上海
当前房价还没有止跌，那么何时会止跌上涨呢？
有些网友十分悲观，认为中国的房价再也不会涨了。
他们会提出，中国人口已经见顶，长期大趋势是人口持续减少，房价怎么可能上涨？
但这类观点忽略了一点：房地产市场本身具备周期性波动特征，房价下跌到位后，自然会止跌回升。
未来不会全国普涨，但全国大部分城市，尤其是高能级城市，房价后续一定会上涨。
举个极端的例子：日本人口早在08年就已见顶，可过去十多年，日本房价见底后持续上行，大都市圈表现尤为突出，东京房价更是创下历史新高。
不少网友不太信任国内专家，更愿意参考摩根士丹利、瑞银这类国际大型机构对中国楼市、房价走势的预测。
但据我的观察，国外投行对中国楼市的预测有时逻辑简单粗暴。
以瑞银为例，它仅依靠租金收益率这单一指标判断房价见底时点。
很多海外机构还会每隔一段时间就推翻此前发布的预测。
在我看来，这类预测片面、随意，如同儿戏。
今天老杨给大家分享一组数据，配套一套我们独创的核心指标，国内外暂无同类分析工具，用这套指标预判中国房价走势，会带来不一样的判断视角。
此前多次分享过我们自主搭建的#全国房地产市场机会与风险监测系统，其中一项独创核心指标为房地产领先景气指数。
该指数综合金融环境、经济环境、政策环境、房价泡沫、住宅潜在供应等多项影响楼市走势的维度编制而成。
对照多年历史数据可以发现，该指数的变动会提前反映房地产市场整体走势。
今天我们单独提取楼市核心指标 —— 房价，与房地产领先景气指数做历史走势对比，分析领先指数与房价指数的联动关系。
先看红线代表的领先指数：当前数值为 29，过去一年该指数已经从负值区间转入正值区间，如同马拉车一般，对房价的拉动效应正逐步显现。
目前房价指数仍处在负值区间，意味着房价整体仍处于下跌通道，且下跌过程存在波动。
比如 2024 年 9 月楼市新政落地后，房价跌幅明显收窄，近几个月跌幅也持续收窄，但现阶段房价依旧没有完全止跌。
我们再回顾 2014—2015 年的楼市行情：2014 年全国楼市同样大幅降温，蓝线房价指数深度下行，全国房价普遍下跌，跌幅较大。
2014 年下半年，领先景气指数率先翻红，并震荡上行，当时多重利好因素共同推动指数快速走高。
2015 年 5 月是关键拐点，当月全国五十城房价指数整体翻红，由负值转入正值，代表房价全面回暖上涨，彼时对应的领先景气指数数值为 37。
而当前领先指数数值仅 29，低于当年 37 的水平；同时本次指数翻红持续时间较短、整体高度不足。
因此现阶段指数虽对房价形成向上拉动，但仅能实现跌幅收窄，尚不具备推动房价由跌转涨的充足动力。
按照当前走势推演，未来一年领先景气指数会保持震荡缓慢上行态势，预计到明年上半年，指数有望回升至 37 附近；
届时指数翻红累计时长将超过一年半，甚至接近两年。
经过较长时间的能量累积后，领先指数对房价的拉动力度会形成本质拐点，推动房价脱离负值区间、进入全面上涨通道。
我们再复盘两段历史行情辅助理解。
2024 年 9 月底国家出台力度较大的楼市政策，房价短期小幅反弹，却没能实现止跌转涨。
核心原因是当时领先景气指数仍处于负值区间，没有足够的上行动能带动楼市走出底部。
再看 2019—2020 年，当时领先景气指数从高位持续回落、转入负值区间，但房价依旧维持上涨。
根源在于此前楼市处于长期极度繁荣周期，房价存在较强上涨惯性。
那轮楼市大行情的后期，2019 至 2020 年楼市泡沫已经逐步累积，直至 2021 年泡沫见顶，其后破灭，步入我国房改之后最长的一次熊市 。
结合这套独创指标的完整分析，我们可以得出结论：
展望未来一年，全国五十个重点城市的总体房价，大概率迎来止跌拐点。
结合我的判断，房价整体见底的时间窗口落在明年二季度的概率最大；少数高能级城市，房价止跌时间会更早。
我们不妨拭目以待，明年再来回顾验货吧。
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