300万的房子，租金5000元，搞错没？（北京买房：理清思路，购房建议1942）

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我在石景山鲁谷有套老小区的两居，多年前的房改房，60多平现在能卖300多万，之前能卖到400万左右，现在是应该卖掉止损还是留着等行情？

出租的话租金5000，感觉也不是太合适，比银行利息高不了多少。主要是我想给孩子换套带学区功能的，这样是不是应该更保值些？租金也能高点，比如换成海淀的。

A：

1、300多万是多多少啊？看样子应该是300万出头儿吧？甭管总价多少了，反正如果月租金5000是市场价，那这收益率确实有点儿偏低了。因为北京现在老小区的租售比在5500左右，而您这套房则是超过600了，那收益率就偏低了。

或者这么说吧，如果您报的300多万和5000的租金都是真实的市场价，那这房价中还是有点儿泡沫的。所以您要不再核实一下吧，看是不是300多万的价格报高了，或者是5000的租金报低了？大概率至少有一个是不准确的。

2、换套学区房，一般是不建议的，除非能在近期内用上学位。就因为学区房都有学区溢价，海淀的平均值是25%左右，总价低的占坑儿房能到30%。

那也就是说，换完学区房之后，基础部分是能做到跟随大盘涨跌的，可以算保值。但溢价部分说不好，看过几年的政策是否支持了。但既然是到2032年之前都是入学低谷期，这溢价的比例至少是不会增长了，而且还有一定的保值风险。

3、学区房的租金有可能高，但租金收益率是肯定低的。因为溢价部分的价值是用来上学的，租客用不上，也就不会支付租金。所以这看房子的溢价吧，比例是多少，那就降低了多少收益率。

仅供参考。

二

Q:

我们夫妻的房子在百子湾，两居室还有90多万贷款，能卖300多万。父母的房子在方庄，这里能勉强算学区房吗？如果可以，那我们准备把户口迁过去，然后和父母换着住。如果不行，那我们是不是就只能换房到东城了？能添100多万首付，但月供最多支撑不到1万，因为要考虑孩子上学后的补课费用。

A：

1、这看您父母的房子对口哪所学校了，十八中附属实验的就算，主要是芳星园一区二区的。其他学校的就不算了，在丰台的排名也不算太高。

2、也未必换房到东城吧，朝阳也有学区不错的，排名超过或不低于十八中的好几个呢。朝阳的学区溢价比东城略低一些，再加上头部校基本都是九年制或单校对口，所以性价比相对高些。但这自己决定吧，外人不好建议。

3、资金的事儿也只能是自己决定。不过说实话，现在您家的房在百子湾价值300多万，一家三口居住，那应该是小两居吧？减掉百万贷款就是200多万，然后加100多再加200万贷款，应该能买500多的房子，600万之内吧。

这预算在朝阳能买到还行的，但到了东城，能买到的未必比现在的居住体验好。毕竟东城不仅本身的房价就高，而且还包含了平均25%的溢价率。也就是说，花600万在东城买到的房子，得到的是400多万的居住体验，另外那100多是学区价值。

4、总之再多考虑一下吧，看您现在的提问，明显就是刚有个考虑学区的想法，还很不成熟呢。所以别着急吧，哪怕明年上学也还小一年时间呢，了解+考虑清楚再决定。

仅供参考。

三

Q:

我家楼上严重噪音，物业却说他们没有执法权，那我交物业费的意义是什么？就算他们没有执法权，但不意味着他们什么都可以不做！劝阻、限制和向执法部门申请执法的义务是应该有的吧？我们业主只是普通的底层老百姓，面对噪音污染的侵害没有任何办法，但物业是做什么的？

我们花钱请他们本来不就是要得到良好的居住环境的吗？就算他们没有罚款和行政处罚的权力，但他们可以举报啊！要求执法部门介入啊！总不能什么都不做吧，那我们为什么还要请物业？为什么还要缴纳高昂的物业费？

A：

1、您说的这问题我管不了也管不着，我是说买房的，不是说物业的，更不是第三调解室和帮倒忙的电视台记者。

2、您认为楼上有噪音那就自己举报不就得了，物业管不了就12345+派出所+城管+环保，调解的话找业委会+社区居委会。实在还不行就上法院打官司，这有没有物业都一样，自己的权益自己争取不就得了。

或者这么说吧，如果换位思考，换您干物业会怎么做？如果认为应该去找别的执法部门，那您现在直接去不就得了，何必还找中间商呢？

3、您认为物业解决不了噪音问题就不交物业费了，那如果物业去制止了，楼上邻居也不交了怎么办？甚至是不仅没制止成功，你们两家都不交了，那物业不是赔了夫人又折兵吗？两头儿受气+两头儿不落好，图什么啊？

仅供参考。

四

Q:

目前考虑在北京买积分落户的房子，预算不是特别高，最多200万多点，有推荐的地段和小区吗？能买到保值好和租金高的吗？我们现在有自住的房子，买了也是出租。如果买不到合适的话我们也有些纠结了，因为分数低，买了房子也不过是跟其他人同等进度，花200多万值得吗？

A：

1、200万多点，常规建议就是朝阳东五环沿线了，或者是通州西部地铁沿线，都能买到匹配这价位的。

2、租金高的不难买到，年化纯收益率2%以上的在现在是标配，再高2.5%的都正常。不仅超过同期银行存款利率，也超过北京平均值。

不过保值好看怎么说了？总价不太高的房子既然租金收益高，那在价格走势上多数就不太强，也就是遇到行情也涨的慢点儿，毕竟甘蔗不能两头儿甜，买房子也不能是什么好处都占。

但如果保值指的是不再下跌，那应该都基本做到，就是因为租金收益都超过银行利率了，那就基本没有下跌空间了，换做您是业主还会降价卖吗？

3、加分方面的那我就不懂了，这还是咨询懂行的吧。或者这么说吧，加分本来就是北京郊区房的赠送功能，用不用的看自己的需求，反正也没有溢价。那就考虑租金收益是否划算吧，认为划算就买，不划算就算了。

仅供参考。

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