北京
要不然说还得是海淀，昨天晚上当我看到新一轮拟供地名单的时候，名单中的海淀西四环闵庄别墅区西冉地块，已经出现在了供地预申请。
拟供应当日，有人交了材料地块被激活…
很多人都说西冉地块是震古烁今、历史级别的优质地块。
但我想说的是，好像也没那么邪乎。
西冉地块住宅部分的容积率所示为1.6，但是看上图。住宅两地块分别含一条11米宽街坊路，并且解放路需要核算容积率。说白了，就是路占住宅地块的容积率。
老炮儿给我讲，实际住宅容积率大概率在1.7多到不了1.8。
另外，这个地块的住宅部分显示，限高25米。
限高25米什么意思？简单讲，按3米一层算，就是最高能盖8层的楼。
再来看几个案例：
1 顺义某新盘，基础容积率1.8，小区十多栋楼，其中有两栋楼分别为17层与18层；
2 通州某新盘，基础容积率1.7，小区整体7栋楼，其中有四栋楼10层以上。
容积率条件最为相似的是海淀北某豪宅项目，全小区楼高均为5、6层。但是，起步户型200来平米。
以前辈们的经验再看西冉新地块，对于2000万以内预算的朋友而言，基本等于劝退。
因为顺义、通州做小面积上车盘的，西冉的限高不支持；
也就是本着200平米上下为起步户型面积段，貌似能这么整。
那么问题又来了，西冉地块要卖多少钱？
按住宅背商业算楼面价，西冉地块起拍楼面价约7.72万元/平米，最终会拍到多少钱不知道。
但我现在能知道的是——海淀之前的几个豪宅卖价基本等于拿地楼面价+4万元/平米。
这也就是说，西冉哪怕没人抢底价成交了，也得卖12万左右一平米，如再出200平米左右的户型产品，就是2400、2500万一套房。
有人可能会说，西冉的两块地可以统筹计容，也就是说可以一个地块盖点稍小户型产品，另一个地块弄的更大。这样是不是也有概率出130、140平米？
我依然觉得难！理由就是限高25米…再怎么折腾统一计容，限高是定死的改不了。
所以，未来半年海淀西四环，肯定会出一个惊艳世人的顶尖豪宅。
不敢说满，但大概率不会是小家碧玉皮儿薄馅儿大的性价比改善。
理由就是，西冉地块本身的条件就在这摆着。
另外，这两天我也看了几版网传的海淀北最新款户型图。如果这个最新款户型是真的。
我个人看法是西冉依然值得等待，毕竟海淀北都新款了，凭什么海淀西不给最新款？
期待吧~
想蹲后续西冉地块消息，可以私信小秘书进海淀群。
最后，给大家介绍几个目前颇有性价比的新盘房源：
1 亦庄地铁沿线新盘低价捡漏房，约120平米530万，折合单价4.45万元/平米，精装现房，交钱即入住。
2 四环地铁旁准现房122平米四居，单价7万以内，低楼层可谈大额优惠。
3 朝阳新盘最低价之一，特价房总价399万。
4 国贸现房三环改善上车价，约200平米单价7万。
想了解更多捡漏房源，请私信小秘书vx：jiayefangtan29一对一咨询，备注所在大区进我们的区域群互通有无~
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
