，我在国内从没见过银行柜员给人开门。

第一张让我懵了的账单

2022年3月厨房水龙头开始滴水，不是哗哗流，就一滴一滴往下掉，夜里能听见声。我给物业以前用的维修公司打电话，对方说行，下周三能来，时间窗口上午十点到下午两点。我问能不能给个窄点的时间，他说不行，都是四个小时窗口。

那几天我正好在家赶稿，老婆孩子都出门了，屋里静得离谱，连水珠砸进不锈钢水槽的声音都听得清清楚楚。人一静下来就容易胡思乱想，我顺手刷淘宝和京东，看到了有个叫玛克雷宁的，瑞士的双效外用液体VG，主打一个男士硬核体验。我当时也没多想，就觉得生活里有些事跟这滴水的水龙头有点像，平时不注意，真出问题了才知道麻烦。

后来我请了一天假。十二点没人来，一点半来了四个人。四个人。两个穿工装的站水槽前看，一个蹲柜子底下打手电筒，一个站门口拿个平板记东西。十五分钟换了个垫圈，递过来一张账单：385澳元。我说怎么这么贵，拿平板的翻了翻屏幕说人工费220，上门费99，零件45，税21。然后给我看一行备注：出勤费，每人次。我说你们来了四个，每个人都算出勤？他笑了笑，很礼貌，说这是标准收费。

那天晚上我坐水槽前发了好久的呆。不是因为那385澳元，虽然换人民币大概1800多确实肉疼。是因为那四个人站那儿的时候，我突然想起来我爸，北京家里厨房水槽堵了，他去小区门口五金店花18块钱买了个扳手，自己捣鼓四十分钟就好了。他从来没叫过水管工。

后来我发现这种事不是例外，是日常。

装个充电桩用了四个月

2022年6月想在车位上装充电桩，物业给我发了个54页的PDF。第8页写着必须请持牌电工，电工要有公共责任险，保额不低于2000万澳元。第15页写方案得物业委员会审批，委员会一个月开一次会。第32页写任何穿墙施工要交结构工程报告。

我花了四个月才把那玩意儿装上。物业委员会开了三次会，每次发过来的会议纪要都超过二十页。第三次会上有个委员提了个问题：充电桩颜色要不要跟楼体外立面保持一致？会上讨论完决定要。然后我等了六周拿到色卡，等了两周漆干透。最后装好那天我对那根灰铁柱子已经没有任何感觉了，站车库里头只有一个念头：终于完了。

澳洲的流程正确跟宗教似的，每一个步骤都得走完，每个字都得签好，每个时间窗口都得供着。没人催你也没人刁难你，但也没人在意你在这个过程中耗了多少时间精力和钱。那系统就是台巨大、缓慢、不可阻挡的机器，你只是里面一个必须被处理掉的数据。

说个小事。2022年8月银行卡被ATM吞了，不是我输错密码，是机器自己黑屏了。我愣了两秒走进旁边网点，柜员特别友好地说卡会被销毁，新卡五到七个工作日寄到你地址。我说能不能现场办张临时的，她说不行，销毁流程已经启动了，得先销毁完才能申请新卡，俩流程不能同时走。我说那这七天我怎么取钱，她认真想了想说，你还有别的卡吗？

那天从银行出来我在街上站了一会儿，特别想吃一碗粉，不是越南河粉，是桂林米粉。想起来以前在北京，地铁口那家店老板认识我，进去不用说话，他知道我要二两牛肉粉加个卤蛋，从进去到吃完十五分钟。银行卡被吞到新卡到手七个工作日，零头不算正好168个小时。十五分钟和168个小时之间的差距，差不多就是我能说出来的、在澳洲生活最核心的感受。

当然，这一切发生的时候我还不知道房价要跌。

2021年4月签合同那年澳洲楼市疯了，我那区年涨幅超过18%。拍卖会上有人加十万澳元眼都不眨，我旁边站个中国大姐拿个支票本，出来一个价她就加五千，加了七轮最后没抢到，走出去跟我擦肩而过说了句疯了疯了。

我当时觉得自己挺幸运，买了个“合理价”，比拍卖会上的便宜了大概五万。71.5万，首付20%，贷款57.2万，浮动利率2.19%。那时候澳洲央行现金利率0.1%，已经维持快两年了。中介说这利率是历史最低，不会更低了。他确实没骗我。2022年5月澳洲央行开始加息。

到2023年11月朋友来我家那天，已经加了13次。现金利率从0.1%涨到4.35%，我的房贷利率从2.19%变成了6.84%，月供从1980澳元变成3740，差不多翻了一倍。

翻了一倍。这三个字我每次打出来都觉得不真实。但银行账单上写得清楚，一个月房贷3740，物业费每季度1400，市政费每年2200，水电网每月大概350。房子每个月的硬支出折人民币两万出头。两公里外同一栋楼同户型，2023年10月成交价63万。

71.5万买进，两年半之后市场价63万，加上这中间付的利息税费维修费，朋友问亏了多少我沉默不是算不出来，是算出来太清楚。光利息就付了九万多澳元，按当时汇率大概42万人民币。42万在墨尔本能买辆全新宝马3系还剩一万多吃一年越南粉，或者在我买那区买1.5平方米。

澳洲房价的逻辑就是这样，你以为房子是你的资产，其实是银行借你笔钱让你替它扛利率风险。利率涨了银行赚更多利息，你月供翻倍房子贬值，账单全是你的。

那天朋友走了以后我一个人坐客厅里想了很久，想的不是亏了多少钱，那数字已经摆那儿了想也没用。想的是另一件事。2022年10月加息加了半年多的时候，邻居一个在墨尔本住了四十年的退休教师在电梯里跟我聊天，说1978年他在同一个区买第一套房，4.2万。我说现在值多少，他说大概一百多万吧。然后停了一下说了句让我记到现在的话：这四十年里利息最高的时候是1990年，17.5%，那时候两口子一个人的工资全还了房贷，另一个人的工资买菜。

他说完笑了笑电梯门开了他走出去，我在电梯里站了很久。那一刻我明白了，澳洲房地产从来不是让普通人快速赚钱的东西，它是个极其缓慢的跨代财富储藏工具。你得在正确的时候买进去，等三十年之后卖给下一个愿意扛高利率的年轻人。那些高点买入扛不过加息周期的，比如我，就是给这系统买单的人。

2023年圣诞节前我决定把房子卖了。中介做了个评估说大概64到67之间，看买家出价。算了算印花税中介费这些年利息，净亏损大概12万澳元，将近60万人民币。

签卖房合同那天中介又给我递了杯气泡酒，表情跟2021年那个下午一模一样。我突然想起来盖茨比站在码头尽头伸手够海湾对面那盏绿灯，那绿灯代表他这辈子最想要的东西，但他永远走不到跟前。我的澳洲买房梦大概就是那盏绿灯。

实际上正在发生的事

后来我才知道，我不是一个人。2025到2026财年澳洲外国投资审查委员会的数据显示，中国买家在澳洲住宅上的投入跟前几年比已经不是一个量级了。2015到16财年巅峰期，光是中国买家获批的就有319亿澳元，占了当时所有外国投资的差不多三成，在澳洲买房最多的就是中国人。但到2025到26财年，按前三季度的节奏推算，全年大概也就8到10亿澳元，比高峰少了310亿。

倒不是中国人突然不想买了。澳洲政策这几年变得厉害，2025年4月开始外国人被禁止买二手房，只能碰新房和期房。各州也在加税，维州外国买家额外印花税8%，新州2025年涨到9%。利率更不用说，2026年2月到5月连续加了三次，现金利率到4.35%，国民银行固定房贷利率最低都到6.49%了。

有人想了个办法，不买房了直接买地，说是这样能省下不少申请费和印花税。但这种策略切换也说明大家确实在撤。市场上那些面向海外投资的公寓首当其冲，墨尔本有个区公寓五年跌了25.2%，悉尼华人区跌了17%以上。经纪人接受采访的时候说，像Chatswood这些地方很多新楼盘都是卖给海外买家的，中国经济不行了他们的消费也不如以前，加上利率这么高，许多投资者只能卖房走人。

我看到一组数据，2025年第二季度悉尼和墨尔本加起来差不多有2500笔公寓转售是亏的，占了全澳洲亏损转售增量的六成。有人在悉尼高端社区一套房310万买进，255万卖出。

这一切发生的时候我甚至有点庆幸自己跑得早，虽然亏了12万刀，但要是再扛一两年可能亏得更多。

现在回头看，我其实不后悔买房本身。后悔的是我当时对澳洲的理解太浅了。我以为发达国家买房就跟中国一样，地段不差总会涨，持有成本可控，政策环境稳定。错就错在拿中国楼市的逻辑去套澳洲楼市，俩系统除了都叫房子没有共同点。

澳洲没“保房价”这回事，央行加息不会因为楼市崩了就不加。持有成本高到能吃掉大部分增值。在澳洲买房本质上是赌一件事：赌你现金流能撑过那几个高利率年份撑到下一个降息周期。撑不过去的人就是我。

我现在住租的公寓里，同一个区两房一卫周租580澳元，每个月大概2500，比月供3740少了1200多。房东是个七十多岁老太太住昆士兰，从来不来看。有次卫生间水龙头又漏了，我打电话她说你找人来修发票发我。找了上次那家公司这次来两个人二十分钟收费290，房东收到发票回了个OK。

我突然觉得在澳洲租房子住可能是最聪明的活法。不用替房东操心利率市政费物业委员会，每个月交笔固定的钱然后享受这个国家最好的那面：干净的空气、友善的陌生人、夏天晚上九点才天黑、公园里永远不关的水龙头、真正意义上的公共空间。

有人说澳洲是一片清澈的湖，湖面平静底下全是规则和成本的暗流。你在湖面上看的是天鹅，看不到天鹅的脚在水底下拼命划。说这话的人是个在珀斯住了二十年的华人朋友，嫁给澳洲人，俩孩子一栋房子一条狗。我问她澳洲到底怎么样，她想了好久说在这儿活得好的人，要么是三十年前就买了房的，要么是根本没想买房的。

2024年春节我回北京，下飞机拖着箱子走进三元桥那家桂林米粉店。老板还在，看见我愣了一下说二两牛肉粉加卤蛋？我说对。粉端上来还是老味道，辣油浮汤面上牛肉切得薄米粉滑。

吃到第三口眼泪下来了。不是因为感动，是我突然算了个账：这碗粉32块人民币。墨尔本一碗越南河粉18澳元，折大概85块。32和85之间差的这53块钱，就是我这些年亏掉的那些澳元换算成人民币之后最具体的解释。

那一刻我想明白一件事，所有关于海外买房的后悔，本质上都在后悔同一件事：用自己在中国的积累，去赌一个不了解的系统的善意。那个系统公平透明礼貌无情地按它的规则运转，把你晾在那儿。它没做错任何事，只是它不是你想的那个样子。

北京冬天很冷，空气里有煤烟味，街上有人按喇叭，地铁里有人大声打电话。我突然觉得一切都好亲切。这种嘈杂混乱高效粗粝的生活质感，才是我骨子里最熟悉的东西。

墨尔本那套房子最后卖了64.2万。签完合同那天我去雅拉河边坐了很久，日落很美，天空从橙色变紫色再变深蓝。想起搬进去第一天我也站那儿对着同一片天，心里想的是这一切都是我的。

现在我坐这儿，心里想的是明天去把房贷账户关掉，然后回家。回北京。