“消失的国”与最意难平的保利 从6·30土拍看福州楼市大变局

我说我去拿个快递，你说我拿了块地。

人艰不拆！

又到了真的“拿块地”时间。福州四城区第四批次土拍6月30日收官，台江金融街鳌峰片区三幅地块“炸”了——135轮、92轮、75轮，合计300+轮竞价。

但外行看热闹，业外只会说杀疯了，内行看门道，这场上半年福州土拍压轴的重头戏，正是解读楼市深层变局的最佳切片，足以提炼出2026福州楼市核心转向。

看点固然很多，譬如建发房产强势竞得两块，但意图包揽金融街鳌峰片区三幅优质地块之心溢于言表，就差写在脸上了，以此宣告铁王座上的人强势回归。

同样是城区土储“见底”，绿城“截胡”一块，但竞拍有多你来我往，就越是反向印证福建绿城过往的窘迫。毕竟，挥戈福州这么多年，也就只成功了绿城·芝蘭月华这一个项目，极度渴望再复制的绿城比谁都更能深刻体会到核心优质地块的重要性了。

但在福州城市观察者“说商道市”看来，更应把目光投向：消失的它与无果的它。

前者说的正是厦门国贸地产，从“保建国”到“保健绿”，国贸地产在福州上演“消失的‘国’”，热炒的福州豪宅国贸天琴华越究竟是不是在割韭菜？

后者说的则是保利，浓眉大眼的房企“一哥”，一年从大福州净赚8.7个亿！你说它要退出福州？鬼才信！

在闽系大本营见识各方势力的你来我往。没有功成名就，没有花团锦簇，只有迎来送往。

NO.1｜消失的“国”：从“保建国”到“保健绿”

业绩血崩，厦门国贸地产要“保利”

福州楼市常说的"保建国"是圈内，也是福州购房者对三家外来国央企开发商的合称——保利、建发房产、厦门国贸地产。这三家是近年福州主力外来房企，常联合或独立开发改善盘，是福州楼市除本土市属国企之外的绝对主力。

但有心人不难发现，6·30土拍，独独不见“保建国”的“国”。

许能从财报窥见一二。

厦门国贸地产集团有限公司财报显示，2025年厦门国贸地产营收327.67亿元，同比下降19.01%；净利润4.14亿元，同比猛降70.96%。

进入2026年颓势更甚，一季度营收10.27亿元，同比大跌80.53%；净利润由正转负，-1.25亿元，同比猛跌171.57%。

翻阅财报数据，不难得出结论：当下的厦门国贸地产，正处于“没钱”与“需要花钱”的双重夹击。

其苦不堪言，其痛难言停！

不得不说，那些敢买国贸天琴华樾（备案名为“国贸华樾公馆”）的人，心不可谓不大。

要知道，当KFS业绩血崩，尤为强烈“保利”，减配不是绝对发生，却是大概率事件。

财报还披露，厦门国贸地产在福州开发的国贸天琴樾、国贸九溪原、国贸凤凰原、国贸上江原等产品项目均存在不同程度的跌价准备。

厦门国贸地产集团有限公司2026年度跟踪评级报告，跟踪期内，公司（即指厦门国贸地产）新开工面积减少，销售业绩延续下滑趋势，投资力度较往年有所放缓。受结转收入减少、计提存货跌价准备以及所得税费用增加等因素导致净利润大幅下滑，整体盈利能力有所弱化。

根据评级报告，近年来房地产市场调整，厦门国贸地产审慎新增项目，新开工面积逐年减少，故而2025年竣工面积同比减少30%。销售方面，2025年公司全口径签约销售面积及金额同比减少18%、7%， 受新增项目减少及房地产市场调整影响延续下降趋势。

饶有趣味的是，虽未现身福州6·30土拍，但国贸地产却在广州6·30土拍现场经过74轮竞价以10.3亿元竞得广州番禺区洛浦街地块，溢价率达55%。

财报披露，国贸地产2025年于上海、厦门、广州和成都的全口径销售金额占比分别为35%、27%、8%和 6%。

对不起，没有福州什么事。

人？钱多速来！再次提醒：当厦门国贸地产铺天盖地炒作福州有钱人热抢国贸天琴华樾，不妨先看看它的财报。

NO.2｜最是意难平的保利

被建发绿城秒成渣，但一年仍从大福州净赚8.7个亿

每部剧都有意难平的主角。保利，正是福州6·30土拍最意难平的主角。无他，只因台江金融街鳌峰片区三地块，保利都深度参与竞价了，且皆你来我往到最后一轮。

保利，自是浓眉大眼的房企“一哥”，它在福州，战力究竟几何？或者更直白点说，究竟赚走福州人多少钱？

企查查提示“说商道市”，2026年6月3日，福建保利投资发展有限公司新增一则法定代表人、主要成员变更动态，法定代表人、董事长从“袁俊”变更为“邱宏刚”。邱此前任安徽保利房地产开发有限公司董事长。

在“说商道市”看来，6·30土拍本应该成为福建保利给新任董事长的献礼，或者说福建保利新任董事长正式到任后烧的第二把火（注：第一把火自是整合福厦泉，此话题下回分解）。

许是应了那句老话，期望越大，失望越大。这第二把火终究没能烧起来。

看来，还得让时间再酝酿一下，保利在福州在福建只可能是“加码”，等着瞧！

事实上，在福州6·30土拍之前，许多人言之凿凿说保利要退出福州。“说商道市”从来不信这个邪，只因财报。

根据保利发展控股集团股份有限公司（曾用名：保利房地产（集团）股份有限公司）2025年年度报告，主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司，仅八席。福建保利投资发展有限公司（注册地：福州，主要经营地：大福州都市圈），八者有其一。

2025年，福建保利投资发展有限公司营业收入150.1亿元，营业利润12.2亿，净利润高达8.7亿。这战力，简直把前述“消失的国”秒成渣了。毕竟，偌大一个厦门国贸地产集团，四处攻城略地，净利润甚至还不到福建保利的一半。

看吧，一个在闽系房企大本营，斗不过建发房产，打不过绿城的房企“一哥”，有点战力但委实不多，半躺着，一年就从大福州净赚8.7亿，外行人说他要激流勇退，鬼才信！福州人民还是太善良！

但保利也并非没有压力。根据披露，在保利发展主营业务分地区中，2025年福建以200.5亿的营业收入，排在第五位。论吸金力，仅次于广东、上海、浙江、江苏，且营业利润近28亿元。但若把时间轴稍微拉长点，譬如2024年，福建在其版图中可是TOP3的存在，且与第二的江苏相差无几。

如此这般，压力给到邱宏刚，整合福厦泉，势在必行！

财报还戳穿了保利的些许谎言，譬如：保利热炒的福州保利屏西天悦热销，去化率仅在50%。众所周知，保利屏西天悦最早于2024年6月取证并开盘。

一个卖两年去化也仅堪堪过半的“热销”，只能说，国央企套路也很深。

翻开“保利发展福建公司”，你会发现，保利尤喜“超越”：什么列鼎西湖 保利超越之作，什么超越时间的藏品，什么现象级热销，其地段价值已超越了地理范畴……

早已起了一身鸡皮疙瘩的“说商道市”，最想对保利说的是：保利，在福州，你再怎么超越也超越不了保利香槟国际。

原创不易，感谢赞转评