广东
今年3月份以来，房地产市场走出持续的回暖行情，尤其是大城市的楼市。对于当下及未来的房地产市场，就有人会问：
房地产市场最难的时候真的过去了吗？市场会不会还是像过去那样的脉冲式行情？
对于这样的问题，不能凭感觉来回答，也不能靠着固有思维来回答，还是要结合数据的变化以及市场的发展规律来判断。
首先是看销售数据，我们把时间轴拉到2021年开始。
2021年，全国新建商品房销售面积创下历史性高点，当年成交了17.94亿平方米。
2022年，房地产市场进入下行调整的态势，当年新建商品房销售面积出现了断崖式的下降为13.58亿平方米，一年少了4.36亿平方米，降幅高达24.3%。
2023年，全国新建商品房销售面积为11.17亿平方米，较上一年又少了2.41亿平方米，降幅17.75%。这个下跌幅度也算是不小了，但比2022年的跌幅收窄了6个多百分点。
2024年新建商品房销售面积的降幅进一步收窄到12.8%；2025年新建商品房销售面积降幅继续收窄至9.55%。
新建商品房销售面积降幅一路收窄，基本上可以说房地产市场已经过了快速下跌调整的阶段了。
而实际上，新建商品房每年销售10亿平方米或许也是一个可能会稳住的数字。之前hqf有一个预估，全国每年因折旧、自然老化的存量房大约是10亿平方米。也就是说，就算不考虑新增的住房需求，仅是“以旧换新”的替换，一年就需要10亿平方米的新房替换。
当然，这是一个预估，不是一个精确的预测，房地产市场的发展的影响因素太多了。但10亿平方米的成交量仍然可以作为一个参照系，可以基本上判断销售端在逐渐见底了，即便未来还会缩量，但下降幅度会减小。
继续再看房价的数据变化。去年和今年，房价的走势已经不再是单边下跌了，普遍的情况逐渐过去了，房价逐渐走出了分化的态势。
从《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》的数据来看，今年3月-5月份，4个一线城市的二手房房价实现连续3个月的上涨，另有一些二线城市的房价也开始出现止跌回涨的迹象了。
站在当下时点来看，基本上可以判断房价普跌的阶段已经过去，房价走势因城市而分化的态势来了。
最后，再看看楼市库存数据。
2026年3月，全国商品房待售面积在连续正增长51个月之后，首次转为同比下降。而这个数据的减少不是昙花一现的，目前已经连降了3个月。到了5月份，全国商品房待售面积同比下降0.4%，其中待售3年以下的短期库存降幅更是达到2.8%。
可以把全国商品房待售面积这个数据理解为楼市的库存数据，这个数据连续降了3个月，说明最近几个月楼市去化的速度超过新增供应的速度，楼市供需的天平正在由供大于求逐渐向供需再平衡转变。
总之，多项数据已经显示楼市已经有触底回升的迹象了，房地产最难的时候或许真的已经过去了！
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