北京
这几天，通州城市副中心板块的一个新盘正在相关网站报规。赶巧了，这个盘在我写稿子的时候正好对外公布了案名，熙悦京晏。
先说好，我看熙悦京晏项目报规图的时候，关于该项目跟大家一样，就知道一个案名，剩下的都是靠看图猜的。
给大家说一说我猜测的整体逻辑：
1 熙悦京晏最南排有一栋半楼是小洋房，小洋房的边户看上去是两面宽、中户看上去是三面宽。
2 小洋房的中户三面宽比17层左右板楼的三面宽中户的尺寸要偏小一些。所以能大致猜出来——洋房三面宽的面积应该是90平米左右；
3 同理，板楼的三面宽中户因为相比较更宽一点，我试着先猜了100平米。
4 洋房的边户两面宽，我做的猜测是80平米不到但也差不多，所以先写了约80平米。
其他推断不写了，因为我按目前猜的户型面积算总建面，算出来的数据与实际总建面偏差不大。
讲这些是为了跟大家说，户型面积是我蒙的，但数据能对上也就说明大差不差。
基于这个我猜的户型面积，开始解读标题——17米南向面宽？通州新一代好房子又突破了。
先看上图熙悦京晏我用表格画的4号楼。
这楼实际报规图里只比北侧两个单元的2号楼稍小一点点，但4号楼是一个单元！
假设2号楼一层的两单元四户都是10米面宽，因为此前通州的好房子项目玖树满和有同样为板楼的102平米三居面宽9.6米。
刚才我说了，4号楼一层两户，看报规原图能看出来比一层4户的2号楼小一点。
如果2号楼层面宽是40米，也就意味着4号楼的层面宽看上去有35米上下。
咱保守点，假设4号楼层面宽34米，因为一层就2户，那不就是一户17米面宽么？
4号楼我猜的面积是170平米左右。所以问题来了，上一个有差不多面积的区域内新盘是谁，面宽多少？
我查了一下，运河玖院约180平米的户型南向面宽约15米。而运河玖院能做到差不多17米面宽的户型面积是约210平米。
相当于通州最新一代好房子的面宽在同面积段又有所突破。
另外，知道为何此前很多人管熙悦京晏所在的宋庄板块叫城市副中心北二环么？
熙悦京晏向东、向西均约1公里左右，是两所耳熟能详的医院；
熙悦京晏地块西侧没多远，地图上写的是——北京市十一学校通州实验学校；
从熙悦京晏到城市副中心核心区，大致3公里左右。
另外，2026年2月12日，通州区发布了北京市通州区人民政府办公室关于印发《2026年通州区交通综合治理行动计划》的通知。
通知中有这么一条：推动轨道交通M102线规划建设，加快轨道交通M101线一期工程建设，推动轨道交通22号线通州段基本具备开通条件。
虽然到今天为止M102线还没有进一步的具体消息，不过大部分的消息都在说这条规划地铁线应该会途经宋庄。
再说回熙悦京晏项目本身，这个项目我就给大家重点分析了一个约170平米的大户型。
但如果我的户型猜测没太大问题，那么小区里也有100平米左右三面宽三居以及110平米左右三面宽四居。
虽然我们并不知道熙悦京晏项目未来售价多少，但按现在宋庄板块4万元/平米左右的新盘售价看，总价400-500万差不多能买到100-110平米面积段的户型产品。
而这类户型产品看上去又有所升级的新一代好房子，在我看来是值得用本区域老旧小做置换的。
想了解更多通州新盘消息，可以后台私信。
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