没想到苏州的天花板被这项目打破

一个城市的房价是谁决定的？

无数的专家都会站在宏观的角度

和你聊供需

和你聊走势

但是有没有想过

一个城市的房价就是由一个个具体的项目决定的

而一个全新概念的单盘

一定能实现头狼效应带动城市房价走势

过往的成都、南京、上海、杭州……都经历过点状发展

现在这个现象来到了苏州

一个更贵的项目不一定能改变城市价格

但是一个完全不一样的项目一定能影响城市认知

成都的麓湖、南京的中堃、杭州的滨江都是如此

而今天这位主角

身份可能说出来有点特殊

我先表达答案

苏州的招商

先别着急这反驳

各位看完今天这个项目，或许就会明白招商是如何用单盘重塑市场认知的

来自

2026年当仁不让的现象级项目

招商苏州道壹号

01

其实这块地本身的地段资源非常优越

项目区位图

是苏州园区核心中轴上

地理位置极其优越

在这个苏州工业园区的中轴核心位置上，一直期待能够更好的借鉴新加坡规划建设经验，创造更好的人居范本

周边的景观资源和整体气质都很优越

市场也长时间断供了

很多开发商在面对这块地都会简单的做加法

地段之上做产品的叠加

包括招商蛇口苏南自己也可以这样来解题

但是整个苏南团队却想要做点改变，而这种改变来自：整个逻辑和一开始不一样

在整个项目开发过程中，开发商选择引入一个变数

一个巨大的变数：客户

什么意思

一个项目的开发实现执行力最好的方式

就是统一意见

一个思想

但是招商在拿地开始，就让无数潜在用户的海量意见进入到研发体系

示意图

从而真正意义上试图让单盘实现与用户共创这个硬核模式

这个事的难点在于哪里

这个事的难点在于

说说容易

做起来无比难

把与用户共创当成营销噱头容易，真的系统性把客户意见融入产品这件事就很难

为什么

我们举一个例子

比如说这个户型

户型图

就是苏州道壹号的143平米的户型

当企业研发出来的时候来征询客户的意见，客户就对东侧次卧边上的功能间提出了想法

——有的家庭提出我需要足够多的收纳，一个完整的八百柜

——有的家庭提出这里我想要一个卫生间，可以独立不和主卧产生干扰

各位

如果你面对这样的客户需求

你会怎么决策

我们想象下：这两个需求有有对错之别吗

其实没有

无非是不同家庭对于生活状态不同的选择

所以你如果把与用户共创理解为答案的二选一，本质上就意味着你对于客户需求的轻蔑和低估

客户提出这个诉求的背后其实在问：

空间能不能满足我更多的可能

我们不妨看一下苏州道壹号的处理模式

招商思考的不是二选一

而是在思考

如果你需要多一个卫生间，那么我如何才能保证你的收纳空间同时不减少

就是既要又要

很多的既要又要是不合理的，但是招商就是为客户践行这样的既要又要

所以整个空间设计做了这样的调整

示意图

首先那个收纳间规划了上下水和电源

后期精装选配的时候可以改造成一个卫生间

实拍图

另外招商对于整个电梯厅做了重新的规划

将消防水电等设备做了集中归边处理

示意图

从而保证入户侧边出现一个完整的墙面可以规划为一个顶天立地收纳墙

可别小看这点调整

很多的电梯厅营销阶段说私家区域，但是最后没办法摆放鞋柜

就是一开始设计懒政从而导致各种电箱乱放从而极大的浪费了面积

与此同时

还预留了电源点位，未来不仅能收纳

实景图

甚至还能安装一个牛奶箱

所以说到这里不知道各位有没有看懂

招商做的用户共创

根本不是吸纳客户意见之后的二选一

而是尊重所有客户需求背后所提供的完整生活解决方案

这就是我说的共创的意义

而这样的共创不是一个环节

而是贯穿了整个项目开发的全流程

甚至为了让这样的环节持续

招商甚至破天荒的在研发基地中也搭好样板房让客户随时看过程提意见

就在这样的意见滚动过程中，我们不妨看下苏州道壹号的呈现效果

02

苏州道壹号的第一眼特性来自对于抬板社区的理解

各地大部分的抬板社区都在做：宏伟

是的

因为住宅天然的可以被抬高

不论是门头还是架空层可以做出远超乎预期的尺度和恢宏

这一点毋庸置疑

也非常符合营销阶段的诉求

但是在招商团队的理解中思考，是否能够在保持恢宏尺度的当下，能够在这样的空间里做出别样的情绪感

所以我们看到了

实景图

整个门头依然保持的尺度

这是整个苏州园区当下最大的门头

包括在整个室内的空间感通透感都有着充分的呈现

但是除此之外

我们可以把重点放在整个架空平台上的动线设计上

实景图

在这个维度上，招商花了大量的精力在做一件事：如何让坡度消失

所以我们看到了特意放缓拉长的坡道

实景图

与此同时加强了景观和路网的结合

并且整个动线规避简单的横平竖直

示意图

从而真正让每一个个体可以无感的走在三个界面毫无感觉

实景图

并且结合整个功能性和景观性的包容

让走在小区里不再是压力，而是一种很放松很愉悦的感觉

整个1万方的地块占地，因为动线的拉长做出了公园般的漫步感

这就是来自客户的需求，以及结合地块临河的属性做出的“后天设计出来的自然感”

非常高级

也很难做

我们前期帮助招商在这一块的流线设计上花了巨量工作，也终于落地

一条足够有情境的路胜过所有情绪

这是苏州道壹号的硬核却又温柔的交付

各位不要小看这一条路

本质上背后代表着设计的三个部门打破固有习惯的合作

实景图

景观、建筑、室内在一张图纸上共同围绕着客户视角而创作

这就是机制倒逼组织架构的结果

示意图

这背后有多少个夜晚痛心疾首的调整我们都按下不表

一切的目的就在于

愉悦了用户，给自己找了麻烦

03

很明显，也是一样的逻辑

招商因为共创没有简单的二选一，而是因为想要在恢宏的背后做出更多

才有这样的结果

也因为一直秉持这样的结果，很多的蝴蝶效应就开始慢慢在单盘上显现

因为强大的围绕客户共创的能力以及特殊的抬板的存在

示意图

在一个社区中

实现了令人惊喜的三层三世界

实景图

抬板上的完全静谧感

抬板层的配套以及多元化生活

抬板下的地下空间因为和地铁衔接又实现效率通达

一个社区的配套同时具备三种能力三种状态以及三种场景

和谐的融合在一起

这不是一个抬板社区天然具备的

而是招商创造的

围绕着客户视角创造的结果

这也是苏州道壹号特别耐看的原因

实景图

但凡来到现场的客户第一感觉就是这里怎么绕来绕去

走几次就感觉很沉浸很好看

这些都是设计的结果

围绕着这个结果，共创还在赋予空间以内容

所以我们细看很多对于会所功能的定义

招商也内嵌了大量的温柔

实景图

当然用户需要的品质感、尊贵感、奢华感……

一些高端豪宅的会所配套在这里都具备

实景图

除了大家常规期待的泳池、私宴、健身房等之外

首先招商给社区架构了一个体育场级别的篮球场

实景图

注意这不是一个简单的在室内安装一个篮球架子

而是体育馆级别钢结构完成的室内空间

这可是未来社区使用最高频的区域，充沛的前置性思考使得未来这里会成为社区情绪价值最高的地方

除此之外，对于人性化招商也有了更多思考

在私宴厅除了日常的高规格接待之外，未来还会提供充满烟火气的早餐豆浆油条，也有晚上夜宵的一碗面

包括在地下车库强行排除万难规划进了卫生间

示意图

就是为了让男性归家之前还有一个独处发呆的地方

这些稀碎的内容都不是为了彰显社区的所谓档次

但却处处以人为本，让空间因为人的参与折射光芒

硬生生将生活的状态从过去的密度、浓度在这里变成了秩序和体系

在项目内走的时候，我经常会走神

这好像有点不太像“成熟”开发商做的项目

没有那种所谓的第一眼美女的网红感

反而有种好看到耐看到喜欢的循序渐进的过程

真的感觉有点恍惚和错愕

04

我们说一个项目如何才能获得溢价

其实我们理性思考

为什么我们在这个时代不再追求堆砌式豪宅

纵然这样的产品有一定的品质感

但是堆砌式豪宅因为一眼被看穿的特质

导致他的价值在前期就已经被透支了

后期再也没有新概念的释放从而导致在二手行情没办法得到坚挺的价格支持

什么是一个越住越值钱的项目

——在于产品研发是否兼顾用户而不是只针对客户

——在于情绪价值能够创造足够稀缺属性

——在于小概率需求有没有得到充分保障

只有满足这三点情况

才会让一个社区在居住过程中的精彩被慢慢发现

被客户越发的喜欢

从而成为二手市场真正意义上有市无价的房子

大家都舍不得卖的房子

招商正是秉持这样的目的和诉求，才在一开始不计代价的决定与用户共创

所以我们再看几个细节，或许你就理解这样的感受

——进入到室内你会发现为女性规划的梳妆台特意预留了一扇窗，就是深谙女性视角对于化妆追求自然光的要求

——架空层增加女性视角的烘焙、花艺的功能、儿童区针对不同年龄差也有对应的细分

这些细节存在的目的

都是为了让房子越住越被喜欢，越住越值钱

这种决策

既是情怀匠心和责任担当

但更是看透趋势之后的理性抉择

为客户资产保值增值最长远最持久的思考和冷静的判断

示意图

相信答案在现场

相信一线有神明

更难能可贵的是

今天一直讨论的共创共创共创

实景图

但是整体产品的工艺和水准完全不掉线

依然沿袭招商最高端的标准

各位看看这个线脚和材质，都是极高水准

这才是更难能可贵的

实景图

将用户的需求和企业的水准在单盘进行极高维度的一次融合呈现

一次集大成的交付

招商集团已经将这样的打法纳入集团产品逻辑成为独立产品线，将这个与用户共创的模式沉淀成体系

这本质上也是理性对于行业趋势思考的结果

这会成为趋势吗

我觉得一定会的

我来到地块边上的时候特意在园区周边的二手房看了下

地块周围有一千多套次新房的存在

整体的品相不错，房龄也不错，但是二手房价格就是上不去

我一直思考为什么

本质上就是因为过去行业内太多简单直白的二选一之后

导致产品末端出现了大量的同质化产出

二手房的价格折射就是对这种同质化的对抗

但是为什么招商苏州道壹号的价格可以实现5万+

并且开盘前期就有上千组验资

就是因为客户一眼就看出这个项目的与众不同

然后用脚投票

06

这个盘的投入我们也全程参与了咨询和顾问的工作

我依稀记得土地刚进入研发阶段的寒冬

我还在地块上各种观望的样子

实景图

一晃眼大半年过去了

这片土地终于迎来了真正的以人为本

整个工业园区在更多的融入新加坡规划理念的背景下，也终于在住宅模块完成了闭环

未来整个苏州楼市的轮动到底如何不得而知

但我深信招商苏州道壹号命运的齿轮也因此改变

有些事

总要有人做才行

那句鸡汤怎么说来着

一个鸡蛋如果从外部打破就是食物

如果从内部打破

那就是一次新生

一个城市的价值体系本质上也是如此

以上为正文，来自真叫卢俊

这是真叫卢俊公众号的第6637篇原创文章

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