金牛宾馆旁、58 亩连襟地拍出，容积率仅 1.5

一周之内，金牛区国宾板块迎来第二次土拍。

今日，区域内天府艺术公园片区两宗容积率1.5，共计约58亩的住宅土地成功出让，由邦泰以13800元/㎡的底价竞得。这也是邦泰首次进入国宾板块。

早在拍卖前，这两宗无缝衔接的连襟地便备受行业关注：主城三环周边稀缺的1.5容积率指标，叠加地处金牛传统低密片区，一度被视作板块今年度的重点宗地。

而地块最终底价成交，也引发市场讨论：邦泰此次拿地，是否属于当下市场行情中的捡漏？

地处天府艺术公园核心区域，

多维成熟配套

今日所拍地块位于金芙蓉大道以南、华严路以东，属于总面积超3000亩的天府艺术公园核心区域，周边配套成熟是地块第一大亮点：

生态资源——地块一街之隔即是金牛宾馆与天府艺术公园，并通过1200米“丝路云锦”空中绿道，与金牛公园生态相连，形成贯穿城市的连续绿色空间。

天府艺术公园实景图

轨道交通方面——周边拥有地铁2号线、6号线和规划中的9号线等三条地铁。

商业及文化配套——区域内拥有天府美术馆、艺术馆、图书馆等文化地标，以及山姆会员店、天府111水街、文创坊等商业综合体。

教育资源方面——1.5公里范围内涵盖机关三幼、石笋街小学、规划中的人北小学分校、规划中的成都七中万达学校初中部均有名校领办，预计今年启动。

医疗资源方面——四川省第五人民医院金牛院区为省市重点工程，紧邻地铁6号线青杠站，占地约47.5亩，总建筑面积约14万㎡，按三甲综合医院标准建设，一期规划床位500张，于2024年11月正式动工，2025年12月顺利完成主体结构封顶。

与此同时，根据金牛区公开信息，目前片区正重点推进文创坊、文商坊、兴盛TOD三大项目建设。文创坊，致力于构建文创与科创融合的示范区，一期已于2024年12月启动。文商坊旨在构建一个集科技与文化于一体的总部园区；兴盛TOD计划引入科技文创体验、特色商务、高端酒店等业态，打造站城一体、功能复合的新商业示范区。

文创坊商业项目效果图

1.5的容积率，

将构筑项目价值差异化壁垒

在业内看来，邦泰本次拿下两宗连襟地块，核心加分项在于地块仅1.5的容积率，这一稀缺指标将直接为项目建立产品差异化壁垒。

从全市土地供应维度来看，克而瑞统计数据显示：近五年成都5+2核心城区出让的涉宅用地中，容积率≤1.5的地块占比仅7%。

落地到国宾板块，近两年出让的宅地容积率大多锁定2.0及以上，本次合计近58亩、容积率1.5的连片纯住宅地块，是天府艺术公园核心片区近一年唯一上新的低容宅地。

横向对比板块现有存量、待售项目，产品分层差距一目了然：本周招商蛇口溢价拿下的30亩地块容积率为2.0；片区在售的城投国宾璟园容积率2.5、国宾风华容积率2.0、国宾九玺容积率2.05，全部以小高层、高层产品为主。放眼整个板块，仅有城投·国宾7号院容积率1.4，是目前唯一与本次地块指标接近的低密洋房项目。

城投置地·国宾7号院总平图

拉长周期至2020年至今，也只有融创国宾雅集等少量供应。该项目容积率约1.2，主力建面178-300㎡，新房总价段400-500万起。贝壳找房成交数据显示，今年4月该小区一套282㎡房源，最终以850万元完成成交。

融创国宾雅集二手房成交情况

低容诱惑下，

邦泰能否突破板块上限？

也正因容积率的趋近，城投置地·国宾7号院，几乎成为前期所有关注这块地的参照物。目前，该项目在售价格约3.4万元/㎡，建面约290-389㎡。

至少2家央企相关人士透露称，其所在公司前期在做地块方案时，都倾向做大户型改善产品，但测算后均选择放弃竞拍，核心矛盾在于：规划层面天然适配大面积改善产品，但长期开发利润测算与短期缓慢去化节奏难以平衡。

这套摆在央企面前的两难命题，如今同样是邦泰拿地后必须解决的核心挑战，两大现实约束清晰可见：

其一，地块1.5容积率、33米限高的硬性指标，决定着只可打造11层以下洋房、叠拼类产品，天然锁定小众改善群体，客群基数远小于常规高层改善，项目整体去化速度高度依赖城西置换改善底盘支撑。

城投置地·国宾7号院实景图

城投·国宾7号院的网签数据已直观印证：项目入市近一年累计取证168套，仅完成网签69套，去化率显著低于中小户型项目。

其二，这将是天府艺术公园片区首宗执行新规2.0的土地，这对房企在产品打造上提出更高门槛。若房企缺乏成熟低密改善产品打造经验，极易出现产品同质化，无法释放低密土地的溢价潜力。

今日拿地后，业内有一种传言，邦泰将参考其在重庆打造的安岚项目，引入旗下高端“安”系产品。公开资料显示，重庆安岚项目建面约139-265㎡，全盘户均建面近180㎡。

一旦消息坐实，该项目也将成为邦泰继位于一环的藏锦项目之后，在主城区打造的又一大户型产品。网签数据显示，藏锦项目于去年12月首次取证，建面约238-295㎡，在售单价约3.3-5.3万元/㎡，目前共网签21套，去化率约25%。

而如何依靠“安”系差异化产品，破解大户型改善产品去化难题，也将成为邦泰能否突破板块价值上限的核心关键。

主编：余鸽

编辑：陈齐美

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

原创文章由成都商报房产部采写，如需转载，请后台联系授权，若擅自转载，一诉到底