海口一小区400余户业主10余年办证路：最难“啃”的小区已“破冰”

海口芭普假日小区。陈标志/摄

包括芭普假日小区在内，这是海口最后一批情况最复杂、矛盾最集中、处置最棘手的不动产登记前端环节历史遗留项目。

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中房报记者 陈标志 | 海口报道

“海口99%历史遗留问题小区的办证都得到了解决，我们很不幸，就是那没解决的1%。”6月22日下午，海口芭普假日小区业主薛先生坐在一楼架空层凳子上，手里不停地捏压着空矿泉水瓶，厚厚镜片后露出一脸的愁容。

位于海口市海盛路与长秀路交会处的芭普假日小区，虽然总占地面积仅10余亩，但“T”字形的高层建筑上，密密麻麻地住着400多户市民。这个建成已14年的小区至今没有办证，致使业主长期处于“有房无证”的状态。

海口市自然资源和规划局（以下称“海口市资规局”）相关工作人员告诉记者，芭普假日小区的情况十分复杂，就在准备为业主办理不动产转移登记的过程中，开发商提出了异议，所以按照相关程序暂缓推进相关工作。

该工作人员称，此前海口市秀英区政府已同意指定该小区业委会作为不动产登记申请主体，下一步他们将按照相关规定启动办理转移登记手续。

记者也就此联系上了开发商一主要负责人，他向记者表示，其对指定小区业委会作为不动产登记申请主体有异议，要求有关部门“依法撤销”。

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未办证的楼盘

两栋紧挨的楼栋成“T”字形，密密麻麻住满了住户。陈标志/摄

“我现在想把房子卖了，可是没有办证没人敢要。”6月22日下午，海口芭普假日小区业主薛先生接受记者采访时说。

据了解，芭普假日小区建于2012年，小区占地面积并不大，但两栋紧挨的楼栋密密麻麻地住着400多户业主。

“小区除了附楼1~3层的商铺外，其他全是25平方米至30平方米的小户型。”薛先生告诉记者，别看小区建成已有10多年，墙体和设施有些陈旧，但由于该小区属于海口小学、初中“双学位”优质教育资源划片区，房子根本就不愁出租。

“业主手上要是有证，这里房子一点儿也不愁卖，价格还挺高的。”陈女士告诉记者，在一些房产中介网站上有该小区的房价信息，单价从1.3万元/平方米至1.9元/平方米不等。

“如果有证，3万元/平方米的价格都有人愿意买。”陈女士称，因为是小户型，就算3万元/平方米，总房款也不到100万元，“在海口其他地方买套‘学区房’，总房价都要二三百万元。”

薛先生告诉记者，该小区的情况比较复杂，有些业主的房子是从开发商手中购买，有些房源是通过司法拍卖的途径竞价而来，他就属于后者。

“当时该小区被法拍的房产一共有10套，我竞买到房子之后，还跟他人打了一场官司才得以入住。”薛先生说，买这套房子一波三折，“主要是给小孩上学的，现在小孩初中都毕业了，房子对我来说已用处不大，想尽快办证将它卖了。”

“虽然房子住了10多年，可心里一直也不踏实。”记者在该小区采访时，多名业主表示，他们希望能尽快办证。

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10年办证路一波三折

那么，10余年来，芭普假日小区400多户业主办证问题究竟难在哪里？

根据业主提供的相关材料，从2021年开始，小区业主对办证一事显得十分迫切。这一年10月份，海口市自然资源和规划局发布《关于因开发建设主体原因无法办理不动产登记第一批历史遗留项目事项的公告》，该小区被列入首批“海口市不动产登记历史遗留问题项目台账”。

这也意味着，在解决历史遗留项目不动产登记的政策支撑下，芭普假日小区业主在办证问题上终于看到了一缕曙光。

然而，事情并非想象中的那样简单，因为小区的消防、违建，以及申请主体不明确等种种错综复杂的原因，该小区不动产转移登记工作推进并不顺利。

小区架空层停满了两轮电动车。陈标志/摄

“海口市资规局等多个职能部门召集开发商、业主代表，就小区办证问题多次召开协调会。”该小区业主也向记者表示，政府部门对该小区不动产登记的问题很重视，“但业主很现实，大家想要的是办证的结果。”

2024年8月，海南省资规厅、省住建厅等多部门联合发布《关于不动产登记历史遗留问题处理意见的通知》，进一步明确了“开发企业或有关单位拒不配合履行办证义务的，由业主委员会、业主代表或者业主本人自行，或者由项目所在地乡镇人民政府、街道办、居委会提出申请办理”。

2025年11月，海口市秀英区政府给海口市资规局复函称，经研究，该区拟同意指定“海口市秀英区芭普假日小区业主委员会”为芭普假日小区不动产登记申请主体。这也意味着，该小区不动产登记申请主体已明确。

据业主称，大概是今年2月份，小区以业委会为申请主体，向海口市不动产登记中心相关科室提出办理不动产转移登记事宜。“但后来不知道什么原因，不动产登记一事被叫停（暂缓）了。”陈女士称。

为此，小区业主不断拨打海口12345政务服务热线进行投诉反映。

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“群众无过错即可办证”

“容易解决的早就解决了，留下的都是一些问题复杂、难‘啃’的小区。”6月24日，海口市资规局相关工作人员告诉记者，群众反映的暂缓办理不动产转移登记手续的情况属实。

该工作人员向记者证实，暂缓该小区不动产登记的主要原因，是因开发商海南百大投资有限公司提出了异议。

据了解，开发商提出的异议主要有三点：一是认为指定申请主体的程序违法；二是反映规划核实面积与现状不符；三是反映部分业主未缴清房款。

“开发商提出异议，我们需综合研判各权利人诉求，并按照相关程序进行处理。”上述工作人员强调。

今年3月23日，为推进该项目的办证工作，海口市资规局、市住建局、市营商环境局，以及秀英区政府、海秀街道办等多方召开协调会。会议议定，由开发商在5个工作日内提交房屋实测报告、经济技术指标核算书、竣工测量图供复核，同时提交已结清房款的购房人清单及未结清房款清单。

相关工作人员表示，职能部门将书面告知开发商，并要求该公司限期安排专人协助购房业主办理转移登记手续；若未在规定期限内履行配合办证义务，将按照相关规定，推动芭普假日项目办理转移登记工作。

该工作人员同时向记者介绍，自2021年自然资源部开展遗留问题处理工作以来，海口市累计推动化解607个项目。目前，海口市不动产登记专项工作专班办公室正在牵头推动55个项目的化解，通过并联审批、“证缴分离”“证办分离”、首次登记和转移登记一并办理等措施，推动问题“应化尽化”。

“芭普假日项目情况比较特殊，我们在处理历史遗留项目不动产登记工作中，坚持‘群众无过错即可办证’的原则，推动历史遗留项目不动产登记问题的化解。”该工作人员向记者表示。

6月25日，记者也就此联系了开发商一主要负责人周先生。他向记者表示，他并不认可有关方面指定小区业委会作为不动产登记申请主体，“有关部门应依法撤销，其他问题将来再说。”

从被列入历史遗留问题台账，到业委会被指定为申请主体，再到协调会明确路径、开发商异议被依法驳回——芭普假日小区400余户业主的办证之路，正在政策框架下走向“破冰”。