这个地方，房价会一直涨？

　　过去几年，关于人口的讨论几乎只有一个方向

　　——跌。

　　从国家统计局的数据来看，到2025年全国新生人口已降至792万人，为数十年来最低水平。

　　人口连续第四年下滑，2025年全年人口减少339万人。

　　与此同时，全国的房价下跌大家也是有目共睹，尤其是一线城市房价，掉的更是触目惊心。

　　咱们就看去年的年底之时，一线城市的新建商品销售价格环比下降0.3%，同比下降1.7%，并且同比的降幅还在扩大。

　　其中呢，北京、广州和深圳分别下降了2.4%、4.8%、4.4%。

　　按这个走势跌下来，多少朋友的首付都亏回去了~

　　诶，这个时候有个地方异军突起了

　　大上海还就偏不跟大部队走，在2025年12月，甚至还出现了同比上涨4.8%的增幅，环比也是上涨了0.2%。

　　奇了怪了，过去这段时间，我们似乎都习惯了房价会跌这个事。

　　为什么上海能够在寒冬里为数不多的让人感觉到暖意呢？

　　有人说是政策放松，有人说是富人扎堆，还有土地稀缺......

　　这些都对，但是都没有触及到最底层的逻辑。

　　答案，藏在人口数据里面。

　　这也就是为什么我开篇先讲人口数据的原因。

　　01

　　说到人口，我们就得来看看全国大盘，

　　全国的新生儿数量，从2016年的峰值之后一路下跌，就没停过。

　　先说为什么2016年是个高峰期。

　　那段时间有过了解的朋友可能知道，全面二孩政策开放了，之前不敢生的都松了口气。

　　前面被挤压的需求全面爆发，出生人口被推到了1786万人。

　　眼看着全国老龄化的趋势就要有止住的迹象，之后这条曲线就一路掉头向下，再也没有回头看过一眼~

　　就在一路跌到2024年，954万，比2023年增长了50万。

　　这个小幅度的回拉，本来是可以振奋一下人心的，可结果人们其实并不买账。

　　为啥？

　　玄学....

　　那年可是龙年，还是有不少人想要个龙宝宝，图个好意头。

　　之后呢，果然是继续下跌到了2025年的792万，对比16年，几乎跌了一半呢。

　　不到十年时间，腰斩了~

　　那有人就要问了，全国下跌，一线城市的有钱有房的，应该不会一起跌吧？

　　我只能说，谁都不可能独善其身，北上广深更不例外。

　　北京：2016年同样是高位，站上了20.2万，之后一路跌到了2025年的12.1万新生儿，跌了差不多4成。

　　这里需要给大家说明下，北京的统计，有些年份是没有直接公布具体数量，只有出生率，

　　所以有几年我是根据数据测算出来的，下面是我给大家整理的情况；

　　广州：

　　上面这是统计年鉴上的数据，我们能看到，二胎开放之后广州同样响应，到了2017年达到峰值，但是下跌趋势到了2020年开始遏制，直到2024年也是维持在了10万以上。

　　本质上，广州其实还是个老城区居多的城市，尽管是在中心地带的天河和海珠区，老小区和老式化的生活方式依旧占大头。

　　这就意味着，他有着更传统的社会结构还有更低的生育成本，生了小孩后家里有老一辈人来带这种家庭观念看作是一件自然而然的事情。

　　加上对比其他三座一线城市的物价水平，人们对广州的生活成本，还是抱有乐观的态度的。

　　这就让广州的新生儿数量相比其他城市抗下降能力更强。

　　深圳：

　　首先就得说到这座城市十分年轻，完全和上面的广州呈现相反的状态，

　　常住人口平均年龄是32.5岁，是全国劳动年龄人口占比最高的主要城市，高达79.53%。

　　14岁到35岁的青年人口总数超过了800万。

　　就是这样一座年轻的城市，他的新生儿数量也是随着全国下跌趋势下降，但值得一提的是它和广州一样，在2020年之后都开始企稳。

　　整体情况就如下图展现那样，从高峰的差不多12万，跌到了9万左右。

　　可以说是几座一线城市中表现最好的了，下跌幅度也只到了大概16%。

　　最后就是今天的重头戏上海了；

　　2016年户籍人口的新生儿数量到达高峰13万，随后呢，就是一路跳水，到2023年的6万多，狠狠的腰斩啊！

　　虽然2024年一样是通过龙年宝宝回升了差不多1万，但整体下跌的趋势是四座城市的头一位。

　　看完这几个一线城市的情况，一个清晰的路线就出来了，无论哪个城市，都沿着一条路在走——那就是下降。

　　16、17年的盛况，已经是现在遥不可望的高度了，各城市的区别只是在于下降的快还是慢了。

　　上海掉的最夸张，晚婚晚育的情况越来越普遍，尤其是在那帮有钱人身上。

　　原因有很多，但不管如何，结果已经出现了，孩子少了就是少了。

　　在经济学上，我们把这叫做结构性逆转，而这个逆转，就正在用它让人始料不及的速度，重塑中国房地产市场的底层逻辑。

　　家庭资产的配置逻辑已经发生改变，推荐阅读文章《》

　　02

　　有些朋友就要问了，新生儿少了，跟房价有啥关系呢？

　　那我也问问大家，新生儿持续变少，带来的一个连锁反应是什么？

　　上学的孩子变少了~

　　我们算一下，2016和2017年是新生儿增加数最多的时候对吧，那小孩上小学的年纪是几岁呢？

　　6周岁。

　　那把6年一加上去就是2023年前后，这帮高峰期小孩子入校园。

　　因其他城市的各媒体数据不同，

　　所以我们以深圳为例，从政府公开信息可以看到。

　　2023年大量准入学的小学生进入学校，增长率达到了5.12%，

　　同样的，第二年的下降也是很明显，也就是当时2018年急剧下降那那批新生儿，可以看出增长率只有前一年的5分之一。

　　照这样的趋势走下去，不难预见深圳再过两年可能入学的人数将下降到1万人以下了。

　　而且注意了，这股下降的浪潮是会一步一步传递的，

　　现在小学只是一个开端，等到了后面初中、高中，学位从之前的一位难求再到闲置，就只是时间问题。

　　然后呢，学位的过剩传导到学区房，那出来的效果就是什么？

　　直接击穿。

　　就算是不懂经济学的人，也明白物以稀为贵的道理，学区房也是一样的。

　　学区房的高溢价属性是建立在了学位稀缺之上的。

　　现在呢，空有学位的趋势越来越大，供需关系也就跟着发生了大逆转。

　　2025年，全国重点城市学区房成交量同比下降52%，价格下降空间平均超过了15%，

　　之前北京的明星地段中关村，房子成交均价也是在3年内，从1200万/套变成了2025年的900万一套，均价是90591元一平。

　　看懂了学区房降价的逻辑，肯定会有朋友问：

　　那学区房下降对整体的房价影响这么大吗，房源成交的绝对主力不还是那些低价房产？

　　影响很大

　　我们知道，学区房通常会是一片区域中价格的天花板，当然我这里肯定是要先把顶级的豪宅价格排除掉的。

　　那学区房的成交价几乎就会是周围非学区房的定价指标，

　　换句话说就是，学区房这种顶价格的都下跌了，普通房子它凭什么不跌。

　　你别不信，上面说的这句话，就是大多数人对周边房产的心理预期。

　　然后呢，市场在预期下降的情况下，就会对这一片的价值重新评估，也就是经典的传导效应。

　　而在这个传导链条上有一个分支，就是买房者。

　　房价的根本支撑是什么？

　　就是人啊。

　　更准确的说就是有购房需求的人，而对于刚需买房的这批人里面，主力人群是25到40岁的年纪，而正好，这批人就是影响新生儿数量的主要因素。

　　周围的朋友不着急生孩子，眼看着出生率也下降了，未来还会缺房子吗？

　　买房的紧迫感就很明显的小了很多。

　　这种心理一旦蔓延，就是整体的需求下降，那需求下降，最后导致的不就是价格下降嘛~

　　家庭资产的配置逻辑已经发生改变，推荐阅读文章《》

　　03

　　接下来我们看下上海为什么是哥几个里的例外？

　　按照前面讲的逻辑，这个下跌幅度最明显的上海，他应该跌得更惨才对啊？

　　现实就是这么有反差。

　　开篇我就提到了上海在去年年底是一座一线城市中唯一上涨4.8%的，

　　就算到了今年五月份，根据统计局数据，上海的新房同样保持着0.2%的上涨，二手房价格也是环比上涨了0.6%。

　　为什么？

　　答案只有一个：人口净流入。

　　上面刚说完的供需关系，它又来了。

　　新生儿的减少确实是在减少了我们常说的内生需求，但是如果外来人口增加的速度堵上了这个口子，那这个逻辑的天平就不会歪。

　　根据上海市2025年统计公报可知，去年上海的人口自然减少量为5.7万，而同期净流入人口却达到了10.85万人。

　　这样一计算下来，常住人口竟然增加了5.15万人。

　　和其它直辖市相比，去年只有上海一个城市的人口在增加。

　　有一句话是这样的：人会跟着钱走~

　　看一下全国人口流出比较严重的地区

　　——东北三省

　　近五年流出的情况加起来快接近400万人的减少啊！

　　尤其能看到黑龙江流出的人最多，虽然现在看起来有着回暖的迹象，但总体下降倾斜度还是很高。

　　那就以黑龙江为例，2025年GDP总量是16,878亿元。

　　这是什么概念？

　　就是相当于上海的百分之三十。

　　非常残酷的一个比较结果是：目前黑龙江省常住人口为3001万、上海市为2485.41万，虽然已经多年的大规模迁出之后，但是原来的人口基数依然很大。

　　这就意味着，上海平均每个常住人口一年产出的价值就是黑龙江的4倍还要多。

　　那这比巨大的财富差距，又怎么能让人不想来呢？

　　回到前面的问题，为什么上海的房子价格会一直上涨呢？

　　人就是最好的答案。

　　近几年来上海的三大先导产业不断的发展下去，并且高薪的工作岗位也在不断增加之中，高端人才不断地涌入进来，最终使得对住房需求的增长。

　　不跌，不是上海有多特殊，他只是恰好站在了人口和财富流动的站台。

　　家庭资产的配置逻辑已经发生改变，推荐阅读文章《》

　　04

　　大家都说人口红利消失了，楼市要倒塌了。

　　确实，新生儿肉眼可见少了，学位也跟着空了，一线城市的学区房也开始下跌。

　　但这并不意味着所有城市都要跟着一起跌。

　　现在的有人口流入的城市就有红利；没有人口进来的，就只剩下人口负担了。

　　上海，就是还是那个享受这红利的城市。

　　10.85万净流入，意味着什么?

　　当一个城市能持续吸引全国优秀的年轻人，他的房价就不需要靠学区来支撑，

　　慢慢地这座城市本身，就会变成最大的学区。

　　房子是砖头水泥构成，但这座城市的未来，才是撑起房价的地基。