北京买房：理清思路，购房建议1943

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我和对象明年结婚，现在准备房子用考虑学区问题吗？现金有150万，预计加贷款买400万左右的，地点东南，有推荐的小区或房子吗？另外经适房可以买吗？一类和二类的有多大区别，质量上。

A：

1、既然是还没结婚呢，那用上学位至少七八年时间，所以常规是不建议这会儿就买学区房的。因为学区溢价虽然降了点儿，但仍然高达25%左右平均值，小户型的话更高。

那既然是溢价高，居住的性价比就降低了，对于婚房来讲更不合适。还是先享受几年二人世界吧，这两年至少是最自由的时光，有了孩子就很难体验到了。

2、经适房当然可以买了，正规交易就行。

3、一类和二类在质量上的差距，这怎么说呢？简单说吧，一类基本都是2008年之前开发的，早期1998-2003年的大多数质量都非常好，基本都不弱于同期商品房，像回天等重点项目的质量更好。也就是虽然品质的细节不如商品房，但基础质量很好。

2003年之后的经适房就弱点儿了，因为拆迁和建安成本上涨，但经适房的价格却是定死的，那就只能是在成本上省钱了，赔本儿的买卖没人做。尤其是2005年之后，因为舆论的原因，经适房的定位改变为确定的刚需房了，又加上房子好卖了，那开发商也就没必要多花钱了。所以之后的质量都只是符合标准吧，最低标准。

二类经适房大多数都是回迁房或安置房，质量也是符合标准。所以跟2005年之后的一类经适没多大区别，只是性质不同而已。

4、总之常规建议是没必要太早准备学区房，等孩子上学前一两年再考虑也不晚。经适房则是2003年之前的普遍质量好，2005年之前的还行，之后的就越来越普通了，跟二类经适的安置房回迁房差不多。但二类经适也有一部分是机关单位的福利房，那就另当别论了。

仅供参考。

二

Q:

咨询北京购房。我在中关村**工作，女友京户在**工作，收入税后50w左右。首付200w，想买结婚婚房，商品房，立方庭复式跃层75平南北通透550w是否合适？请你从地段、配套、学区、保值和舒适度方面分别分析一下。

A：

1、Yessr，遵命。不过买房只聊需求和预算就行了，不需要亮出工作单位，这对别人没什么意义。

2、立方庭，75平的复式，那单层最多50平，这能做到南北通透吗？能做到南北向就不错了，还得说是细长条，再如果是无隔档的通透就成过道儿户型了，过分的穿堂风太冲了，住着能舒服吗？

550/75=7.3万，从居住角度这价格可以算合适，出租的话或许租金收益也相对高，也算合适。但既然价格低，就说明之前这十多年的价格走势一直偏弱，那升值角度就一般了呗。

3、地段儿肯定很好，否则开发商也不会用住宅用地开发商业形式的公寓。20年前北京的商业用地比住宅贵，所以很多开发商就把70年住宅用地违规开发成了公寓，这样能卖出更高的价格。但公寓的基本条件就是地段儿繁华，否则不好卖。立方庭是混合产权的综合体，优势就是地段儿。

配套自己看吧，都是明摆着的，该有的都有，连不该有的公寓都有。

学区就是海淀学区呗，挺好的。立方庭对口八一vs人大附小，典型的中上学区。

保值角度普通吧，否则不会这么便宜的价格。而且这价格还是包含了部分学区溢价的，基本就是海淀平均比例。常规是不太建议买这种公寓的，因为溢价不低，但房产性质不强，保值角度至少不占优。

舒适度看自己的感受，没必要听别人的建议，只要自己喜欢就行。

4、总之房子是用来住的，居住角度看自己的喜好吧，这套房在居住角度的性价比在海淀算相对高的。地段儿很好，但房产性质和建筑形式早就不受追捧了，所以价格走势弱+溢价未必低，保值角度不占优。

仅供参考。

三

Q:

我现在也是担心学区房的保值问题，毕竟我家海淀的房子溢价太高了，就算中三的学区再好我也害怕支撑不住。但卖掉又有些舍不得，万柳这边可以算海淀顶流了，我能换到哪里？

这次主要是我听说我们老家（**市）的民办国际校已经停办了，全市本来就这么一所高端校，之前最高峰的一届有上百孩子，每人学费十多万，也不知哪那么多有钱的家长！但现在每年才几十个，今年据说连20个都没有，还不够电费的呢，所以就不干了，孩子们倒霉了。

北京应该不至于，但大趋势应该都是一样的，中三是2023年据说招了19个班，而且还是在调剂走了4个班的孩子之后。去年应该是16个班，今年据说还要少，可能13个班了。孩子少了来买房的就少，这么高的溢价真让人担心。

A：

1、您的问题我帮不上忙，是否换房只能自己决定，换到哪里vs具体房子更是看自己的选择。

2、不过我听说中三今年的招生计划应该还是16个班，只是在网上没搜到官方数字而已。所以别太焦虑吧，毕竟是顶级牛小，热度比普通小学高的多，没那么快降下来。就算下降也是逐年缓慢的，未必一下子减少好几个班。

3、另外北京国际校也有关闭的了，我知道就有两所，先是一土致知学校，后是稻香湖科学城分校。之所以关闭或许有出生人口下降的原因，但毕竟是国际校，应该还是跟家长们的经济情况+教育投资意愿的关系更大。

这几年整体大环境不好，部分家长或是收入减少，或是谨慎消费，再加上海龟的含金量下降，还有牢A的影响，综合因素导致了国际校的招生减少。

4、其他我没什么可说的了，看您自己的判断吧。不用着急，谋定而后动。

仅供参考。

四

Q:

求解惑，我的条件符合购买共有产权房的，但是已经没有新房。亲戚家的在平谷**家园，请问我如果现在买的话，将来能确保过户到我名下吗？同时最主要的是价格，中介评估1万左右，合适吗？

A：

1、这问题我都没法儿回答。共产房的交易是要限售期到期后进行审核的，具体的政策和标准我不知道，现在应该也没有先例呢，我不敢说现在的私下交易到时候是否能被认可。

或者说所有房产的私下交易都是不受法律保护的，也就都有一定的风险，还是自己评估吧。

2、价格我就更不知道了，还不能上市交易呢，也就没有市场价，即便现在做出评估价也未必得到市场认可。

简单说吧，这房在当年申请时是1.45万，但当时楼市的整体房价还高，现在肯定是跌了。我刚才上网搜了一下，这里的租金平均值是20块钱，那假定按照郊区700的租售比，这里的房价是1.4万左右。但这里应该是70%的产权吧？那打7折就是9800，中介说的1万应该差不多。

另外现在平谷城区的老小区二手房价格是1.4万左右，而**小区的优势是房龄新，但地段儿弱点儿，所以打7折也在合理范围之内。

3、简单就这情况吧，具体的我都帮不上忙，不敢瞎猜。

仅供参考。

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