不止262.4亿“店王”德基！南京玄武的商业野心，藏不住了

文| 创客公社江榆洁

262.4亿元。

这是德基广场2025年交出的年度销售成绩单。连续两年力压北京SKP，稳坐全国商业“店王”的宝座。

但把时间拨回2006年6月26日，德基（一期）在新街口东北角正式开业时，几乎没人看好这个新来者。

彼时新街口早已加冕“中华第一商圈”，金鹰、中央、新百深耕多年，牢牢锁住客流，绝大多数市民逛街只会直奔商圈西侧，鲜少有人特意绕到东北角。

谁也不曾预料，20年后，德基广场完成从商圈边缘新人到全国顶流的逆袭。

但如果只盯着德基，你就低估了这片土地的野心。

这座“全国店王”持续向外辐射能量，带动了整个玄武全域消费版图的全面焕新升级。

一组硬核数据佐证了玄武的消费实力：2025年，玄武区社会消费品零售总额达1080.36亿元，同比增长4.9%，增速高于全市1.4个百分点。

坐拥新街口核心段、串联长江路文脉、联动红山新城与钟山风景区生态，玄武是南京城市底蕴、高端消费、文旅资源三重叠加的核心板块。

寸土寸金的老城核心，不缺老牌商场、不缺流量游客，最难的是跳出传统零售内卷，走出一条特色的商业升级路。

而德基广场，正是玄武商业迭代最具代表性的范本。

而支撑德基登顶的核心密码，是三件业内眼中“不务正业”的事：自建艺术博物馆、花费重金打造厕所和一场24小时营业的商业实验。

把艺术博物馆搬进购物中心

把厕所做成流量入口

2017年，德基做出一个轰动零售行业的决定：拿出综合体8楼整层黄金商业楼层，打造德基文化艺术博物馆。

在寸尺必争的商场里，腾出如此大面积空间做文化展，在当年被大批同行吐槽本末倒置，完全偏离商场主业。

但德基广场总经理吴铁民早就看透了零售的未来：“未来零售的核心是争夺流量，而流量由你的内容决定。”

在他看来，单纯售卖商品的商场早已饱和，能留住人、反复吸引人的，只能是独一无二的文化内容。

博物馆的王牌项目——以清代宫廷画师冯宁所作的《金陵图》为蓝本打造的“金陵图数字艺术展”，2021年正式对外开放。

以全球首创“人物入画、实时跟随”的互动观展模式，让观众可以穿越千年，沉浸式体验古画背后的历史脉络、市井百态。

截至目前，这场展览已累计接待近300万人次，线上曝光超3亿人次，先后受邀亮相波士顿、巴黎，成为南京“文化出海”标志性项目。

不止专业博物馆，德基持续把艺术场景铺满整座商场：一期7楼开辟近2000平方米的玻璃穹顶绿植公共空间“花园食光”；二期分层打造差异化艺术市集，以异次元新境、超现实海域、霓幻未来城等主题层层递进，每层都拥有独立完整的艺术叙事。

高端品牌负责消费转化，文化艺术负责持续引流。一套完整的商业变现闭环，德基早早就跑通了。

如果说博物馆是“阳春白雪”，那德基的网红卫生间就是俘虏大众游客的“人间烟火”。

德基将B1到8层的洗手间耗资上百万乃至上千万，打造成不同主题的艺术空间，并统称为“解忧所”，如今已成为社交平台的流量密码。

厕所门口挤满了举着手机打卡的人，过道两侧的长沙发上全坐着人。有外地游客甚至把德基厕所与南京博物院、红山动物园并列为“新南京旅游三件套”。

不靠打折促销，仅凭一处公共空间，就能持续吸引跨省游客专程打卡。这份流量创造力，是传统商场难以复制的优势。

白天消费内卷严重，夜间市场藏着巨大潜力。

2024年底，德基更进一步再度突破行业常规，推出国内少见的“24h”创新商业模式，该模式覆盖近400家商户，数字人客服上线后访问量突破22.4万次。德基艺术博物馆同步打造“0时博物馆”深夜观展服务，成为目前全球开放时间最长的博物馆。

亮眼数据也应证了这场“不眠商业实验”的成功：延长营业时间后，商场夜间客流占比从改造前的不足5%暴涨至30%。

当绝大多数商场晚上10点准时歇业，德基用实际数据证明：城市夜间消费潜力远远没有被充分挖掘，拉长消费时长，就能挖掘全新的增长空间。

“不务正业”背后的商业逻辑

博物馆、洗手间、24小时营业，3个看似和“卖货”无关的布局，恰恰构筑起德基无法复刻的商业护城河。

传统购物中心的逻辑是“品牌驱动”——靠品牌引进大牌吸引客流。但线上电商不断分流购物需求，单纯售卖商品已经没有壁垒。

德基早早就意识到：单纯“购物”功能可以线上完成，但沉浸式、有温度、有新奇感、有文化的线下体验无可替代。

长期坚持的体验式投入，最终转化为实打实的商业红利。

数据显示，目前德基广场汇聚了95%以上国际一线高端品牌。仅2025年，德基广场便开出71家首店，其中包括路易威登香水美妆精品店全球首店，以及11家国际品牌中国首店。首店经济、高端业态持续领跑全国。

单店的创新成功，很快转化为城市级的商业战略布局。

2026年，德基广场三期项目已进入建设阶段，总投资40.25亿元，将通过地下空间、空中连廊与一、二期相连。眼下，仙林德基奥莱有望率先亮相，河西德基时刻、夫子庙文商旅项目等也将陆续登场。从玄武核心向外辐射全城，德基每一步落子，都在助力南京冲刺国际消费中心城市。

2026年初，南京市政府工作报告专门点名：“新街口商圈保持华东消费C位，德基广场销售额蝉联全国第一”。

一座商场的巅峰成绩，最终成为整座南京城消费实力的亮眼注脚。

玄武的消费版图：

不止一个德基

德基的故事，不是单一商业体的孤例，而是玄武完整消费版图里一块亮眼切片。

在玄武全域布局下，一批差异化商业IP同步出圈，走出各自特色的体验路线，形成多点开花的消费矩阵。

城北的红山森林动物园，堪称全国文旅逆袭的典范：短短几年时间，从亏损3000万到年迎800万游客，依靠直播运营、原创文创火爆全网。拿下了全国唯一“新自然经济示范基地”称号。

紧邻动物园的玄武招商花园城，14万方商业体、124家首进品牌，开业一年来与红山森林动物园开通“小熊猫专线”，把动物园海量文旅客流平稳转化为商场消费流量。

2026年端午假期更是形成有趣呼应：城南德基迎来开业20周年庆，城北花园城迎来开业一周年庆典。

一南一北，一老一新。德基深耕高奢艺术消费，红山片区主打自然亲子IP，花园城聚焦年轻微度假需求。三大核心板块覆盖高端、亲子、潮流年轻全客群，从高端购物到亲子休闲、从日间逛买到短途微度假，每个细分赛道都诞生现象级爆款项目。

但这还不是玄武的全部。

在德基与花园城之间，长江路文旅集聚区正在擦亮“1800米、1800年”的文化名片。

从2021年入选全国首批国家级夜间文旅消费集聚区，到2025年升级为“悠享24H-玄武长江路夜间消费集聚区”，长江路的夜间经济版图持续拓展，能级不断跃升。

在玄武湖畔，金陵STYLE浪漫中心也正崛起为浪漫经济的新地标。红山新城“壮观天下”国际街区加快成型。在蓁巷和里，城市更新与社区治理的示范项目让老街区焕发新活力。

2026年初，玄武区发布“三新”（新业态、新模式、新场景）消费十大重点培育项目，覆盖浪漫经济、艺术商业、国际街区、社区更新等多元赛道。从“单点爆款”到“系统生态”，玄武正在用同样的逻辑，把整座城区变成一座“没有边界的体验场”。

而这只是玄武消费版图的一面。另一面，是一场系统的空间重塑。

作为全国首批城市更新试点区域，玄武直面老城普遍难题：土地存量有限、老旧楼宇密集、发展空间受限，走出一条以更新激活商业、产业双向赋能的主城转型路径。

依托城市硅巷核心主线，玄武持续深化政校企资源联动，为老城植入商业、文旅、科创全新功能。

2025年围绕“一路四环”五大重点片区，玄武实施44个更新项目，盘活每一寸主城存量土地，实现空间价值倍增。

当下，国内多数商圈仍深陷品牌内卷、价格竞争的浅层赛道，而玄武早已跳出同质化博弈，走出一条独属于主城核心区的创新迭代之路。

很多城市商圈还在比拼品牌数量、打折力度、营业面积时，玄武早已跳出单一商场竞争的浅层赛道，完成从单一门店到全域生态的跨越式转型。

德基蝉联全国店王，是玄武商业创新的亮眼缩影。而全域多点开花、业态错位互补的消费生态矩阵，才是其稳守华东消费C位、领跑全国的核心底气。

坐拥顶级商圈却不躺平，手握老城底蕴持续创新。用文化赋能商业、以更新激活存量、以全域布局引领消费。

玄武的这场创新实践，为全国老城商圈提供了可复制的“南京样本”。

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