增速之王｜战略转型后规模领跑：城家做对了什么？（含数据披露）

行业背景：2026年住房租赁行业呈现鲜明“国进民退” 格局：各地国资安居平台凭借低成本资金、政策红利集中投放低价保租房，民营公寓普遍遭遇客源分流、融资收紧、租金差持续收窄三重经营压力，传统二房东包租模式盈利逻辑逐步失效。

在此行业背景下，城家走出一条逆势差异化增长曲线：2026上半年新增签约房源9579套、签约项目51个，整体管理规模达77816套，业务覆盖全国 55座城市，新增房源规模位列民营公寓行业第一。

图：2026上半年公寓民企规模增长实力企业

URI城市租住梳理城家上半年全维度动作可见，其增长并非单纯靠规模堆量，而是依托华住集团完整产业体系，重仓服务式公寓赛道、搭建长短租闭环、落地多类型存量物业标准化改造模型，走出一条不靠低价内卷、以优质产品与高效运营构建竞争力的民企突围路径。

本文依托URI城市租住独家披露的城家官方核心数据，多维度完整拆解城家2026上半年逆周期增长底层逻辑，供行业参考学习。

图：城家2026上半年核心数据披露

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数据全景复盘

规模激增 业务与城市结构分化明显

1.1 规模扩张总览

2026上半年，城家新增签约项目51个、新增房源9579套；全域管理房源总量77816间，布局全国55城。业务分为服务式公寓（公寓酒店）、长租公寓两大板块，形成“一攻一守”均衡发展结构，核心拓展数据汇总如下：

发展特征解读：

核心抓手：服务式公寓业态·扩张核心增长引擎

数据显示，城家超80%服务式公寓新项目布局商圈、写字楼配套物业，偏好大体量标的，依托成熟规模化运营经验落地成效显著，主打5天-3个月中长期商务旅居客群。该市场化业态租金溢价优势明显，可规避保租房低价竞争，是公司营收增长核心动力。

从数据看，很明显，城家的业务布局放生了偏向，这里不得提城家放弃长租公寓内卷价格战，重仓服务式公寓的三重原因：

第一，传统长租租金差模式失效。国资保租房资金成本极低，可长期维持市场化机构无法跟进的低价租金，民营企业在刚需低价赛道完全丧失竞争优势。传统二房东依靠低价收房、分租赚差价的商业模式被持续压缩，必须切换高溢价细分赛道。

第二，集团顶层战略明确。2025年的华住大会上，创始人季琦将服务式公寓提升至集团核心战略，明确由城家作为唯一孵化载体。区别于传统酒店 “一晚住宿” 定位，服务式公寓承接中长住需求，填补集团产品空白，形成“酒店 +服务式公寓”双轮布局。

图：季琦于2025年华住伙伴大会

第三，“多人多日” 万亿级蓝海需求爆发。城家CEO庄松成披露一组数据：国内中长住（5天-3个月）多人多日市场基础 GMV达2400亿元，2025年对应出行 5300万人次、5900万订单、11.4亿间夜；伴随人口流动、异地办公、陪读、银发旅居、异地就医需求扩容，预计5年后市场规模扩容至3600亿元。该客群不敏感于基础租金，核心诉求是完整居家生活空间，愿意为厨房、独立办公区、酒店标准化服务支付溢价。

抓手二：长租公寓业态·经营稳定压舱石

据URI城市租住调研，目前市面上可获取的优质大体量存量物业供给稀缺且竞争激烈。上半年，城家长租公寓新增数量受限，但单项目房量为服务式公寓的4倍，仅9个项目即撑起近半数新增房源，可见城家瞄准的均为大体量社区。客群定位以城市刚需长期租住人群为主，租期稳定、受淡旺季波动影响小，是企业稳定经营、夯实利润的核心压舱石。

URI总结其双轮驱动战略核心价值有四：

1，业态全覆盖：长短租打通几天到数年全周期住宿场景，平滑全年经营波动；

2，拓店模式互补：多点布局模式拉动增量、大型大盘守住存量，双向平衡；

3，风险分散：新增房源体量接近对半拆分，弱化单一赛道经营风险，构建攻守兼备的稳定业务模型。

4，集团资源利用：城家依托华住集团资源，源自酒店业态孵化，具备成熟酒店运营体系，天然适配长短租混合运营模式。

1.2 服务式公寓城市布局呈三级梯队

数据显示，城家2026上半年新增服务式公寓房源5169套、共计42个项目，布局23城，依托其独创的五维量化选址模型（商圈成熟度、人口聚集度、竞争饱和度、客群消费力、交通通达性）执行一城一策分级拓店策略，整体形成“龙头聚焦—腰部中坚—长尾下沉”三级市场格局：上半年聚焦北京核心商旅商圈作为主力基本盘，以部分区域重点城市做标杆支撑，其余下沉文旅/地级市采用轻资产模式快速布局，兼顾核心收益与全域网点覆盖，整体布局集中度较高。

URI锐评

在城市布局上，城家搭建“核心聚焦、腰部中坚、长尾轻网点”三级布局体系，按城市层级差异化布局物业：一线核心城市精细化多点深耕商圈存量，区域城市落地标杆大单，文旅地级市轻资产单店试水并淘汰低效点位，集中资源投向高潜力城市区域以摊薄运营成本。该分层布局策略贴合存量物业与商旅住宿行业现状，同步实现规模扩张与盈利质量提升。

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战略迭代与转型节点

四阶段完成业态、布局、模式全革新

城家自2015年成立，历经了四大战略迭代，完成赛道升级，发展重心从粗放扩规模转向精细化提品质，实现业态、布局、模式全方位革新。

目前，其长短租混合运营体系已成熟，服务式公寓GOP率76%、长租出租率稳定在95%、续约率达65%，有效对冲了行业淡旺季波动：整体呈现长租筑牢稳定基础现金流，服务式公寓则挖掘中高端商旅溢价，搭建起强抗周期的资产运营体系。

布局层面则告别单一长租社区、单城聚焦模式，形成双业态均衡发展、全国多城全域渗透新格局；主动缩减传统大体量长租不赚钱项目的扩张，重点深耕服务式公寓赛道，全面转向高质量可持续增长。

URI锐评

对比同行纯长租公寓品牌，城家依托四轮战略转型率先跳出规模内卷，不同于竞品业态单一、易受季节行情冲击（空置率高）、扎堆聚焦单一城市大盘模式，其长短租互补、全国双业态均衡布局的打法抗周期能力更强，同时深耕高溢价服务公寓实现稳健高质量增长，凭借酒店运营基因打造出独有竞争优势。

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标准化存量改造落地验证

五大标杆覆盖全物业类型

从项目落地成效来看，城家2026上半年的存量盘活表现亮眼。URI城市租住筛选出其五大标杆项目，业态覆盖多元存量资产，包含高端酒店综合体、产业园区配套公寓、历史文保建筑、城郊文旅物业、老城老旧楼宇五大类型，物业基底复杂、改造难点各有差异。

面对各类改造条件受限、运营难度突出的疑难存量物业，城家依托成熟运营体系，实现短周期焕新改造、项目落地即可稳定盈利，并沉淀出一套可落地的实操改造运营方法论：例如，创新同楼栋长短租双品牌错峰运营模式、历史文保建筑无损模块化改造工艺、老旧楼宇低成本轻量化改造快速入市方案等。经过城家的标准化资产诊断与改造运营，存量物业实现价值重塑，大幅拓宽了长租公寓存量更新的适配边界。

客群定位层面，五大标杆精准分层客群画像，针对性填补产业园务工群体、文旅旅居人群、下沉城市刚需租客的租住供给空白，补齐细分租住市场缺口。多元物业改造路径+分层客群运营经验相结合，共同构建出城家独有的、可全国复制落地的《全品类存量物业一体化标准化解决方案》。

这一整套成熟打法，也直观印证：城家跳出单一酒店业态的收益天花板，通过长短租融合的复合经营模式，为各类存量资产构建起稳定性更强、确定性更高的盈利模型。

▲城家部分存量改造实战案例

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借华住构筑竞争壁垒

核心启示：民企需走特色化路径

综合上文研判，URI城市租住在此做出总结：城家能跑出差异化存量盘活成效，核心依托其独有的集团底层资源禀赋，这套底层支撑具备不可复制性。

城家背靠深耕酒店行业二十余年的华住集团完整产业生态，手握四大独家核心壁垒资源：超3亿会员私域流量、200亿规模集采供应链、上万级酒店加盟商拓店渠道、成熟标准化酒店运营体系。四大资源分别从客源获取、改造成本管控、门店拓展渠道、日常精细化运营四大关键环节构建护城河，是同行难以复刻的核心优势。

在此资源底座之上，城家进一步完成三维业务模式创新，坚持轻资产扩张路径，无需大额资金自持房源即可快速落地门店。这套组合打法轻车熟路，既能盘活各类高难度存量资产，抬升单店全年综合收益；又依托庞大的会员复购与稳定续租留存租客，持续瞄准长期商旅租金溢价的增长空间。

结合当前行业发展现状，URI城市租住建议：住房租赁行业格局已趋于稳定，国资安居平台依托低成本资金优势，牢牢守住刚需平价租赁市场；对民营租赁企业而言，单纯依靠低价内卷、价格厮杀的粗放路线已无生存空间，走差异化、特色化经营之路才是突围关键。

城家的先天资源壁垒行业无法全盘照搬。各类民营租赁企业可借鉴其底层战略思考逻辑，立足自身资源禀赋与核心竞争力，量身打造适配自身发展的差异化战略并长期坚持落地，这也是“城家模式”留给整个住房租赁行业最核心的启示。

数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:韩晓/白野

内容复核:城家资管

运营编辑:树懒