宁波真有楼盘在涨价，还涨了不少

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关于宁波是否有房子涨价这个话题，争论一直不断。看涨派认为哪哪都在涨，再不买后悔都来不及；看跌派则认为全都是烟雾弹，现在谁买将来谁后悔。

事实到底如何呢？

老司机在看月报时，看到的是最近几个月成交价在底部震荡，但振幅很小。不过统计数据反映的是市六区全貌，并不能反映某一个小区房价的走势。

恰好，无意中我看到了一套江北云江府的成交，成交价18000元/平，这有点出乎意料的高了。

云江府在哪里？

它在姚江新城，是一个刚交付没两年的安置小区，青藤学区房。从交付到现在，云江府一直都是江北的成交热门楼盘，原因就两个字：

便宜。

青藤学区、次新、姚江新城，三个词都很值钱，但云江府运气不好，刚好碰到楼市低谷，房东完全没有信心，他们甩出来的价格是：

14000元/平。

这还不是成交价，老司机还看到很多13000+的成交，低到匪夷所思。

要说缺点，这个肯定有不少，毕竟是安置房。楼造的特别高，最高的大概有100米；户型说不上理想；小区管理也一般般。但13000元+的价格，还要什么自行车？

不过最近，房价似乎有了变化。

首先是挂牌价。从去年到今年5月，云江府的低价挂牌一直都是很稳定的，保持在14500元上下，但从6月开始，挂牌价迅速升高，目前的低价挂牌已经来到16500元附近了。

短短一个月，挂牌价上调了近2000元/平。

再来看成交价。挂牌价毕竟是房东的一厢情愿，客户愿意出多少钱买，才是真正的市场价。

成交价更有意思，居然启动得更早，在3月就已经开始上涨。去年到今年3月，云江府的成交价其实一直在下跌，到今年三月初跌到最低水平：

13400元/平（均价）。

三个月之后，到六月底，成交均价已经来到了14800元左右，涨幅达到了：

10%。

对比挂牌价和成交价的动态，我们发现，涨价首先是从购买端开始的。买家在3月份首先买走了最便宜的房源，之后又陆续买走了次便宜的房源。这个过程一直持续到5月底，也就是大概3个月之后，房东回过神了，他们开始系统的调高挂牌价格。

所以老司机经常说，趋势至少要看3个月，因为3个月市场才会回过神来。

如何看待云江府这样的涨价？

首先，对于追求绝对最低价的买家来说，历史的机会已经错过了。老司机以前说过，所谓最低价，只有走过之后回头看，才能够发现。

现在我们知道，3月初云江府的成交价是最低的，但对当时身在其中的人来说，他们也不知道，谁知道之后会上涨呢？

所以买房买到最低价，是一个伪命题。

其次，对于目前这个阶段的上涨，我认为它更像是一个修复性的上涨，而不是一个持续的大规模上涨。

之所以说它是修复性的，是因为前面的价格实在是压得太低了，青藤作为市区首屈一指的名校，其学区溢价至少值2000元/平，13000+的成交价，扣除学区溢价，仅仅11000元出头了。

11000+是什么概念？甬樾湾也要这个价，五乡、高桥、慈城，差不多也是这个价。

但云江府毕竟在姚江新城，同属于奥体、万达两个商圈，周边生活配套成熟，地铁、高架都有，其地段价值远不是周边乡镇可比的。

既然是低估，总会有反弹回正常价格的一天。

为什么说它没有持续性？因为竞品太多，挂牌量太大，仅仅云江府就有约150套同时挂牌在售，旁边云水湾也有180+套在售，如此大的挂牌量，目前不存在持续大涨的机会。

云水湾可能是个特例，但市区同样出现成交价和挂牌价双涨的小区并不罕见，面对这样的形势，购房者应该怎么办？

首先是不要再盲目等下跌。目前看，一些次新的安置房、商品房，价格都出现了企稳，甚至不同程度的反弹。再盲目看跌，可能会错过机会，未来会买在更高的价位上。

每个楼盘的情况是不一样的，包括挂牌量，成交量，周边竞品等，都会影响到价格变化。一定不要只看宏观数据，而要落实到所关注小区的数据变化上。

如果不知道去哪查找数据，可以来。

其次不要恐慌。反弹并不代表着大涨，现在完全有机会从容选房，碰到心气很高，罔顾现实的房东，不必理会，直接Pass。

老司机之前也说过，现在的房东，很多都是亏的，所以他们涨价的冲动比谁都强烈。但市场有它自身的节奏，并不会同情任何人，也不会故意伤害谁，任何对市场抱有侥幸的想法，都是愚蠢的。

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