南京2026年6月房地产市场月报

本报告基于公开数据及专业模型分析，仅供市场研究参考，不构成任何具体的投资建议或操作指引。市场情况可能快速变化，读者应结合最新信息独立判断。报告制作方对因使用本报告内容而产生的任何直接或间接损失不承担责任。

01

内容速览

2026年6月，南京房地产市场整体呈现"供应收缩、成交同比转正、量价企稳修复延续"的运行特征，核心政策变量在于2026年"宁六条"政策组合拳的持续发力，包括以旧换新1%贴息、人才房票、限购优化、二手房交易增值税由5.3%降至3%、公积金贷款利率下调等多重利好协同释放，改善型需求得到有效激活。三大市场运行分化特征持续固化。

土地市场方面，6月经营性用地供应15幅、成交10幅，成交总建面积86.35万平方米（同比+542.65%、环比+263.94%），成交放量主因5月低基数；然楼板价仅5178元/平方米（同比-68.91%、环比-64.83%），溢价率仅0.95%（同比-82.63%、环比-68.75%），呈底价成交主导、成交结构下沉特征。

新建商品住宅市场方面（含普通住宅、别墅），6月供应面积20.14万平方米（同比-5.63%、环比-25.99%），成交面积35.47万平方米（同比+31.42%、环比+0.90%），成交均价27913元/平方米（同比-4.90%、环比+4.80%），呈供应收缩、成交同比连续高增、量升价稳修复延续格局。

02

土地市场

01

供求表现：供应平稳、成交低基数放量

6月南京经营性用地市场呈现"供应基本平稳、成交低基数放量"特征。供应端，6月供应15幅、供应总建面积95.36万平方米（同比-7.54%、环比+10.43%）；成交端，成交10幅（同比+233.33%、环比+66.67%），成交总建面积86.35万平方米（同比+542.65%、环比+263.94%），成交总价44.71亿元（同比+99.79%、环比+28.01%）。成交量的显著跳升主要源于2026年5月成交基数偏低，叠加集中挂牌节奏推动出让集中释放，同比高增数据需理性看待其低基数属性。

南京经营性用地供应/成交总建面积走势

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

上图显示近一年南京涉宅用地供求节奏波动剧烈，成交呈明显脉冲式特征，6月成交总建面积回升至86.35万平方米高位（数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统）。统计口径:经营性用地，含纯住宅、商住，招拍挂方式；监测范围:南京市。

02

市场热度：底价成交主导、热度分化

6月南京土地市场热度延续低温运行、底价成交主导格局。溢价率仅0.95%（同比-82.63%、环比-68.75%），楼板价5178元/平方米（同比-68.91%、环比-64.83%），每亩地价629万元/亩（同比-55.86%、环比-56.74%）。楼板价与地价的大幅走低核心源于成交结构下沉--高淳、江宁远郊低价地块占比偏高，显著拉低整体均价水平。

典型地块层面，结构分化特征鲜明。雨花台西善桥数字大道地块由建发房产竞得，成交总价11亿元、楼板价16863元/平方米、底价成交溢价率0%，为6月总价最高地块；江宁秣陵苏源大道地块由金基集团竞得，成交总价6.97亿元、楼板价11375元/平方米、溢价率6.41%，为6月唯一明显溢价成交地块，凸显主城品质板块的稀缺性支撑；高淳板块多幅地块楼板价仅约2500元/平方米、均为底价成交，构成整体结构下沉的主力。

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

上图显示近一年南京涉宅用地溢价率整体处于低位区间，多数月份低于3%，6月降至0.95%，土地市场情绪偏谨慎。

03

区域表现：远郊与主城品质板块分化

6月南京土地成交分布呈现"远郊放量、主城提质"的双向分化格局。按板块拆解，成交向远郊高淳与主城品质板块集中:雨花台城南板块由建发竞得1幅、江宁板块成交3幅（金基、滨盛）、江北浦口板块成交1幅、高淳板块成交5幅。高淳板块以幅数占比过半构成成交主力，但其低楼板价属性拉低整体地价重心；雨花台、江宁地块则以较高楼板价体现主城改善需求的支撑。整体来看，房企拿地意愿谨慎，投资聚焦少数优质地块，底价成交格局持续固化。

表1：南京2026年6月典型成交地块明细表

03

新建商品住宅市场

1

供求表现：供应收缩、成交同比高增、量价企稳

6月南京新建商品住宅市场呈现"供应季节性收缩、成交同比连续高增、均价环比回升"的量价企稳修复格局。供应端，6月供应1451套、供应面积20.14万平方米（同比-5.63%、环比-25.99%）；成交端，成交2725套、成交面积35.47万平方米（同比+31.42%、环比+0.90%），成交金额99.01亿元（同比+24.99%、环比+5.75%）；成交均价27913元/平方米（同比-4.90%、环比+4.80%）；供求比0.57，供不应求特征延续。

从修复趋势看，成交同比正增长已连续多月得到印证：4月成交面积同比+5.91%、5月同比+28.98%、6月同比+31.42%，同比增幅持续扩大，修复动能延续。核心源于"宁六条"政策组合拳持续释放改善需求，改善型高价盘集中入市带动均价环比上行；而供应端的收缩致供求比走低，短期供不应求特征凸显。

上图显示近一年南京商品住宅供应波动明显，成交自2026年3月起持续回升并稳定于30万平方米以上高位，供求缺口收窄（数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统）。

上图显示南京商品住宅成交均价在2.5万至3万元/平方米区间波动，2026年6月回升至27913元/平方米，改善盘入市结构性抬升均价（数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统）。

2

库存及去化周期：合理区间、稳中趋降

截至2026年5月（6月库存数据尚未更新），南京新建商品住宅库存呈现"库存持续去化、去化周期边际改善"特征。库存套数47579套（同比-6.95%、环比-1.91%），库存面积606.86万平方米（同比-6.60%、环比-1.93%）；按不同销速口径测算，12个月销速对应去化周期约24.6个月、6个月销速对应约22.3个月、3个月销速对应约18.5个月。库存已连续多月同比下行，去化周期整体处于合理区间且边际改善。核心源于成交回暖叠加供地节奏克制，库存去化压力得到边际缓解，南京新建商品住宅去化周期已连续保持在合理区间。

上图显示南京库存面积自2025年11月高点后稳步下行，2026年5月降至606.86万平方米，去化周期在成交回暖带动下由高点回落（数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统）。

3

区域项目表现：成交集中度提升、改善主导

6月南京商品住宅项目成交呈现"改善主导、成交集中度提升"特征。据成交金额TOP10排行榜，金茂·樾满云川（江宁板块，中国金茂）以成交金额6.11亿元、156套、均价32352元/平方米居首；锦绣金陵（江北浦口，滨江集团）以5.15亿元、148套次之；凤起潮鸣（河西建邺，绿城中国）成交金额4.64亿元、均价高达67126元/平方米；联发雨花新澍（城南雨花台，联发集团）成交4.03亿元；VILLA门东源邸（城中秦淮，别墅）成交3.92亿元、均价69195元/平方米。

从板块结构看，分化特征鲜明：河西高端盘（凤起潮鸣、RICI瑞玺均价6.5万元/平方米以上）与江宁、江北改善盘（3万元/平方米量级）价格分化显著；成交向头部改善项目集中，成交集中度提升；雨花台板块多盘上榜（联发雨花新澍、颐和金陵印、金基屿樾府），显示城南改善需求持续活跃。

04

后市展望

总括判断，预计2026年三季度南京楼市在"宁六条"政策红利延续与季节性因素交织下，或将呈现"新房稳中修复、二手量稳价弱、土地低温运行"的结构性分化格局，三大市场分化特征将持续固化。

新建商品住宅方面，预计成交同比有望延续正增长态势，改善型产品与主城优质板块将持续支撑成交韧性；成交均价或将维持窄幅波动，改善盘入市带动的结构性均价抬升有望延续。风险提示--供应端的持续收缩若得不到有效补充，或将制约后市成交规模的进一步释放，需重点关注下半年房企推盘节奏与供货结构。

土地市场方面，预计低温运行、底价成交主导格局延续，房企拿地意愿趋于谨慎，投资将持续聚焦少数优质地块，溢价率难有实质性回升。风险提示--远郊板块地块占比偏高将持续拉低整体楼板价水平，土地市场结构下沉特征或将固化，需关注供地结构对市场信心的传导效应。

THE END

1、上述研究成果由克而瑞南京分析师乔俊杰，通过人机协作综合使用行业SKILLS、AI文章、数据分析功能写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；

2、AI生成的内容（包括但不限于图片、数据、文字等），并未获得若有的相关权利方的授权，用户需确保其使用、传播（特别是商业用途）时不侵害他人享有的权益；

3、运营方不对用户因使用内容而导致的任何直接、间接或附带后果负责。

1、

2、

3、