从烂尾楼到地价天花板，武侯区开了先例！

刚刚，成都迎来了上半年的最后一场土拍，主城两宗涉宅用地走上拍卖台，它们分别来自武侯玉林和成华杉板桥——前者，上午创下了 目前的 2026成都楼面价TOP1的价格成交；后者，将在下午2点正式开拍。

此外，上周五到昨天两个工作日内，中心城区还成交了2宗地，咱们今天也一起说说。

武侯今天成交的地块，为玉林20亩住宅用地，容积率2.0，在经历37轮加价后，由厦门国贸溢价18.5%成功拿下，成交楼面价23700元/㎡，总价约7.9亿元。

这块地，应该算是武侯“班上最有故事的同学”了。

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命途多舛的一生

这块地的前身，是1999年开业的世纪电脑城，由蓝光运营，运行初期，一至四层都被电脑IT档口占满，日均人客流量最高曾突破8万人。

2013年，电脑城不再热闹，蓝光将其更名世纪商业广场，试图转型社区型购物中心，遗憾的是，它始终没有重现昔日辉煌。

2020年前后，蓝光启动二次升级，规划将其打造成高端办公商业综合体「蓝光中心」，当时预计2021年亮相……

▍2024年的“蓝光中心”

然后，就没有然后了：2021年蓝光集团资金链断裂暴雷，2023年到去年，这栋建筑每年一次进入法拍市场，三度因无人报名而流拍。

到了去年底，武侯区终于坐不住了——由区属国企接盘。

但他们也知道，再搞商业、写字楼肯定不行。于是，今年上半年，武侯接连完成了两件大事：一是土地调规，将这块老商业地正式调规为住宅用地，并搭配社区公园及便民配套；二是完成全域拆除。

▍调规公告

上个月，UP君在现场看到，烂尾楼已彻底清零，所有废旧建筑、施工围挡与残留框架全部拆除清运完毕，整片土地平整、视野开阔。

▍地块现状

如今，国贸成功拿下这宗土地，也宣告这位武侯“老同学”，终于要进入新的故事章节了。

烂尾楼盘活，采取「推倒、调规再重建」的模式在成都还是首例，此次地块成功拍出，或将成为未来主城区盘活烂尾楼、城市更新的常规操作流程——不是让人接盘，而是彻底推倒重来。

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武侯楼面价破纪录，凭啥？

这是武侯第一宗，也是当前唯一起拍楼面价“破2”的地块，就算底价成交，也已是武侯地价天花板（此前最高是建发2023年8月创下的19500元/㎡，也就是后来的望江云启）。今天以23700元/㎡的地价成交，也创下了今年截至目前的全城楼面价天花板——就算放在去年，这个价格也能排进全城TOP7！

天花板可不是那么容易当的，得有两把刷子才行。

第一，地段够核心。一环路与天府大道交汇路口的西侧，而天府大道在这一段，叫人民南路——无论是一环还是人南，都是无需解释的“核心”代名词。

第二，配套够齐全。1、3号线以及在建中18号线三期交汇的省体育馆站，步行500米可达，3站可达IFS&太古里，5站直达金融城；本身就在CityWalk必去的玉林，属于生来就在打卡地；隔壁是省体新地标，往东跨过人民南路就是来福士；玉林小学和中学就在附近……属于是要啥有啥，并且规格都不低，原先唯一的缺憾——没有公园，如今也因国际体育公园城的建设而被补齐。

▍城市更新前的人南一环

▍国际体育公园城效果图

第三，新房足够稀缺。 人南一环土地本就稀缺，新房供应更是吃紧，目前仅新绿启境总价900万/套起的尾盘在售；再往南，建发望江云启早已售罄，千万级的中海桐子林萬宸也很火热……整体属于是供不应求。

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今天下午将走上拍卖台的成华地块，为杉板桥39.4亩商兼住用地（兼容住宅44%～49%），容积率2.6，起拍楼面价9000元/㎡、总价约6.19亿元。

开拍前，这宗地就吸睛无数，因为大家很难将“杉板桥”和“起拍价9000元/㎡”联系起来，毕竟就在21天前，绿城刚以16800元/㎡的价格拿下了隔壁的29亩宅地。（两块地享受完全一致的配套，今天将不再赘述， 详情可戳→

但实际上，这宗地的住宅楼面价不比绿城便宜——商业兼住宅用地，兼容住宅44%～49%，起拍价：商业3575元/㎡，住宅14646元/㎡。

此前我们在写林家坝地块的时候就说过，商业开发成本高，盈利要等到开业并稳定运行以后。而住宅建面最多只有3.37万方，按照套均140㎡算，也只有240套。对于房企而言，前期投入成本巨大，也拉高了住宅的真实楼面价。

而这块地的配建商业，条件也相当严苛，包括但不限于：酒店部分必须100%自持，且不得分割转让、销售；商业必须和住宅同步建成并投入运营……

▍地块现状

对于区域而言，地块具体业态尚未确定，但应该会有一栋全新的酒店——国际杉将更国际！现在，就等未来的整体规划了～

说完今天出让的地块，咱们再回顾一下前两天郫都和双流的土拍。

上周五，郫都迎来今年的第二次供地：望丛祠85亩住宅用地，容积率2.0，由凯瑞天府底价竞得，楼面价4100元/㎡，总价约4.65亿元。

拿地的凯瑞天府，去年3月就以5%的溢价率竞得了望丛祠64.8亩宅地，也就是现在的凯瑞·望丛天序。时隔一年多，他们再次出手的信心之源，值得细品。

首先，当然是因为前一个项目卖得很好。

凯瑞·望丛天序去年3月拿地，9月第一次取证，到现在已经取证12次。目前在售价格为1.4～3.2万元/㎡，其中高层普通楼层1.4～1.8万元/㎡，一楼2.5～2.6万元/㎡；上下叠拼总价四五百万级。

▍来源：@凯瑞天府

这个价格放在郫都不算便宜，但购房平台数据显示，该项目拿下了1～5月的郫都销冠之位——足以说明这个区域的地缘客，是很有购买力的！

其次，地块自身也有很强的优势。

配套优，步行500+米能到有轨电车蓉2号线晨光站，两条主干道在侧，出行很便捷；周边有多个已入住小区，菜市场和各类餐饮、便利店都配备完善；附近还有好几个幼儿园，小学、中学都不远；望丛祠和菁蓉湖分伺南北……应有尽有。

价格也优，4100元/㎡的楼面价，比凯瑞天府上一次出手还要低100元/㎡。

之前我们就说过，二圈层地块要想卖得好，必须拥有两件法宝：离轨交近，价格低。凯瑞天府的新项目，值得期待！

昨天，双流一宗宅地走上拍卖台：九江36.68亩住宅用地，容积率1.8，由成都皓成置业底价竞得，楼面价8450元/㎡，总价约3.72亿元。

九江，是近年双流重点打造的板块，自然也是土地供应大户——2023年6月至今三年间，就成交了8宗涉宅地块，成交楼面价8150～9000元/㎡。

不过，过去一年拿地的全是熟面孔：空港兴城、嘉禾兴、银河，要么独立拿地，要么两两联手，无一例外。

而今年，九江吸引的却是“陌生人”——成都皓成置业，成立于新都。而其控股企业为成都旭泰企业管理，是一家双流本土民营企业。

从这宗地来看，九江板块，确实有一定的市场说服力。更多详情：

首先，价值稳定，相同地段，一年多时间涨了300元/㎡。

这宗地和去年3月银河竞得的43.8亩宅地（银河玺悦凤鸣）相邻，但比那时的楼面价高了300元/㎡，区域价值有所提升。

其次，地块本身优势明显——面积、总价适中，配套齐全。

周边有已建成的幼儿园和规划的中小学、社区综合体，再往北还规划有医院，太平园国际家居博览城、时代奥莱、星荟天地等商业体不远，但离地铁稍远：南侧的地铁3、19号线换乘站龙桥路站，以及北侧的17、19号线换乘站九江北站，步行分别2公里和2.8公里。

区域利好也纷至沓来：3月，双流区接连发布多条招标公告，涉及东升龙桥教育基地项目以及12条道路。

其中，东升龙桥教育基地投资约3.4亿元，总面积约3.1万方，包含综合楼、食堂、运动场地、地下停车场及配套道路、总平绿化等；12条道路则总投资约3.17亿，总长度约6.5公里……

配套补齐、路网加密，整个区域的宜居属性也越来越强。

同时，30+亩、容积率1.8，很适合打造中等规模的低密社区。

此外，区域新房市场也很稳健，供需平衡。

去年5月至今年5月，九江成交约11.32万方、981套，居双流第三；价格也很稳，成交均价17808元/㎡，仅次于怡心湖和华府。

后续皓成置业会否和其他房企联手开发？咱们拭目以待～

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本月，成都中心城区供应并成交13宗土地，现已溢价成交3宗。

虽然底价成交的宗地更多，但实际上成都的土地市场还是很健康的——既有纯住宅地块，也有承载区域重大配套的土地；央国企大胆出手，敢于举牌的民营企业也越来越多……

下半年，希望成都土拍市场可以继续稳起！

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2026土拍合集↓

6月24日：

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3月31日：

2月10日：

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编辑：Zoe Ⅰ 美编：Amy Ⅰ 主编：Comet

图文来源：成都向上/网络

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