皇城景山历史文化街区：历史文化街区如何赋能产业高质量发展

2026年6月26日，2026中国商业地产投资专业展览会暨第八届中国商业地产品牌价值论坛在北京歌华开元大酒店成功举办，主题为"穿越周期的力量"。第二届千企千楼行动计划供需对接大会、《2026中国商业地产品牌价值报告》发布会、"中国商业地产品牌价值100强"测评榜单发布会同期举办，百强房企、行业大咖、专家学者、商会协会、经纪代理、投资机构、企业商家超过500位嘉宾出席活动，探索行业穿越周期的力量，重塑品牌韧性向上的价值。

首开城市更新事业部和首开东成城市更新建设运营公司相关领导出席活动并发表主题演讲。演讲以"历史文化街区如何赋能产业高质量发展"为核心议题，更新是手段，赋能是目的，本质上是城市功能的重塑和活力的再造。

皇城景山历史文化街区鸟瞰图

以下为首开东成城市更新建设运营公司主题演讲实录：

非常荣幸有这个机会，向大家分享我们在城市更新和产业街区的一些思考和实践。

目前，全国大概有145座历史文化名城，超过1300个历史文化街区，尤其北京作为千年古都，还是有大量的存量资源。历史文化街区都有非常丰厚的历史文化沉淀， 是代表了城市传统的风貌。作为城市记忆的载体，也是一个不可再生的文化资源。但是，这些社区也普遍面临着结构老化、配套不足、产业空心化、人口老龄化，包括交通不便等等这样一些困难，我们在保护历史文化风貌的同时，如何实现街区的活化和再生，其实也是我们作为从业人员必须回答的一个课题。

这两年我们到全国各地去考察城市更新的项目，包括成都、杭州、上海、深圳。但是，北京有自己独特的文化和自然、地理、人口和社会等种种因素，所以我们也要探索属于北京的城市更新范式，尤其是对于历史文化街区的发展模式。下面，我想以时代背景包括政策红利作为切入点，跟大家主要分享一下我们在历史文化产业街区方面的实践和探索。

过去，我们谈城市更新更多的是谈拆迁、建设，但其实现在核心的命题已经转变，如何让存量空间产生持续的价值？运营也就成为一个成败的关键。在"十五五城市更新规划"出台的大背景下，城镇化率已经达到68%，从增量扩张的阶段全面转向存量提质的发展。作为房地产开发企业来说，城市更新业务也逐渐成为企业发展第二增长曲线。

今年"十五五"规划明确传递出一个非常清晰的信号，就是未来城市的竞争不再比拼谁的地盘更大、谁的新建更多，而是比拼谁更懂运营或者谁更善于让老旧空间来焕发新生。所以，我们认为那些普遍的老旧厂房、产业园区过往可能是城市发展的一个历史包袱，但是现在可以把它认为是等待唤醒的沉睡资产，面临巨大的行业发展机遇。对于商业地产而言，存量盘活不是选择题，而是必答题，所以谁能把存量空间运营好，谁就掌握了未来十年竞争的竞争力。

接下来，我想基于政策背景，结合皇城景山历史文化街区的落地，来阐述如何实现这套理念的落地。

2020年，在市委市政府的指导下，赋予首开集团探索超大型城市内涵式发展，成为城市有机更新综合性服务体的定位。我们同年成立了城市更新事业部，包括首开东成公司作为城市更新事业部的企业实施主体，我们目前主要是作为核心区平房院落腾退开发建设和运营为一体的实施主体。

皇城景山历史文化街区位于东城区，地处故宫、王府井、隆福寺文化的金三角，目前街区腾退后，大概经营面积是5.8万平方米。我们可以提供面向各类产业办公、展示展览、商业、居住等为一体的四合院落，目前可出租院落将近400个，基于区位优势、资源禀赋包括整个区域的政策导向，我们明确了以文化金融产业街区作为项目的定位。从一开始腾退的阶段，根据城市设计规划的理念，把项目划分为一轴一核四街和多点位。因为位于中轴线上，还有皇城文化的休闲线路，我们定位为"五大再造"：第一，空间再造，通过专业的设计团队，通过恢复性修缮和保护性修建，把院落的空间释放出来，为产业办公提供更好的空间载体。第二，配套再造，我们结合产业的办公需求以及在地居民的需求，包括整个旅游群体的需求，把空间公共配套做了整体的完善，在呈现皇城文化贵气的同时，也能落地一些烟火气。第三，场景再造，包括平台再造和产业再造，希望通过物理空间载体包括运营规划以及项目定位实现产业植入，在突破传统的楼宇办公市场的同时，为产业导入尤其是文化、金融、科技产业提供一个高质量发展的平台，同时希望通过产业生态圈的打造，来实现产业聚落的协同优势。

关于核心区平房院落，其实我们在更新过程中，一个是本着运营前置的原则，不是先改造再运营，而是在腾退、修缮、改建的一开始就想好这个项目怎么运营、怎么做定位？同时结合政府、企业、居民、专家、潜在商户做了五方联动的机制，来实现资源一体化更新。第三，功能混合使用，因为平房院落功能单一，我们结合城市更新政策，通过项目定位用好城市更新政策，为产业导入打开新的空间。我们现在的定位包括首店经济、商业配套、国际休闲文化、旅游、餐饮配套，还有数字经济，包括投资资金的引导，这些项目前期的规划设计，其实在一期的启动区就是三眼井启动区也得到了验证。我们分三个样板院落去打造，一方面是通过引入文化金融功能实现产业院落，目前已经成功落户了市场头部的证券公司，也符合整个东城区金融发展的定位；同时我们又通过文化院落的打造，来植入文化品牌空间。有机会欢迎大家来参观，我们引入了"木里木外"高级私人定制的家具体验场馆。我们的口号是东方美学塑造高端生活方式，在胡同里转角遇见世界级的艺术现场。同时我们也探索共生院落，来实现商住办多功能一体化。另外，利用腾退院落打造一些公共文化空间，大家看到的是胡同美术馆，包括井空间，同时我们还率先探索利用地下空间配建立体停车，来解决整个老城区停车的困难。最近，我们在200多个申报项目中脱颖而出，获得了2025年北京城市更新最佳实践。

我们坚信，产业生态不是简单地把企业堆在一起，不是为了招商而招商，而是构建整个产业的协同效应，筛选一些知名度比较高、经营稳定性比较好的IP企业，把文化科技的产业链条形成一个正向循环，通过历史文化街区赋能产业高质量发展，同时产业又能反哺我们整个街区活力的提升。

我们项目从前期的腾退、修缮、修建，包括运营的规划和思路大概就是这样，我们还是认为对于历史文化街区的发展，尤其是作为产业街区，第一个就是我们的场景重构不是简单地提供空间，而是创造体验、创造内容。因为我们国有资产在管理的过程中，我们不会引入二房东，拒绝转租模式，其实，我们更应该拒绝一房东模式，不是为了简单的招租而进行盲目的招租，还是要把空间创造更多的体验和内容，实现整个产业功能的提升，赋能整个区域的发展，同时也是深耕文化，文脉不再是我们城市发展的包袱，而是我们一张比较亮眼的名片。

基于以上的趋势，我本人有一些想法。

第一，运营前置。不仅仅是历史文化街区，我们所有城市更新的类型，在立项初期做可研阶段，包括规划设计以及筹开，包括后续整个经营测算，其实都离不开我们前期的运营前置工作，因为城市更新的本质是以运营为核心的价值重构，就是先想好怎么用，然后再去改。

第二，政策的借力。从2020年成立城市更新事业部，经历了城市更新政策，从刚刚起步一直到现在全面发力，这个政策不管是专项资金还是超长期国债，包括五年过渡期相关的用地政策，其实都是我们整个时代发展的巨大红利。

第三，产业生态的重构。我们定位产业生态的运营商，坚持选商而不是盲目招商，让入驻企业之间形成一个产业聚集，通过利他来实现利我。

最后，城市更新说到底就是保护是前提，更新是手段，赋能是目的，本质上是城市功能的重塑和活力的再造。

我想表达的是，城市更新是一项非常复杂的系统工程，尤其是皇城景山历史文化街区这种体量，包括新的产业业态的项目，单打独斗其实是很难走远，我们也非常期待与在座各位后续能有机会开展深度的合作和交流，希望大家共同用历史文化街区的物理空间来赋能新质生产力和高科技发展的产业发展。