低至300元/床，上海松江产业园宿舍型保租房有多划算？

行业背景：在租购并举政策深化与多轮行业出清叠加下，国内住房租赁行业完成一轮深度重构，行业发展重心从增量拓盘转向存量精细化运营，保障房扩容提速，面向产业职工、科创人才的企业住宿赛道形成独立增长赛道，市场竞争回归运营能力、现金流与细分深耕的底层比拼。

立足这一周期背景，URI城市租住注意到，聚焦企业住宿服务的中富旅居乐璟长期保持稳健经营节奏，不靠激进扩张，凭借成熟资产运营模式平稳穿越行业震荡，默默持续迭代产品与服务体系。

本次URI实地探访上海松江全新落地、纳入保租房体系的乐璟智慧科创生活社区，以该标杆项目为观察切口，剖析乐璟如何根据市场变化灵活调整，使其成为最符合当下市场、客户需求的企业住宿产品。

URI城市租住

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▲URI城市租住原创探盘视频

基础详情

▲乐璟智慧科创生活社区URI实拍外观图

项目名称：上海 乐璟智慧科创生活社区

资产购买方：富隆智地基金（中富旅居联合新加坡城市发展集团CDL、中新智地共设立），本案为这支基金首单落地的重资产标杆项目

运营方：乐璟生活社区

交易时间：2024年11月

项目属性：工业用地，本案5栋独立楼宇，已纳入保障性保障性租赁住房体系，享受民水民电

地址：上海松江江田东路185号（沪嘉杭G60科创走廊松江核心产业区块）

交通：松江6路/1822路/1817路/松江54路等，有轨电车1号线、2号线内圈

房量规模：总建面6.3万平方米，房源2111套（超4000个床位）

户型及定价：

舒适单人间：36㎡左右，占30%，1500-2000元/间/月

MiniMax单人间：22-25㎡，占50%，1100-1450元/间/月

轻盈多人间：36㎡左右，占20%，300-400元/床/月

运营进度：2026年2月开业，预计至9月份出租率达90%

周边产业：产业园区与制造企业高度集聚，包括百事食品、松下电器、日东电工、阿克苏诺贝尔等大型企业

目标客群：周边制造、科创类企业的一线产业工人、技术研发人员、基层管理人员等多层次产业人群

社区配套：6大社交公共空间（篮球场、自习室、Switch游戏区、桌游区、游乐区等）、4000平方米商业配套（对外招商，业态涵盖超市、美食、理发、健身等）、停车场

服务配置：配备24小时安保、360°全域监控、管家服务、快递代收等

周边生活配套：乐尚天地生活广场、三铭广场、中山街道社区卫生服务中心、上海中医药大学附属松江医院等

项目特色：

合规资质运营：上海 G60 科创走廊官方合规保租房，区别违规群租、私设宿舍，消除消防、用地、租住资质安全隐患

重资产园区配套：重资产自持打造产业园专属住宿配套生活社区

刚需平价定位：面向产业人群，提供高性价比租住产品

URI城市租住研判：该项目已纳入保障性租赁住房管理体系，具备长期稳定可预期的运营现金流与合规资产资质，满足保租房公募REITs申报基础条件。后续基金可通过资产证券化渠道完成市场化退出，完整打通 “投资 - 融资 - 改造 - 运营 - 退出” 全链条资管闭环，为企业规模化长期增长打开全新空间。

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乐璟智慧科创生活社区

产品打造的三大核心特征

本案地处沪嘉杭G60科创走廊的上海松江核心区块，周边产业园区与制造业企业高度集聚，企业员工住宿需求旺盛，项目以2111间、超4000人容量的超大规模精准承接区域职住平衡缺口。

经实地考察，URI 城市租住总结出项目三大核心特征：

其一，产品结构呈现显著的“单人间化”趋势，打破传统产业园宿舍以多人间为主的刻板印象。在项目的2111套房源中，单人间占比较高，据乐璟运营负责人介绍称：“多人间主要承接周边企业的底价床位需求，价格非常诱人。社区的两种单人间，主要满足周边企业的单人居住需求。当前，整体去化速度很快、市场接受度都很高。”

▲乐璟智慧科创生活社区户型配比

其二，产品、服务遵循“核心需求优先”原则，非盲目追求高端化，无效叠加。乐璟的思路是“把钱花在刀刃上”，首先满足客户最核心的住宿需求，进而推出三项落地举措：一是核心睡眠场景定向升级，床位维持2米标准长度，宽度由常规0.9米拓宽至1.1米，拓展睡眠空间、提升休憩舒适度；二是多人间采用三分离卫浴设计，将水槽、淋浴、马桶三大功能区独立分隔，提高卫浴使用效率，缓解合租租客使用冲突；三是落地乐璟焕净标准化服务流程，通过20项卫生消毒模块，传递室内卫生保障、对冰箱洗衣机空调三类家电深度清洁，同步专项处理墙面污渍、五金锈蚀等细节，全方位优化租住居住体验。

其三，产品打造贯彻极致成本管控逻辑。项目通过

多项轻量化、实用化设计实现降本增效：采用装配式卫生间有效压缩建造造价；以铁艺衣柜替代传统木质衣柜，兼顾防水防潮、耐用抗损优势，同时大幅压低长期运维支出；用隔断帘取代柜体柜门，在满足基础遮挡功能的前提下减少硬件故障概率；管线采用明装布设，省去墙体开槽施工成本，后期检修维护也更为便捷。

URI认为，上述设计细节看似简约克制，实则精准锚定项目核心客群——预算敏感度高、开支有限的产业务工人员与企业租住客户，针对此群体，完备实用的居住功能、干净整洁的租住环境，远比冗余花哨的装饰更具实际价值，将成本反哺给租客才是“硬道理”。

▲URI实景拍摄项目室内细节图

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乐璟的主动破局之路：

客群、产品、定位齐迭代

URI认为，本项目产品特征背后，折射了形态和运营思路的升级，并非孤立的项目优化，而是乐璟品牌整体战略演进的具象缩影。透过这一具体样本，我们可清晰地勾勒出其从产业园住宿服务品牌向企业住宿服务品牌转型的三条核心路径。

客群之变：从B端大客主导到C端散客崛起

乐璟生活社区起家于产业园住宿配套这条小众赛道，早期项目中的企业客占比80%，运营商服务对象为企业。然而在最新松江项目实践中，客群结构反转，个人花钱租住的占比升至80%。

URI采访发现，这一变化的市场因素是企业用工模式的深刻调整：一方面，越来越多企业选择将住宿补贴直发给员工，由员工自行选择居所；另一方面，制造业用工波峰波谷特征明显，企业更倾向灵活用工模式，对长期固定包租房源的需求骤降。

产品之变：从纯宿舍产品到多元适配综合产品

伴随产业客群结构持续迭代升级，乐璟打破行业传统单一多人间宿舍的产品局限，构建覆盖单间、双人间等多元户型矩阵。除高端服务公寓业态外，全品类企业租住产品均可在乐璟大型综合社区内一体化落地；通过差异化产品组合，分层匹配不同层级企业人才居住需求，实现全类型产业客群全覆盖。

放眼行业，企业住宿赛道全面启动产品升级转型，背后存在多重核心驱动逻辑。结合当下住房租赁市场整体环境，URI 梳理得出，乐璟此番产品多元化布局，由六大行业核心趋势共同推动：

一、产业升级推动人才结构提质，居住需求同步升级

以上海嘉定项目为例，2018-2019年片区集聚传统汽车零部件制造企业，租住客群以一线产业操作工为主；2023-2024年理想、蔚来等智能新能源车企相继落地，园区从业人员整体层次显著提升，对居住私密性、空间品质的标准大幅提高。

二、Z 世代成为产业租住核心群体，居住偏好发生本质转变

产业就业人群主体由70、80后更替为Z世代青年。新生代成长环境物质条件更为优渥，相较前代务工群体，对独立卫浴、私密空间、居住整洁度有着更高要求，且普遍愿意每月多承担200-400元租金，优先选择独立单间户型。

三、企业人才留存需求升级，批量定制化住宿需求增长

现阶段园区企业愈发重视员工归属感与人才留存，不再统一批量采购多人集体宿舍。研发、技术、行政、外勤等不同岗位员工住宿需求分化，企业主动采购单间、双人间用于技术骨干、应届生人才安置，倒逼住宿产品丰富化，适配企业分层安置员工的采购需求。

四、家庭式短期租住需求持续释放，细分户型填补市场空白

科创走廊内存在大量异地派驻技术人员、夫妻双职工从业者，该类客群排斥拥挤多人宿舍，偏好双人间独立居所。过往市场仅能提供大通铺宿舍，同质化供给存在明显缺口，复合型户型可承接夫妻、同事结伴租住等细分需求，拓宽项目客源覆盖面。

五、保租房规范化政策引导，丰富户型配比成为项目标配

上海保障性租赁住房相关管理规范持续完善，单一宿舍业态难以通过评审与满足多元安居考核要求。政策导向鼓励项目搭配多层次户型组合，兼顾基础刚需多人宿舍与品质单间、双人房，均衡满足不同收入层级产业人群安居需求，合规层面推动产品结构优化。

六、市场同业竞争加剧，差异化产品构筑核心竞争力

区域零散群租、老旧宿舍同质化严重，仅靠低价多人间难以形成长期竞争优势。打造多户型复合产品矩阵，可形成差异化壁垒，既能承接基础务工客群，又能吸纳企业技术人才，拓宽收益区间，提升项目整体出租率与租金稳定性。

定位之变：从产业园配套到企业住宿服务

本次探访中，URI了解到，乐璟生活社区继续深耕“企业住宿服务”，并系统性推进品牌升级，试图打破服务场景的边界；品牌主张升级为“好房不贵”，更强调居住体验的提升；空间布局上，乐璟在城市外围区域站稳脚跟、积累运营经验和资金实力后，将逐步向城市市区、核心区渗透。

围绕客群、产品、定位三大维度的进化主线，乐璟同步推动了组织能力、产品体系与品牌布局的系统性适配，并将战略方向落地为可执行的运营动作：

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项目实景图展示

▲公区及户外

▲舒适/MiniMax单人间

▲轻盈多人间

信息来源：公开数据复核、URI调研及data bank

摄影/撰文: URI研究中心

制图:韩晓/山楂美式

内容审核:山楂美式

内容复核:乐璟

运营编辑:树懒