北京买房：理清思路，购房建议1946

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

西便门外真武庙是月坛学区，买这里的老破小性价比高吗？看过几套铁一区的小户型，感觉最近一段时间不降价了，不知道什么时候出手合适？另外问一句，老破小社区怎么居然有100多平的大户型啊？四居室五居室的，这种房什么人会买？

A：

1、性价比高不高的得从什么角度看了。如果是从学区角度，我认为算相对高的。因为月坛算顶级学区，教育资源和学习氛围都好，但板块内房价中所包含的溢价比例却不算太高，没比其他弱学区高的太多，那自然就算性价比高了。也就是虽然多花了点儿钱，但得到了明显提升的资源。

如果从居住角度，那就谈不上多高了。还是因为这学区溢价，月坛平均值30%，100万里有30万都是学位的价值，另外70万才是能享受的居住体验，这能算性价比高吗？所以看自己的主要需求吧。

2、什么时候出手合适？既然是等降价，那就等降到自己觉得合适的时候呗。房子是用来住的，学区房是用来上学的，有需求的时候再买吧。另外一般年底是成交淡季，价格相对低，所以再等等吧。

3、大户型，铁一区我印象中没有太大的吧？旁边的铁四区才有，那里在当年是干部宿舍，处级以上的很多呢，按照级别自然能分配不同的面积了，100多平的应该是正司vs副部。

4、什么人会买大户型，有钱+有改善需求的呗。别看房子老，但小楼住着很舒服的，尤其是层高都3米多呢，放个屁都能有回音的。

仅供参考。

二

Q:

再请教一下，房子是50年代建成的，70年是不是已经到期或者马上就要到期了？怎么办手续？

A：

1、70年的期限指的是土地租用年限，而您说的70年是楼栋建成的房龄，这两个标准两码事儿。

2、简单说吧，过去的公房宿舍区都是按级别工龄免费分配的，是福利的一种。那土地也就不用缴纳土地出让金了，而是“划拨用地”，免费+没有使用年限。

1994年后是二次房改大面积铺开，大多数公房都按标准价卖给了居住人，但此时卖的是房子，也不包括土地出让金，不用缴纳。

到了1999年底的时候北京市一级的公房允许在二手市场上挂牌上市了，2000年春天有了第一套成交的。此时办手续时要补交土地出让金，这才开始计算土地年限，以每栋楼第一套补交的时间为起点，至少到2070年。

您看的如果是央产房，那就是2003年允许上市的，所以大多数央产小区的土地年限都从这年开始起算，至少到2073年。也就是还有50年呢，踏踏实实的住着吧。

3、我也不知道土地到期后怎么办手续，到时候再说吧。

仅供参考。

三

Q:

看您最近有关于商住公寓的分析，有个问题请教:因为需要在海淀黄庄附近居住，目前确定的时间是3年，如情况好也可能是6年。

有三个方案:

1、租房，人大静园、知春里小区等2居室小3居室的租金在8000到10000多不等。中关村公馆等商住公寓2居室租金在12000左右。

2、换房，将军博附近的水科院小2居卖掉，在知春里、海淀南路24号院等换一套小2居室。

3、新买一套中关村公馆的小2居，50年产权，以往最低价格是380w，但目前报价都在460w了，需要等且价格有不确定性。或者买一个40平的开间200w左右，租金在7000左右，但还需要租房，以租养租，能对冲部分租金支出。

备注：水科院的房子，是卖掉丰台一套老破大，朝阳的一个开间后买的，买时价格900w，目前市场价估计在600左右。求帮忙分析

A：

1、既然您是“需要”在黄庄居住，而且是短期的3-6年，那肯定首选是租房啊。什么时候需要成了长期的“需求”，那再考虑买房吧。这就跟说需要个异性3-6年，那就没必要结婚，临时同居得了，能省下彩礼vs嫁妆钱。什么时候有了长期的需求再考虑结婚的事儿吧。

如果买房，那交易税费就2-3%，以24号院的外交部家属院为例，两居室的税费怎么都得20万左右，基本就是两年的租金了，对于短期需要来说不划算，再有装修什么的就更不划算了。

另外是学区溢价，中关村学区平均30%，花800万买房的话只能得到最多600万的居住体验，那200来万闲置，而且要承担保值的风险，毕竟从今年之后的入学人数是逐年降低的。所以对短期买房+用不上学位的来说不划算，还不如租房呢。

2、换房，这看自己的感受了。能接受租房就租，不愿意住别人的房子就换呗，计算好成本就行。或者真想换的话那就找溢价低的，自己也多看房多算账，能找到就算各项兼顾。

3、既然看过我写的公寓的优劣势了，那就看自己的主要需求呗。公寓的优势就是居住的性价比高，劣势是价格走势弱+潜在风险无法解决。所以如果确定是注重居住vs租金那就买，不愿意承担风险那就不买。

4、总之这世上没有完美的方案和商品，一切都看自己的权衡取舍了。

仅供参考。

四

Q:

我们首付大概300万，贷款不想太高，预计150到200万，工作一般稳定。目前我在西二旗，我对象在三里屯，之前有看朝青的房子，有相中的，可是上班太远只能放弃（没车）。然后看了下望京的房子，看上的买不起，买得起的老破小又看不上，就很尴尬，不知道现在要怎么选择了或者说合适买哪里的房子。您能给个建议么

A：

1、您的情况很普遍，大多数买房人都是“看上的买不起，买的起的看不上”，这只能自己考量，外人给不了建议。

2、打个比方这就跟高考报志愿vs找工作似的。开始有相中的大学vs单位，但离家太远放弃了。之后就是我想去的他们不要我，要我的我都看不上，那就没辙了。

3、要不就先租房吧，反正楼市也没什么行情，再等等也不至于吃亏。房子是用来住的，能用租房解决就没必要非得买了。

仅供参考。

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