上海
上海房价真正见底了吗？
今年下半年和明年房价会怎么走？
当前是买房的好时机吗？
我想很多老铁，在网上也会看到很多的上海数据，包括房价、交易量、新房、二手房等。
但估计大家很少看到真正有价值的、有深刻逻辑的、能够预测走势的一些东西。
今天我们就来分析一下，在我们的#全国房地产市场机会与风险监测系统，其中最核心的两个数据：房地产市场的领先景气指数和马力指数。
它对于上海的楼市，尤其是房价，有一个引导性的作用。
你也可以把领先指数作为是马，而上海的房价是车，只有马愿意出力拉车的时候，上海的房价才能够真正的止跌上涨。
下图中的红线是上海的房价指数。
在零以上，代表房价涨幅超过历史均值，房价上涨。
在零以下，代表房价涨幅低于历史均值，大部分时间段都是跌的。
这根蓝线是上海楼市的领先景气指数。
我们先看一下当前这个形态。
上海的房价，2022 年以来部分时段就开始下跌了，尤其是 2023 年的，下半年以来，绝大部分月份都是跌的。
今年 2 月以来，上海的房价是环比上涨了；其中2月房价指数为- 25 ，对应房价是微涨的。
今年 6 月房价指数是- 3，房价涨幅有所扩大，但仍低于历史涨幅的均值水平。
上海的领先景气指数 6 月份是 26，已高于历史均值了，对于房价有向上牵引的力量。
上一轮全国楼市降温发生在2014年，2015 年上海的房价开始走出了低谷。
那年5月份，上海房价已经连续上涨 5 个月了；而领先指数是 29 ，上升的速度比较快。
因此，也带动了上海房价上涨，而能量较强。
我们再来看一个特殊时段。
在2024 年 9 月下旬，由于国家出台重磅新政，其后数月房价出现上涨。
但很快就转跌了！最终仍是一个脉冲行情。
这是为什么呢？
请关注领先指数，当时刚翻红，并没有累积较多的能量来拉动房价。
观察近期，上海的楼市领先指数已经持续的翻红一年半了，累积的能量明显大于2024年四季度。
在领先指数的托底之下，上海的房价已经连续几个月了。
那么，当前是不是可以很乐观呢？
先别这么盲目乐观！
我们再来看另外一个核心指标，马力指数。
这个指数是衡量马拉车的一个能量值。
这是由领先指数和房地产市场指数衍生出来的一个更深层次的一个指标。
下图蓝线就是上海楼市的马力指数，当前是 - 37，仍然处于负值区间。
但是目前这个值，已经相比 2022 年的下半年到 2023 年-150 左右，已经是大幅改善了。
观察上一轮楼市由跌转涨的 2014 到 2015 年，当时的马力指数处于正值区间，比如 2015 年的 5 月份是 64。
这就意味着，目前来看，马拉车的能量是偏弱的，远不及 2015 年导致房价出现止跌转涨时的那个强度。
所以从这个指标来看，目前上海的房价近几个月出现小涨，但支撑力是偏弱的。
也有可能未来几个月房价重新出现小跌，以等待马力指数能够进一步的上升。
通过上述两组核心指标领先指数和马力指数跟房价关系的历史比对，分析，我们基本上可以得出一个结论：
今年 2 月份以来，上海的房价持续上涨，这个是有一定根基的，尤其是领先指数在持续着拉动着房价复苏。
但另外一个指标，马力指数目前还是处于负值，还无法像 2015 年那样，对于房价的上涨提供强劲动能。
所以我的基本判断是：
今年下半年，上海的房价可能还会有震荡、小跌，总体属于筑底状态，再度大跌的可能性极小。
而到了明年，房价上升动能会比当前强劲。
今年下半年是各位老铁们看房买房的好时机，看到满意的就可以下手，看到不满意的，也不用特别的心急。
关键节点是明年的 3、4 月份，可能是一个重大的拐点。
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