北京楼市，发现一个国宾区

撰文 | 花姐

出品 |楼花网

每一个楼花，都是独一无二的。

保利发展的京城顶豪，终于揭开了面纱。

3月份，它陆续公布了保利熙瑞的案名、户型图，售楼处和样板间，也开始有限开放。

本月，保利熙瑞将正式对外亮相；紧接着，实景展示区也将打造完成，直至正式开盘。

保利发展在它身上耗费的时间，有点长——从2025年5月20日拿地，到正式开盘，将过去一年时间。

面对寸土寸金的海淀土地，“地产一哥”刻意放缓了开发节奏，目的是：

1、细磨保利熙瑞的实景区，以最佳状态，和它的业主见面；

2、将其打造成保利发展在京，乃至全国范围内的封面作品。

这种操盘手法，在京城楼市并不陌生。包括北京润园、中海安澜北京，皆如此。

它们和保利熙瑞一样，都是被总部提级的灯塔项目，代表着目前在开发领域的最高建树。

并不是每个开发商，都能有这样的魄力——除了要具备强大的财力外，更需要对当下市场的敬畏精神。

毕竟，市场下行之际，慢工出细活，是对购房者最好的诚意。

与北京润园和中海安澜北京比，保利熙瑞时间拉得更长，原因大概有两点：

1、四、五月的北京，生机盎然，正是展示园林等实景的最佳时机；

2、它要在实景的造诣上，成为京城楼市的绝对标杆。

一个细节，和北京润园、中海安澜北京项目案场即售楼处比，保利熙瑞项目和目前的接待处，是分开的。

这从侧面说明，在园林、会所等方面的打造上，保利熙瑞的复杂程度，要高于它们。

有时候，慢，是为了更快。

3月，北京润园网签14.41亿元，全北京排名第二，在别墅领域遥遥领先；中海安澜北京网签13.07亿元，全北京排名第三，豪宅市场的TOP1。

相比之下，更舍得花时间的保利熙瑞，会再上一个台阶吗？

首创“内城国宾区”概念

通过保利熙瑞，保利发展在京城楼市创造了一个新板块概念——内城国宾区。

并不是随便哪个板块，敢如此定义。

它代表的，是区域内独一无二的贵气，全国任何一个地方，都无法比拟。

作为北京楼市的绝对高地，当下的海淀楼市，大抵可分三大板块：

1、以西山脚下为核心的山园板块；2、以中关村为起点，北至永丰的科技板块；3、以三里河路、玉泉路、紫竹院路、复兴路为界，包裹其中的内城板块。

过去多年，海淀的土地供应，多集中在前两大板块。

内城板块，因早已规划成熟，且很难产生棚改地块，很多时候，被外界遗忘。

这里是首都最重要的政务核心区之一。

仅国务院直属部委，就有约6个；另有21个国家级机关、超38个部委大院、超50家国家级研究所。

这里还是全国唯一的国宾区。

位于三里河路西边的钓鱼台国宾馆，自建成以来，已累计接待了约1400位外国元首和政府首脑。

每一场国宴、每一次国家级的会谈，都是对这片土地国宾属性的加成。

保利熙瑞，就在钓鱼台国宾馆西边，约5.5公里处。

可以说，内城国宾区概念的诞生，将保利熙瑞和目前海淀的其他豪宅，划分得一清二楚。

中海安澜北京、朱房双子等顶豪面对的客群，更多是近些年来新崛起的精英新贵。

而保利熙瑞则将主要客群，定位在长期居住在老海淀的西贵人士。

超强的解题能力

在内城国宾区板块，保利熙瑞是近20年来，诞生的唯一低密顶豪项目。

在它之前，能够对标的豪宅项目，是2003年开盘，位于海淀万柳的万城华府，容积率仅1.05。

保利熙瑞两个地块的综合容积率为1.43，为20年来整个四环沿线最低。

但，它拿地时有个最大的掣肘——限高。

原则上限高15米，经空军机场主管部门批准后，最高可不超过18米。

对任何一家开发商而言，如果15米的限高配上1.43的容积率，如何规划楼栋，都是个巨大难题。

身为行业龙头的保利发展，解题能力很强。最终，保利熙瑞的最高海拔高度，为15.89米。

产品形态也定格在3-5层的超低密度平墅，总规划户数323户，是目前北京豪宅领域，楼层数最低的平层项目。

这为它的顶豪身份，带来了一份独一无二的属性，与国宾区的唯一性，深深契合。

为了能紧扣内城国宾区这个概念，保利熙瑞在整体规划风格上，也借鉴了钓鱼台国宾馆的精髓——东方理念为主，现代化手法展示。

比如，楼体绛红色的外立面，搭配咖啡和米白的石材镶边轮廓，沉稳、庄重。

园林造诣上，保利熙瑞更是当下京城楼市，首个地下园林的打造者。

从沙盘上看，它东西两个地块各有大规模地下园林，中间用一条地下通道贯通，且在其中植入了会所等配套。

这让保利熙瑞在地下，形成了一条隐秘的归家动线，在风沙很大的北京，非常实用。

花姐看完它的沙盘后，可以笃定的说，保利熙瑞的园林，是目前京城楼市的天花板。

吉壤贵地

一些人眼里，保利熙瑞也有自己的短板。

比如，周边微观的城市界面老旧，距离机场过近，等等。

在花姐看来，这种看法未免太肤浅。保利熙瑞所在的位置，在目前京城一众豪宅中，风水极好。

首先，它地处的海淀区，整体大位在北京西北方向，在卦象中对应乾卦，为阳卦，五行属金。

简单地说，这里上风上水，先天自带“尊贵之气”。

而国宾区，长期承载政务、文脉功能，气场清正，与乾卦“尊贵、刚健”的卦性高度契合。

有了大环境的赋能，保利熙瑞所在位置，在传统风水学中，属于乾卦气场纯正的区域，可滋养居住者的气场，契合“贵人居贵地”的卦象逻辑。

这是保利熙瑞外部堪舆上，最大的优势。

另外，保利熙瑞本身的地势也很好，整体呈东北高、西南低状态，落差有约1.2米。

风水上，属于靠山稳、明堂开、藏风聚气、步步登高的上吉地形，对保利熙瑞业主的家运、事业、财运、人丁，均有正面加持。

关于离机场过近，风水上其实更是保利熙瑞的加分项。

它北边不远的西郊机场，并非普通机场，不像民用机场般，天天都有飞机起降。

关键是，保利熙瑞和西郊机场，以及再北边的玉泉山，处于同一条轴线上。

这种格局，风水上三位一体，贵不可言。

玉泉山为京城龙脉的祖山，贵气源头；西郊机场则处玄武靠山位，以国宾航道 “动” 活靠山气场。

保利熙瑞位于轴线的南边，属于借皇家龙脉、承水脉贵气、纳玄武动气的上吉格局。核心利好是根基极稳、贵人极重、财禄双收、官贵与文脉同旺。

在户型内部设计上，保利熙瑞也尽量做到了与外界和谐，藏风纳气的格局。

比如，它所有的户型，有多处270度的转角窗户，让室内无暗角、浊气滞留，可化解“穿堂煞、暗煞”等户型凶局。

这种270度的转角窗+全明通透，在风水上是 “三面纳气、明堂开阔、通透无煞、藏风聚财”的顶级户型格局。

如果再与内部园林和外部西山衔接，形成“内聚园林生气、外纳西山贵气”的闭环。

户型上的创新

产品端，保利熙瑞也有一定的创新。

它的户型全四房，主要段位有3款：165平、208平、240平；另有少量140平、275平左右的顶复户型。

目前，保利熙瑞官方公布的户型图为165平、208平和240平。

它们最大的亮点是，在客厅的南向，植入了一步阳台。

在此之前，能在海淀拥有阳台的项目，只有两个：建发海晏和中海安澜北京。

不过，建发海晏的一步阳台进深只有30公分，而中海安澜北京和保利熙瑞的阳台，进深则达到约50公分，完全可以让一个成年人，从容转身。

在对赠送面积控制极严的海淀，这可谓一个不小的突破。

另外，保利熙瑞在北向，也有一定突破。它的每款户型，北边都有一处设备平台，虽不能封进室内，但也可当开敞阳台来用。

在目前的海淀楼市，能有此配置的，只有它一家。

户型结构上，保利熙瑞165平为典型的四叶草造型，最大的亮点是在多个房间，配置了270度转角窗，且有三个卫生间。

208平和240平除了上述特点外，则都有独立的家政间，均可打造成保姆间。

其中240平户型，南向四面宽，动静分离，堪称完美。

若将南面中间的卧室打通，客厅面宽将达到夸张的9.2米；若将北面的家政间变为保姆间后，将变成五室两厅四卫超级格局。

关于240平户型具体的空间变化形态，保利熙瑞已在其样板间中，展示的很明白。

好马配好鞍。

本身堪舆上佳，保利发展又耐住寂寞精心打磨，再加上产品端的创新，保利熙瑞无疑是今年京城楼市，最值得关注的顶豪之一。