北京买房：理清思路，购房建议1944

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我家情况是老公和孩子北京人，我非京，孩子刚出生，落户在海淀爷爷奶奶家里。但那套房是很小的一居室，45平，等孩子上学时还要租房。所以我们考虑是不是卖掉这套房，然后把我们昌平泰禾拾景园的房子也卖掉（约到手近200万），合计600万左右，然后再贷款200-300万买在海淀，这样上班通勤也近多了。学区方面我们考虑万柳的中关村三小，不知道这个方案是否合适？

A：

1、是否合适？从居住改善+学区+通勤角度都应该是合适的。您现在拾景园的房子估计是两居，而如果以8/900万在万柳买的话，普通小区有可能买到三居，一家人都能住下，可以算改善了。学区不用说了，通勤也近了，怎么看都合适。

2、不过也考虑好，既然万柳是顶级学区，那房子的溢价率就高。以怡秀园小区为例吧，900万左右有可能买到100平左右的三居，租金1万左右，租售比就是900。而北京的非学区房的平均租售比650，所以怡秀园的学区溢价率就是30%左右，是高于海淀平均25%的比例的。

也就是说，假定您家用900万买房，但得到的是600多万的居住体验，那200多万是学区的价值，既降低了居住的性价比，溢价部分也有保值的风险。毕竟虽然万柳的学区非常好，也受追捧，但孩子入学的总量是逐年减少的，所以多少还是有保值风险的。

3、简单就是这情况，我没什么建议，只是列出以上情况供参考。

仅供参考。

二

Q:

我是外地人，但在北京工作时贷款买了一套房，现在我早就去其他城市了，在北京没有户口和社保，是不是卖房后就不能买了？有其他办法吗？我现在这套房是塔楼的大开间，70多平米呢，面积大租金低，涨的也慢，中介劝我不如换成标准住宅的。

A：

1、既然没有北京购房资格，那卖掉后就不能买了呗。

2、其他办法倒是有，但看您的意思是想卖掉后马上就买，这种办法没有。所以要不就甭卖了，何必折腾呢。

借网友这话题聊两句。很多人有个误区，认为是大户型的房子住着舒服，租金收益也就更高。其实不对，在任何国家和城市，都是越小户型的收益才越高呢，最高的就是香港的那种“劏房+笼屋”，甚至是上下铺的按床位出租，这种收益才最高呢。

以网友这套大开间为例，住着应该很舒服，宽敞方便。但是这种房只适合单身或小两口，有了孩子都未必方便。也就是利用率低，租金自然上不去。

而如果把70多平设计成标准一居室，那一家三口住着没问题，出租也能租两户。再如果设计成小两居，那打个隔断就能租三家了，租金收益更高。比如老破小60多平就是三居了，收益最高。

而大户型豪宅呢，虽然居住体验最好，但是能租这种房的群体并不多，价格也就很难被推高，毕竟商品价格是由供需关系决定的。而且出租的豪宅都是精装，即便收到了高租金，跟装修成本一算账也未必划算，至少是不如老破小省事+收益高的。

所以如果是为了租金而买房，那最好买紧凑型的，常规是建议小两居，好租好卖。其次是小一居，也能得到高收益，在稀缺的时候比两居收益要高。如果买开间，那最好是30平左右的，甚至是越小越好，这才能得到高收益。

仅供参考。

三

Q:

不是我矫情，我是真的被这卖家弄无语了，他仗着全小区现在就他家一套两居室，所以才死扛着不降价。而且还说他们家连着三茬租房的孩子都考上六小强了，风水好，稀缺，所以就不降价，气死我了。

A：

1、那我也没辙啊，我总不能找个法师做法，破了人家这套房的风水吧？且不说人家业主是否跟我玩儿命，这破了好风水的房子您也就不买了吧？

2、风水这东西虚无缥缈，信则有不信则无吧。但这世上很多事情就是扎堆儿，无论好事坏事儿，只能看作是运气，否则也无法解释。

另外就算没有所谓的风水，人们也是至少都希望借运的，至少沾点喜气儿。东西海如果哪个租客的孩子考上了清北985，那房东就是有涨价的底气。甚至有时候都不用房东涨，望子成龙的租客们就抢着抬价了。

而且也确实有一套房连着出高材生的先例，或者是一个单元一栋楼什么的，案例有的是，只能总结为风水。甚至外地还有一个小区连着几年出清北状元，竟然拉动全小区房价上涨的事情，没地方说理去。

3、总之我帮不上忙，而且我也认为如果这业主说的是真的，那人家真的是有底气的。说句不该说的，您是买学区房，表面是为了教育，但实际上不也是想为孩子改运吗？那如果说某套房便宜，但背后是连着好几茬儿出学渣，您愿意买吗？

仅供参考。

四

Q:

北漂一枚，在东南四环朝阳区有一套房，是回迁房，公积金120万，价值300，卖掉能套现160万，赔的不多。另外老家买的房子也想卖掉，没赔钱，全款30多万。然后想换一套不考虑学区的三居改善型房产，****是目前关注的，您建议吗？

A：

1、这几年新房，尤其是郊区新房的主要优势就是居住改善，肯定比二手房强的多，比回迁房更是明显的改善。

但是，很多新楼盘的地段儿都不算太强，尤其是郊区的，周边一片荒凉，规划中的配套指不定得多少年才能实现呢。而这些年的新房基本都是政府定价，他们依据的标准就是规划实现之后的价值。

那如果规划按期保质的实现了，这套房才属于物有所值。提前完成或增加了更好的配套，那就是超值，价格走势超过大盘。但如果拖延就减少了配套，那就大概率站岗了。

2、另外还有一点，地铁在现在的北京早就是标配了，市区有没有地铁都不影响价格，只是离地铁站最近的有可能因为租金高而抬点儿价，也不多。而电梯在郊区则是有了不加分，没有的话必定减分。

3、总之我没什么建议，只是列出以上情况供参考而已。当然这是我不知道具体价格，如果****现在的折扣很大，那只要便宜就能弥补一切地段儿的劣势了。

仅供参考。

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