为什么全北京都在买华润的房子丨复盘

每到年中的时候，大家对业绩都会格外关注。

对于房地产项目来说，这实际上是一次对产品力的全方位考核，也是一次认证市场热度的绝佳机会。

所以，每年年中，我们总能看到一些项目，凭借绝对的实力，迭代市场认知。

就比如这次表姐想和大家好好聊聊的：

北京润府。

01

先来看几组数据吧：

1、区域成交方面，大家可以看到：

2026年上半年，北京润府以网签307套，网签金额20.23亿，网签面积3.6万㎡的成绩，断层领先，拿下经开区住宅成交三冠王。

相比单一维度的金额销冠或者套数销冠，三冠王显然更能代表一个项目的绝对销售实力和板块统治力。

不过，让表姐有些惊讶的是，这样的头衔，对于北京润府来说，已经不算是什么新鲜事了。

实际上，从项目入市之后，经开区每年的成交TOP1，都有北京润府的一席之地。

2024年更是只用半年时间，就拿下年度网签套数冠军。

2、单盘累计网签破1000套。

截至2026年6月30日，北京润府累计网签1023套，是实打实的热销红盘。

大家或许不理解单盘网签1000套，对于一个项目来说，意味着什么。

这么说吧：

从2020年到现在，全北京单盘网签超1000套的项目，一共不超过10个，光看这个数字，你就知道这项成绩是一个多高的门槛。

不过，这些还不是最让人感到意外的。

让人意外的是，当你把时间拉长，以更细致的维度去观察北京润府的网签时，会发现一些更加令人惊叹的事实。

表姐算了下，北京润府开盘首年，月均网签流速在42套左右，今年这个数字则是50套+，流速增幅超过19%。

一般来说，一个项目开盘当年是最容易出流速的。

因为项目刚刚入市，市场的新鲜感、关注度以及营销声量，都处于顶峰状态。

但随着时间的推移，新鲜感降低，出货速度也会随之放缓，这也是为什么我们常说一个项目，几乎是开盘定生死。

不过，北京润府的成交，却走出了一条不太一样的曲线：

伴随着市场的持续供应与竞品的增加，北京润府的出货速度反而越来越快了。

并且，项目的业主群体，也从一开始以经开区本地地缘客户为主，蔓延到全北京。

甚至今年上半年，朝阳客群已经超过经开区的地缘客群，成为项目的成交主力。

而这意味着，北京润府已经打破地缘限制，成为全北京都认可的硬核红盘。

从某种程度来说，热销数字反而是北京润府最浅显的实力表象了。

表姐更好奇的是：

在市场如此极具波动的周期内，像北京润府这样的大盘，到底是如何实现热销、流速，甚至客群突围的。

深入了解之后，我想背后的原因，应该与华润置地这家公司的基因，密不可分。

02

怎么来理解华润置地的基因？

除了我们熟悉的项目开发，华润置地其实还是一家标准的，城市投资开发运营商。

你会发现，华润置地总是愿意为一个城市、一个板块多做一些事情，用更确切的词汇描述就是：

区域共建。

如果你现在再去看北京润府所在的板块，会发现它的城市界面已经完全不一样了。

以北京润府为圆心：

项目西侧的体育公园已经建成投入试运营；

略靠西北的北师大附中经开校区，也已经开工；

南侧的幼儿园与托儿所，已经具备交付条件；

亦庄万象汇，多个区域也已经进入地上结构阶段，今年年底就可以实现主体结构全面封顶。

而这些已经能看到建设进度的配套，大部分都由华润置地参与具体建设。

并且，在更多我们看不到的地方，他们也默默做了很多努力。

很多人可能不知道，在2011年北神树板块启动拆迁的时候，区域内的教育用地就已经在同步规划了。

但是由于种种原因，一直到2023年，都始终无法完全净地。

直到2024年华润置地正式入驻板块之后，一切才仿佛又被按下了快进键。

2025年下半年，官方消息发布，困扰北神树板块14年的滞留因素全面清零，接下来就是配套的加速建设和加速兑现。

所以，你会发现，北师大附中2025年2月正式签约，当年年底就拿到了施工许可。

落地速度远超亦庄以往的名校引入周期。

而这也向我们揭开了北京润府持续热销的秘诀之一：

那就是，由区域共建带来的，板块势能不断上扬。

实际上，在进入2025年之后，板块的好消息就接连不断了。

除了学校的开工，2025年6月，官方还明确了北师大附中将纳入经开区学籍管理。

不用表姐多说，想必大家也知道这意味着什么。

接着，2025年7月，北京润府体育公园正式试运营；

同年12月，地铁17号线全线贯通。

大家知道，17号线全程运行时间只需要66分钟，别说去国贸，去望京都很方便。

毫无疑问，高能级大产业圈的不断串联，会碰撞出更多可能。

而北京润府，无疑是亦庄板块最前排的受益者。

03

从这个角度来说，在原有的市场环境下，北京润府其实不需要太过用力，就可以很好地满足市场需求。

因为轨道交通+超级商业+学校配套+公园，让这个项目天生就没办法低调。

不过，华润置地之所以是华润置地，就是因为，他们总是能以极其超前的敏锐，做出超预期的先手布局。

我们来看一个细节剖面：

上面这张图片，是北京润府链接商业以及地铁站的地下通廊示意图。

通过这条廊道，北京润府的业主下楼之后，可以不出地面，就能到达亦庄万象汇以及北神树地铁站。

大家知道么？虽然相关文件规定，北神树地铁站与万象汇地下必须直连，对商业地块与住宅是否要通过地下通道联通，却没有相关要求。

也就是说，即便北京润府不去打通住宅与商业，以及地铁的地下通廊，在政策层面并不会有任何问题。

但华润置地还是花力气、花成本去做了。

所以，才有了这样一条能够惠及全体业主的地下通廊。

这也给北京润府植入了一个有别于竞品的超级底盘：超级万象TOD人居模式。

让北京润府不止是住宅，还是从TOD上长出来的城市综合体。

平时下班不想做饭，都不用出地面，就可以去亦庄万象汇吃饭；

周末想看个夜场电影，下楼走地下通道，就可以直达亦庄万象汇的影院；

如果业主是在类似国贸与地铁直接接驳的商圈工作，那么即便是遇到极端天气，业主也可以做到无风雨出行。

表姐很庆幸，华润置地没有将共建思维，仅仅停留在外部配套的共建上，而是将这种共建的触角，由外到内延，在项目层面进行了深度融合。

这也是表姐接下来要跟大家聊的，北京润府持续热销的秘诀之二：

产品共建，以及由此带来的产品竞争力的不断提升。

这几年，很多房企也都在提产品共建，但能根据客户的意愿，真正做出调整并落地的，似乎并没有那么多。

但在北京润府，他们却将产品共建的思维，贯穿了整个项目的开发周期。

04

比如，一期的时候，很多业主都关注会所，他们就打造了建面约1800㎡的会所空间。

除了健身房、瑜伽室、游泳池，还配备了私宴厅、KTV。

二期的时候，业主们更关注好房子政策，他们就突破层层阻碍，增加了风雨连廊以及架空层；

到了三期的时候，他们又针对以往的沉淀客户做了一轮定向客研，深入挖掘客户最真实的痛点，推出了全新升级的「满配高定智慧宅」。

不仅配备华为全屋智能体系，邀请收纳师为业主量身定制收纳方案，全屋人性化的细节和配置也全都拉满了。

表姐最喜欢的，是北京润府在北京800万总价段的产品中，推出了首款方太联名首发的净饮制冰机，既可以直接引用矿物质水，还有直接出冰功能。

夏天下班回家喝上一口加冰的气泡水，别提有多爽了。

除此之外，他们还把产品共建，升级成了更贴合业主的「个性化定制」。

就比如，北京润府三期雲曜132㎡、139㎡户型，业主不仅可以根据需求选择是要三居还是四居；

还可以根据自身审美，在精装交付的风格中二选一。

甚至一些具体的部品，比如电视背景墙、沙发背景墙、厨电的品牌，都可以根据业主的需要局部定制。

实际上，大盘项目操盘，最怕的就是产品越卖越跟不上时代，但北京润府却始终能够保持领先时代。

可以想象，这背后涉及到的时间、精力、成本，以及迭代调整的难度究竟有多大。

就拿前端来说，仅仅出具文件的工作量就已经很大了，因为每个业主签署的内容都不太一样。

各种图纸也要跟着定制化，光是设计费就要多砸出去大几百万。

甚至，这里面不仅包括新增业主的沟通，还要考虑到前期成交的老业主们的意见和诉求。

表姐作为旁观者都已经头大了，北京润府居然一项一项的，把这些难啃的骨头，都啃了下来。

不用猜也知道，这里面一定包含了极大的努力和真诚。

甚至很多时候，都是项目各个条线的负责人，一组一组地去与业主坐下来，面对面的一一沟通。

当然，北京润府也有一群很棒很可爱的业主，他们不仅表示理解，还用真金白银的买入，给予了项目团队最坚定的支持。

05

幸运的是，这份项目与业主的双向奔赴，最终也结出了累累硕果。

今年6月底，北京润府一期正式交付，表姐踩盘的那天正赶上业主办理交付手续。

能感觉到，业主们对项目的交付兑现还是很满意的，几乎每个人的脸上都洋溢着温和的笑容。

不过，这应该是北京润府早就预料到的结局。

因为业主们今天正式签收的交付场景，早就在北京润府过往的一个个实景展示中提前预演过了。

比如，2024年项目开盘之后，他们就开放了北京第一个达尔文营地实景：

会所实景：

接着是超级归家体系的生机之环实景：

2025年开放了童梦谷实景：

而这中间穿插着的，还有各期户型的实楼样板间。

甚至业主收房入驻之后的生活场景，北京润府其实也早就开始提前规划了。

也就是北京润府持续热销的秘诀之三：

生活共建，以及由此带来的生活质感的不断提升。

从2024年9月开始，北京润府就借势会所的运营，开启了持续的社群运营。

到2025年，像是会所私教课、达尔文课堂以及润比邻社区日常，就已经固定成为常态化的社群活动。

他们还举办了下楼生活节，鼓励业主们在忙碌的生活节奏中，偶尔按下暂停键去发现一些美好的小瞬间。

甚至活动结束后，还会出一个当月月刊，帮业主们记录下当时的美好瞬间。

截至目前，北京润府举办的线下活动，少说也有100场+，而参与进来的业主，已经超过1600人次。

这也意味着，在华润置地的概念中，卖完房子从来不是能松一口气的时候。

恰恰相反，这代表一个社区将进入持续的运营和打磨。

06

实际上，北京润府的单盘价值，不仅仅在于强大的板块交付力、产品交付力，更在于运营服务于社群建构的前置。

当其他房企还在产品维度单向发力，华润置地已经涉足重新定义人与环境的关系。

而华润置地也确实有这样的实力。

不仅仅是因为华润置地背后拥有强大的资源整合与接洽能力，能够提供多样化的生活场景。

还是因为他们真正把「生活共建」在集团层面实现了制度化。

为此他们还专门创建了「润比邻」这样一个社群综合服务品牌，去为业主们创造更好的生活。

比如，链接社群内容、创造社群空间、提供会员福利，甚至提供线上陪伴。

当然，这些领先竞品的动作，是企业文化长期浸润才能带来的结果。

说到底，北京润府的成功，是因为客户对这座城市的居住品质、生活品质以及更高维度的情感链接，还有期待。

而华润置地，恰恰又走在了前面，提前察觉并满足了这些期待。销冠100

注：本文相关文字、图片仅为项目信息参考，可能与实际规划设计存在差异，所以不代表对项目信息做出承诺；所有内容最终以政府规划和购房合同约定为准。

.最近更新.