湖北
7月12日，金茂东坝项目案名官宣了，金茂满昱。
继金茂满曜后北京又一座“满系”产品。
有意思的是，这次金茂又把建发拉上船了。
新项目满昱，由金茂操盘负责产品，建发以入股的形式参与合作，一个出钱一个出力。
关注北京楼市的人应该发现了：
这一幕实在眼熟。
之前在丰台新宫，金茂和建发就有过一次合作，也就是“金茂建发观宸”。同样由金茂负责操盘，建发入股，唯一有区别的，是那次地块是由建发拿下的，多出了一个品牌名。
观宸2025年入市，一上来就对上了京投发展的“森屿天成”。
结果呢，大家都知道。
观宸一年卖了36亿，一举拿下2025年丰台金额、套数、面积三冠王。
而先开盘一年的森屿天成，吃了大亏。
现在，还是金茂＋建发vs京投发展，还是新项目vs先发项目，只不过，战场从丰台新宫搬到了朝阳东坝：
金茂满昱vs京投森屿文华。
网友们开玩笑说，金茂追京投，这是追上瘾了。
新宫大战，京投输得有些冤枉。
早对手一年入市，产品落后了一个时代。这次，总算来到了差不多的水平线PK。
当然，京投的压力依旧不小。
最主要的还是价格。
金茂满昱拿地楼面价约4.11万/㎡，朝阳近三年最低。
项目主打116-168㎡的三至四居，有消息说，金茂满昱小面积户型开盘价将在7字头，甚至部分房源会：
低于7万元/㎡。
目前，森屿文华同面积段户型备案均价在8字头，小红书上有销售称，特价房源能做到7.2万元/㎡左右。
即便是真的，可能也会比金茂满昱贵一截。
另外，作为金茂满系产品，满昱这次也是上了不少“黑科技”的。
比如116㎡三居做了南向三面宽，约18.6㎡可拓展空间，南北双拓展，综合得房率干到了91%-94%。
相比之下，森屿文华116㎡做两面宽，这个设计在这两年的改善市场，其实是比较落后的，次卧朝北，采光和居住体验差一个档次。
森屿文华的赠送，主要靠阳台和设备平台改造，做满虽然也接近90%，但和金茂满昱没法比。
也不怪森屿文华设计不行。
主要森屿文华的116㎡，在打造逻辑上更像是给98㎡不够住的人，做的升级选项。
金茂满昱则是纯改善逻辑。
加上满昱是金茂在东坝首个第四代住宅，金茂标志性的地源热泵+毛细管网科技系统，同级竞品很难竞争。
森屿文华可以说在产品上，压力拉满了。
不过，这次京投也不是没有底牌。
一方面，京投深耕东坝多年，品牌认知度非常高。
关键，森屿文华在东坝核心区，属于第四使馆区、北京中学本部的直接受益范围。
而满昱在单店板块，东坝的南侧边缘，开车大概5分钟，是东郊殡仪馆。
买东坝很大程度是买板块预期，核心区和边缘区长线价值差会拉开。
这一点，金茂能不能靠产品补上，是个问题。
另一方面，森屿文华背靠北熙区，56万㎡大盘，自带商业、教育、园林，下楼就是 TOD 综合体。
京投本身是TOD专业户，特别是商业运营部分在北京可以说独一档。
之前的檀谷，就是一个很好的证明。
有时候，一个房子住得舒不舒服，不仅仅要看本身房子的品质怎么样，还得看小区周围方不方便。
项目有没有社区底商，附近有没有优质的商业体，可能也会决定房子后期好不好出租，好不好做置换。
相比之下，金茂满昱就弱了一些。
另外，森屿文华距离12号线东坝西站，步行约500米。满昱距最近的地铁站约800米，换乘站约1.6 公里。对于看重通勤的客群而言，森屿文华优先级稍高。
总之，从目前的牌面来看，双方都有能打的点。
大战可能会比想象中焦灼。
对购房者来说，竞争充分了，才会有更好的产品，更实在的价格，无疑是一件好事
对于板块而言，过去几年，东坝长期是京投一家独大，产品偏刚需、缺乏真正的高端改善选项，金茂满昱带着观宸的成功经验进来，算是成功撕开了一条口子。
同时，满昱低价入市，对朝阳东五环一直信奉的价格逻辑，打击也挺大的。
未来，东坝可能真的需要集体放低身段了。
最后放几张金茂满曜的实拍图，作为金茂满系产品的参考：
社区大门
社区园林
金茂满曜116㎡户型
金茂满曜145㎡户型
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