卖不动、拆不了！兰州一大批旧房，到底该咋办？

过去，每个老兰州人都期盼着拆迁红利。

可如今，那些“拆不了、卖不动”的旧房就像一块块“城市补丁”，牵动着大家的神经。

时常关注的二手房群里，昨天还有几个兰州老房主倒苦水：“我张掖路那套老房子，上个月有人问，张嘴就砍了20万”、“你这算好的，我西固兰炼家属院那套50平的，挂了三个月，有人出价18万，合着一平才3600！”

的确，现在只要想卖房，就得经历疯狂被砍价的过程，城关核心地段的老房子都掉价，西固单价两三千的电梯房也很多。

更何况，随着新房市场供应增加，主城部分区域，新房如今也还有7000多的了，跟市场热火时期相比，确实划算了许多。

这些新房在户型设计、配套设施上更占优势，对比来看，主城区很多老旧房屋，除了地段哪哪都不占优，当然就卖不上价。

比如房龄一上去，管道各类设施基本经常出问题，老小区环境设施也很陈旧，还有物业服务及配套不足等，都让购房者多了一层考量。

此外，前几天兰州又出台了11条新规，未来的房子不仅得房率更高，无需考虑公摊，公共开放空间和景观绿化环境也有升级，反正就会更好、更大、更宜居。

这也意味着，老旧房子的市场只会越来越小。

那换个思路，出租？其实没那么轻松。不仅得自己花钱装修，装修不好或者租金高了还是没人要。

留着自己住，又满足不了提升后的居住需求，日常没生活品质不说，更让人头疼的，还有时不时的维修投入问题。

卖不掉、不好租也就罢了，关键还拆不了，为啥？大致分为两个层面。

首先从成本层面来看，拆迁要补偿的不仅仅是货币，还涉及安置房建设、过渡安置等一系列问题，成本与难度都不小，无论对政府还是企业，都是不小的压力。

其次，大规模棚改退潮，更是给兰州老房子的命运判了“缓期执行”，棚改规模越来越小，政策也更倾向于旧改而非拆迁，大多老房子根本等不到拆迁机会。

总而言之：卖不动、拆不了、租不上、住得糟，一套老房，四道枷锁。

那兰州已有的老旧房子，到底该怎么办？相关政策其实已经给出方案。

一个是城市更新，推进城中村改造、老旧小区整治改造、开展完整社区建设。

随着兰州十五五规划纲要公示，覆盖主城四区的城建改造重点项目也随之曝光。

按照规划，未来五年，兰州将推进382个城镇老旧小区改造以及24个城中村改造，力度和范围都很广。

先看城镇老旧小区改造：

最近，由甘肃建投生态公司承建的兰州市城关区嘉峪关路街道、广武门街道、酒泉路街道71个老旧小区，正在有条不紊地实施全方位升级改造。

其中，东方花苑小区外墙保温、外立面翻新、楼梯间更新已全部完成，供热管网及屋面防水改造有序推进；

汽修二厂家属院完成给排水管网整体升级，长期污水淤积问题得到根治；东岗铁路小区、城市学院家属院完成雨污管网改造与路面硬化；瑞德摩尔小区同步推进管网更新与照明升级。

此外，广武门街道重点推进省设计厅家属院改造工程，在完成现场勘察与方案优化基础上，实施上下水管网更新、化粪池改造、路面硬化等基础工程。

还有一部分老旧房子的改造，我们之前在一文中已经展开分析过。

再看城中村改造，兰州人最为关注的元森改造工程，近期再次发布招标公告。

项目概算总投资约15.5亿元，总建面约38万㎡，涉及4号地块、1号地块二期、12号地块1号楼项目，计划今年7月底开始设计，10月启动施工，预计2029年10月底完工。

此外，城关区的宋家滩村、沙洼河村，七里河区的崔家崖村，高新区均家滩村等也都纳入改造范围，且沙洼河村城中村改造项目安置一期室外及道路配套基础设施项目，已经正式开工。

诚然，除了城中村改造和老旧小区改造，还要注重城市更新的另一方面，即危房改造。

按照住建部2026年最新标准，1998年及之前建成、房龄超过28年的老旧住宅小区，将全部纳入各省市城市更新重点清单，享受中央财政重点倾斜。

兰州的很多危房其实也已经在推进当中，仅十五五规划中就涉及27项危旧房改造项目。

其中，何家庄危旧房改造安置项目此前已完成用地预审、可行性研究批复、土地出让等前期工作，项目规划用地约6.963亩，预计今年7月底开工，2028年7月底竣工。

兰棉厂合成药厂家属院危房改造建设项目计划拆除40栋D级危房，新建6栋住宅楼及社区综合服务中心等，总建筑面积约11万平方米，计划2029年3月竣工。

七里河东闸口小区10号、26号住宅楼危房以及中车第一住宅区11号、12号住宅楼危房也将进行原址重建，建设规划许可证已公示。

另外，兰州市公有房屋管理中心危旧房（D级）改造工程涉及五泉所、张掖路所、白银路所、靖远路所、十里店所等5个管理所的11栋D级危旧楼房原址、原规模拆除新建。

龚家湾街道部分危房改造还涉及电机厂杨家桥小区、征稽站家属楼、电信局杨家桥家属院等15个小区。

需要注意的是，去年兰州成功获批国家城市更新试点城市，再加上十五五规划布局，无论是城中村、老旧小区改造还是危房项目，都将不再是修修补补，而是一次系统性重构。

也就是说，所有项目的推进速度和建设程度都将不断加快。

除了城市更新，解决老旧房子的另一个办法是由政府或开发商进行回收。

所以，兰州还推出了住房以旧换新的新举措。通过这种方式，房东可以将旧房出售或出租，然后购买新房。

比如，房地产开发企业以及专业住房租赁企业可用收购旧房的价款，抵顶购买新房的购房款；业主也可以委托经纪机构出售旧房换购新房，出售旧房价款用于支付新房购房款，或者通过租赁旧房的方式，租金用于支付新房购房款。

此外，两年前兰州还发布了征集收购已建成存量商品房用作保障性住房房源的公告，一部分房源用作安置保障房收购。

这些方式在促进一二手房市场联动的同时，还能激活房地产市场活力。

不可否认，兰州楼市历史性大变局已定，旧房逐渐被市场淘汰，新房越来越好是必然趋势，我们也只能客观看待这个问题。

毕竟，市场的天平既不会过度向新房倾斜，也不会让旧房被时代车轮抛下，期待未来兰州市能在新旧迭代中逐渐找到平衡……

作者=指兰针·小芒果

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