北京买房：理清思路，购房建议1940

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我看有人问您汇园公寓，我有印象是*晓松说他当年在这里买的房，和那英王菲等等好多明星都是邻居。

A：

1、他们是否在汇园买过房我不知道。但90年代中期前后，在汇园居住的明星确实非常多，不过大多数应该都是租房，买房的应该很少。

毕竟当年的内地明星都只是名气大，但出场费什么的多数不算高，跟港台的差远了。所以大多数明星并没多少钱，买不起汇园的房子。或者说明星们当年虽然收入挺高，但各种花销也大了，很难拿出动辄200万起步的买房钱。

2、汇园公寓算是北京真正意义上的第一个豪宅，亚运村也是真正意义上的第一个富人区。之前的方庄虽然算富人区，但绝大多数房子都是分配的，居住的也都是体制内人员，做生意和跑单帮的艺人很少。

而汇园则是北京第一个外销公寓，是以美元计价对外公开销售+出租的。当时销售均价2000美金左右，那会儿的汇率高，黑市动辄10以上，所以折合人民币是动辄小2万一平。再加上户型大，两居室都100平起，所以总价在当年是很高的，毕竟那会儿是1992年啊。

3、当年的汇园公寓确实是非富即贵，无论业主还是租客。而且个人租客在当年不是主流，还是以各家公司为主。因为当年有政策，外企的在京代表处必须注册在外销公寓里，那基本就是汇园了。

而其他关联公司为了抱团儿做生意+显示公司实力，所以也要在亚运村弄个办公室，汇园也是首选。甚至后来很多的楼盘售楼处都设在了汇园，就因为这里是有钱人扎堆儿的地方。

那会儿的租金非常高，我印象中早期都是用外汇券结算，一套房动辄大几千上万，折合成人民币就肯定上万了，比今天的租金都不低。直到90年代后期，开发的各种公寓多了起来，汇园的租金和售价才开始下跌。再加上1997开始的东亚金融危机，这种公寓的租金收益快速下跌了。

4、总之，您说的这情况我不知道，但当年确实住着很多明星，我见过的就至少几十位，都是当年的大腕儿。但明星们应该都是租房为主的，因为我们公司旁边就住过一位著名主持人，租的房子。他搬走时还把西施犬送给了我，但这条狗可能跟我上辈子有仇，谁都不咬专咬我，无奈的只好又送人了。

仅供参考。

二

Q:

计划购买通州的****，感觉价格还可以接受，但担心周边配套的建成周期问题，否则感觉价格就不合适了，请问您有什么建议？我主要目的是改善居住，但同时也考虑保值问题。现在住的是天时名苑，2015年3万买的，现在的价格至少没赔，希望****能做到这效果就可以了。

A：

1、您这其实不是提问咨询了，而是许愿，要不还是找个庙吧，心诚则灵。

2、不过我给您泼点儿凉水吧，配套的建成周期大概率会拖延，至少不会按售楼处所说的规划时间内完成。没别的原因，就因为所有行政区的财政都紧张，地主家也没有余粮啊。

过去的模式是人们买房的热情高，导致房价上涨，开发商赚钱之后再拍地，土地价格也上涨，政府才有资金和意愿去快速完成基础设施+各项配套。但现在这种模式转不下去了，那就算是想快点完成规划，也没人掏钱配合啊。

这都甭说通州的了，看看朝阳的吧，比如来广营，交房都多长时间了，周边配套怎样？连排污还得用抽水车呢，谁知道哪天能完成规划啊？

3、您十年前买的天时名苑赚了，这除了天时的房地产上升期，也是因为地段儿的地利，再加上买房人掏钱的人和，所以才共同促成了板块房价的整体上涨。

但现在是那种情况吗？房地产下跌+横盘好几年了，我不敢说什么时候回暖。****的地段儿您自己比较一下吧，看和天时名苑的北苑相差多少？人和也考虑一下吧，看看有多少人有意愿买****的房子？十年后愿意接盘二手房的有多少，愿意出多少价格？

4、其他我没什么可说的了，只能说房子是用来住的，既然您是改善，那就多考虑居住体验吧。其他的都是副产品，期望值别太高。当然这也主要看价格，如果新房的折扣很低，达到周边二手房的程度，那就怎么都合适了。

仅供参考。

三

Q:

您帮我分析一下，我是在亚运村汇园公寓有套房，买的早，靠租金都早回本了。现在这房是朝阳外国语的学区房，学区应该是很不错，但我不知道房价里是否有溢价？有多少？是否应该卖掉换成没溢价的房子？

A：

1、汇园公寓的学区是很好，溢价应该是中等水平吧，一般都是20%左右。

2、算算账吧，我刚上网看均价是6万多点，两居室按照650万计算吧。然后看了看租金，两居室低了9000多高了1.2万，那就按照1万的均价计算吧。那和650万的总价对比，租售比就是600-650。

北京这种大户型老公寓的平均租售比是500-600，按550算吧，所以汇园公寓的学区溢价就是10-20%之间。具体数值您自己计算吧，一房一议。

3、也可以和其他的公寓比较一下。比如我昨天刚给网友看了他家的新城国际，性质和汇园公寓差不多，地段儿是关东店儿。

网友那套房是130多平的两居，能卖1200万吧，租金是2.1万，租售比是570左右，这基本就是北京的平均值，或者说是不带溢价的老公寓的平均值。

4、是否换成没溢价的？这看自己吧，我不好建议。不过我觉得换不换的意义不太大，无非是提高15%左右的租金收益，但要花不少的时间精力+税费。所以还是您自己判断是否值当的吧。

仅供参考。

四

Q:

我现在是名下两套地铁房但没自住，都是投资的，顺义炫立方，目前租金合计4300元。都是14年买的，有些亏损，您建议是卖掉还是就这么出租？

A：

1、炫立方，这都不太好算“地铁房”了，一般都算是“地铁沿线”，毕竟离南法站不近呢。而且还是50年的商住公寓，从性质来说很难算投资房。

2、2014年买的，那应该是2万左右一平吧，现在多少钱了？两套房租4300，那就是每套房2200，估计是50平左右的户型。那如果用租金还原，以300的租售比，每平米售价在1万多点儿差不多吧？

也就是这两套房虽然您是12年前买的，但到现在还是接近腰斩的价格。租金可以说按现在的价格来说收益率还不错，3%，但如果按照成本价计算的话就也腰斩了，还不如普通住宅呢。

3、我要建议是如果不着急用钱就租着呗，毕竟按现有价值的收益率还不错，比存银行的利息高的多。但说实话不建议拿着了，这地段儿不算强，房产的性质又是公寓，实在没什么优势。

仅供参考。

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