上海
新房市场传来好消息，新房库存规模持续下滑。
虽然当下不少城市新房价格仍处在下跌通道，但随着库存持续回落、供需关系逐步改善，未来某个时间节点，新房价格有望止跌。
今天我们来分析新房市场的库存变化。
这张图表是我们跟踪监测的全国一二线城市新建商品住宅库存走势。
过去七个月新房库存连续下行，刚过去的六月库存环比五月下降 1.8%。
当前新房库存已跌至近几年最低水平。
再对比历年规律，图中红柱为历年六月库存数据：楼市行情走弱是从 2021 年夏季开启的。
对比来看，2022、2024 年这两年六月库存环比五月小幅下降，五月环比四月小幅回落；
而 2023 年、2025 年六月库存和五月基本持平。
2021 年楼市大幅降温之后，历年月度库存波动幅度都比较有限，唯独今年走出连续七个月明显下滑的走势。
库存持续走低主要有两大原因。
第一，新房持续去化、成交不断走量；
第二，前几年房企拿地规模大幅缩减，新房新增供应偏少。
虽说当前库存总量处在近年低位，但这不代表新房市场供需格局已经转好。
库存虽然下降，但新房成交规模相比楼市降温前缩水不少，因此判断市场供需平衡的核心指标要看去化周期。
下面这张图是全国五十个重点城市新房去化周期监测数据。
2021 年二季度，也就是楼市降温前的繁荣阶段，新房去化周期仅 9 个月。
行业供给周期拐点出现后，市场行情转冷，去化周期震荡走高；
今年 2 月冲高至 31 个月，31 个月属于严重供大于求区间。
今年 3 月起，随着库存持续减少、市场成交小幅回暖，去化周期持续回落。
今年六月去化周期降至 23 个月。
23 个月属于什么水平？
对照历史均值来看，23 个月依旧偏高，市场整体还是供大于求。
历年新房去化周期中位数为 15 个月，只有去化周期回落至 15 个月左右，全国新房房价才有条件真正止跌。
从 23 个月回落至 15 个月仍有不小空间，市场还需要持续修复。
后续我们可以持续跟踪，一旦去化周期下行至 15 个月，基本就能预判全国新房价格临近止跌节点。
为细化研判各城市新房供需情况，我们创建了新房库存压力指数。
该指数包含两项细分指标，以去化周期为核心，同时结合库存变动情况综合测算。
下面来看全国重点城市数据：
新房库存压力指数最高的是成都，意味着成都新房市场供需失衡、供给过剩，新房价格下行压力突出。
紧随其后的是重庆、苏州，两地库存压力同样偏高，新房价格现阶段仍会承压下跌。
还有部分城市库存压力指数为负值，负值代表市场供不应求，或是供需基本平衡。
这批城市指数负值均小于 50，整体新房供需接近平衡状态。
其中北京、深圳、合肥、福州的负值相对更突出；
杭州、郑州、南昌负值幅度很小，无限趋近于 0。
一线城市内部也存在明显分化：上海、广州新房库存压力高于北京、深圳。
这个分化特征十分清晰：上海二手房价格已连续四个月上涨，行情领跑全国，但新房市场表现明显弱于二手房。
上海郊区，尤其是远郊新房去化难度很大；即便中心城区新房，当下走量也不如前两年，部分高端豪宅项目也不例外。
前两年新房开盘基本能快速售罄，如今去化率明显下滑，很难全盘清盘。
以上数据精准反映出当下市场的真实分化特征。
大家一定要重点关注城市行情分化，不管是购房者拿房，还是房企拿地，都可以依托城市市场分化情况，作为自身房产交易、置业拿地的决策参考。
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