北京最顶流的购物中心，不需要超市了

作为长年霸榜北京人气最高值、吸引大量年轻人进店、引领青年潮流的购物中心——朝阳合生汇，在去年撤店关了OLE食品超市后，没有再引入另一家超市品牌，而是把超市原址改造成了一个聚焦于区域特色餐饮的“香蕉美食市场”，7月正式营业了。

由此，北京人气最高的购物中心，已经没有综合性超市业态了，看起来，它不再需要超市作为购物中心的主力店了。

此举，有没有趋势意义，以及成因如何，《商业观察家》也尝试做以下4点分析。

一

租金

综合性超市过往作为购物中心的主力店，通过经营刚需高频的日常生活场景，能起到引流作用，承担起了购物中心的客流“担当”，进而，它们也享受到了购物中心给的低租金“待遇”。

但现在，人气高的购物中心，似乎已经不需要这样的综合性超市业态来引流了。

以北京朝阳合生汇为例，从其发布的2026年上半年业绩数据来看，在没有超市业态的这半年时间里，朝阳合生汇实现总销售额超45亿元，同比增长13%；总客流量近2007万人次，同比增长12%，日均客流超12万的成绩。

那么，在这样的客流水平下，在有没有综合性超市，客流也不受影响的情况下，它们可能就没有必要再给综合性超市业态很大的面积，以及很低的租金了。甚至，它们的一些已经没有引入综合性超市业态来作为购物中心“流量”主力店的需求了。

进而，它们可以把原超市面积切割成小块场址，分租给大量餐饮等品牌，从中，它们所能获得的租金回报率，毫无疑问将会更好——餐饮等品牌毛利率更高，能负担更高的租金场址，主营生鲜的超市毛利率则要低很多，负担不了太高的租金。

由此，低毛利率的超市，逐步退出优质地段的A类购物中心，有可能会成为一个“现象”——因为超市很难给到购物中心更好的租金回报率，而餐饮等品牌，在购物中心已有大流量的基础上（餐饮业务要做起来，需要大流量），既能负担这样的租金成本支出，也能有引流功能。

基于此，在购物中心要求更高租金回报率的“压力”下，可能会引发超市业的一些结构调整。

比如，像北京的国贸CBD区域，不要说超市，就是百果园这样的一二十平米的水果便利店，要开进去都是非常难的，但是“CBD人群”又有吃水果的需求，于是，后续，百果园就通过前置仓来做这块市场了。“高租金”其实一定程度就改变了“业态结构”。

而在实体超市内，那些选址城郊，相对不依赖高租金高客流地段的业态，比如仓储会员店，当下的发展，也更好。

二

场景

朝阳合生汇不再需要综合性超市的一个原因，可能在于，场景越来越不匹配。

之前，开在朝阳合生汇的超市——OLE，客流就不是很好，尽管背靠朝阳合生汇这么大的流量池，OLE的进店客流并没有很好。

由此，朝阳合生汇“撤”超市，可能也跟场景有一些关系。

比如，大量年轻人已经不做饭了，那她们可能就不需要去超市买生鲜了。朝阳合生汇现在的主力客群则主要是快节奏生活的年轻人。

还比如，当下的综合性超市业态，都在做生鲜加工、餐饮化，以及现制品类的转型，一些市场人士认为，这其实是在做“消费降级”，通过规模化运营与更低的价格，来提供餐饮，或即食，解决年轻人的一日三餐问题，其实就是通过“低价”形式在抢购物中心里餐饮品牌的客流。

那么，这样的超市，对于头部、不缺客流的一些购物中心来讲，也不一定很喜欢。

三

优质供给增多

朝阳合生汇不再需要超市作为主力店的另一大原因，有可能是日常生活类，及食品类的优质商家供给增多，可选性很多所导致，因此，购物中心没必要再专门做一个综合性的超市业态了。比如，朝阳合生汇在2026年上半年就累计引进125个新品牌。

这跟之前的百货业态，也可能会有一些类似。

十多年前，在购物中心还没有办法招商引入大量一二线时尚品牌时，当时的购物中心，比如万达广场，就自己做了一个综合性百货业态——万达百货，来作为主力店，“集中引入”一二线时尚品牌，填补购物中心招商“局限”。

后续，随着百货招商不再是问题，万达百货就退出历史舞台了。

由此，购物中心里综合性超市业的未来，会不会也变成“万达百货”？

目前来看，对于综合类超市不利的一点是，综合超市所经营的大量细分品类，目前市面上，都冒出了大量的专业连锁。

比如，在朝阳合生汇，卖茶饮的有二三十家品牌店铺，卖烘焙的有十家左右，卖水果果切有数家、专卖熟食都有十多家，最近基于零食品类而兴起的新鲜零食业态，朝阳合生汇到目前也引入两家品牌了。

除此之外，朝阳合生汇还有大量的细分专业业态，有专卖冰淇淋的、专卖果干的、专卖牛肉干的、专卖酸奶的、专卖薯条的，等等。

基本上，除了一些生鲜品，综合性超市经营的几乎任何品类，在朝阳合生汇里，都能通过专业店的形式买到，因此，它可能也并不需要通过做一个综合性超市的“聚合”形态，来满足消费需求。相反，朝阳合生汇通过“市集”的方式“集成”专业店，它的品类专业度、它的品质感、它的潮流换新率、它的可逛性、它的现场体验感、它的客单价、它的毛利率，反而相比综合性超市，还更好。

而即便是一些生鲜品，朝阳合生汇里的大量餐饮品牌，也都能起到面向不做饭消费人群的一定“替代”作用，比如，新鲜蔬菜肉品等，年轻消费者可以通过自助烤肉、自助火锅、自助炸物、烫煮等餐饮形式吃到。

四

细分化碎片化专业化

朝阳合生汇做得很好的一点是，细分化做得非常好。每个品类都引入数家专业连锁店；每个地域的特色小吃及餐饮饮食，在朝阳合生汇都能找到；每个国家的特色饮食，大多都能囊括。同时，它的品牌都很新。

整体则呈现出了细分化、碎片化、专业化的特征。

这其实也代表了中国整个消费零售市场的发展趋势。

现在的市场，越来越碎片化、越来越去中心化、越来越垂直。

细分代表着品类专业度与单价的提升。

碎片化代表着新生代消费群购物习惯的变化——没有重点，随性而逛，成长于物质充沛的新生代年轻人，她们的目的性购买特征已经不明显了。

而垂直代表着新的供应链效率。

这些对于综合性超市来讲，将可能构成新的经营压力。

商业观察家

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