当住宅开始用“商业REITs逻辑”估值，IFS天熙成了赢家

6月18日，首批4只商业不动产REITs在上海证券交易所上市，合计募集资金约203亿元。其底层资产覆盖商业零售和商业办公楼，分布在北京、上海、郑州、西安、哈尔滨等城市核心区域。

这则资本市场新闻带来的信号，不只是房地产融资工具扩容。更值得关注的是，行业的估值坐标正在变化：当房地产从增量开发转向存量运营，资金不再只为概念和预期买单，而是更关心一项资产能否被识别、被估值、持续运营，并最终形成稳定的使用价值或现金流。城市能级、核心区位、权属状态、运营成熟度和退出渠道，正在成为筛选优质不动产的硬指标。

▲ 成都城市景观实景图

必须说明的是，商业不动产REITs与商品住宅并不是同一种产品，住宅也不能直接套用商业REITs的融资和估值框架。但资本市场选择优质不动产的逻辑，仍为高端住宅提供了一套有价值的参照：越能锁定稀缺城市资源越能降低交付和使用的不确定性越容易形成长期的市场认知交易流动性与融资识别度

把这一逻辑放到成都，观察对象就从一套高端住宅，转向一项嵌入城市中心运行体系的资产。成都IFS住宅产品IFS天熙，正是一个可供讨论的样本。

▲ IFS天熙实景图

2025年，成都实现地区生产总值24763.6亿元，同比增长5.8%；社会消费品零售总额达到11434.1亿元，同比增长5.5%。服务业增加值增长6.1%，金融业、批发零售业也保持增长。对不动产而言，这些数据的意义在于：核心资产的需求基础，首先来自城市持续集聚人口、产业、消费和资本的能力。

城市总量并不会平均分配到每一个板块。真正稀缺的，通常是已经完成资源集聚、持续获得公共投入和商业运营加持的中心节点。锦江区公开信息显示，春熙路核心商圈日均客流量超过80万人次，集聚多家销冠店，并持续承接首店、首展和市内免税等新消费场景。这里不是等待兑现的新商圈，而是经过长期运营检验的城市商业坐标

▲ IFS国金中心实景图

这也解释了为什么“市中心”不能只理解为地图上的几何中心。对资产而言，更重要的是它能否占据城市资源的交汇点：商业、办公、酒店、交通、文化地标和高频客流是否同时存在，且能否形成长期的运营循环。

▲ IFS天熙实景图

而此刻，“核心资产”也不只是“市中心”物业，它有更深层的底层逻辑。

过去的住宅市场更多交易未来：规划中的商圈、建设中的配套、尚未呈现的产品，以及交付后的运营能力。

但现在，市场对确定性的要求明显提高。确定性的价值不止是“可以立即入住”，而是把交付风险、工程品质、空间尺度和景观条件，从承诺变成可查验的事实。

▲ IFS天熙建面约362㎡户型装修样板间实景图，以最后交付为准

▲ IFS天熙建面约362㎡户型装修样板间实景图，以最后交付为准

从项目目前呈现看，IFS天熙的现房属性，使买方能够在决策前检查建筑、公区、户型、视野和物业服务。对于大额资产配置，这种可见性本身就是风险折价的减少：资金无需为漫长建设周期承担额外的不确定性，买入即进入资产的产出通道。

▲ IFS天熙实景图

▲ IFS天熙实景图

首先，买入即可快速入住，居住价值立马兑现。

其次，买入即可实现租金收益。此前项目房源租金最高约10万元/月，如按照中位数4-5万元/月计算，仅租金一项即跑赢存款利率，实现收益兜底。

另外，诸多业主拥有优越的融资、再投资能力，现房可根据需求，快速再融资，融资成本可控，目前房产经营贷的利率可低至3%以内，可以低成本盘活约70-80%的房屋总价款；根据贷款合同约定，相关款项可用于企业经营、项目投资，继续实现资金的再次产出（贷款利率等受不同城市、不同银行、不同政策影响，具体请以实际为准）。

▲ IFS天熙建面约257㎡户型装修样板间实景图，以最后交付为准

更为值得注意的是，时间拉长之后，这类资产更显珍贵，堪称「产出永动机」。以上海地标豪宅汤臣一品为例，2009年其最低约8.6万元/㎡（数据来源：人民网），2026年6月的均价约28万元/㎡（数据来源：贝壳），年均复合增长率超7%，累计增值约225%。

那么，如按照2000万元的购入价计算，10余年之后，资产已升值为6500万元，显示这类资产强劲的持续产出能力。

第二层确定性来自资源已经成熟。成都IFS官网显示，整个综合体建筑面积超过76万㎡，包括约21万㎡购物中心、约27.5万㎡甲级办公楼、尼依格罗酒店以及约7.6万㎡住宅。商业、办公、酒店和住宅在同一城市综合体内长期运行。对住宅买方而言，购买的并不只是室内面积，也包括一个已经形成辨识度和使用效率的城市界面

▲ IFS尼依格罗酒店实景图

▲ IFS尼依格罗酒店实景图

第三层确定性来自供应约束。成熟核心商圈开发强度高、可新增住宅空间有限，新增供给往往比外围板块更难复制。不过，稀缺并不等于价格只涨不跌；核心资产仍会受到宏观周期、持有成本、产品老化和市场流动性的影响，但供应约束提高了资产的替代门槛。

核心资产的第二个关键词，是资源占有。这里的“占有”不是把商场、酒店或写字楼归为住宅业主所有，而是指资产能够长期、低摩擦地使用高密度城市资源，并将这种便利转化为时间效率商务效率和社会交往效率

对IFS天熙而言，资源密度主要体现在三方面。第一是消费与服务资源。成熟购物中心、高端酒店和品牌服务构成日常生活的即时供给；第二是商务资源。甲级办公楼、酒店会议和城市会客场景，使住宅与商务活动之间的通勤成本被压缩；第三是公共流量与城市识别度。春熙路—大慈寺片区持续吸引本地消费、外地游客和国际品牌，地标的公共认知由此反过来强化资产的辨识度。

▲ IFS天熙实景图

相较于大多数城市豪宅把“圈层”写成抽象身份标签，IFS天熙更可验证的价值，是这套空间能真正提高高频使用者的城市运行效率。

资产价值，则是需要被重新认识的第三个关键词。它不仅仅等于这套房子的市值，而是意味着它的资产可识别度——核心资产，通常更容易形成清晰的估值参照

现房状态、产权清晰、区位辨识度高、同类交易可观察，能够减少金融机构识别资产时的信息成本；成熟商圈与稳定使用需求，也有助于对资产价值的判断。对企业主或高净值家庭而言，这种“可识别可估值可处置”的特征，才是资产的融资意义。

因此，这也是大部分企业主青睐的产品，它远不只是一套房产那么简单。

▲ IFS天熙实景图

首先，企业资产更多元，带来企业价值的稳健增长。

其次，从税务统筹维度来看，该房产作为公司经营所用，可抵扣增值税、以计提折旧冲抵企业所得税报销装修成本等，以2000万元总价计算，可抵扣增值税约165万元、累计抵冲企业所得税约458万元、报销装修成本约300万元左右，最终形成「千万」美好（需符合相关法律法规，具体请以实际为准）。

再次交易时，仅交易公司股权，相较于交易房产，土地增值税、所得税等均大幅下降（需符合相关法律法规，具体请以实际为准）。

传承时，可通过家族信托、公司章程、公证遗嘱等组合方式，提前设定公司过户条件、继承人动用资产年龄、变卖条件等，不仅节约相关过户税费，更能实现资产的保有及合理使用，更利于传世，最终实现对于资产的有力掌控。

对企业主和高净值家庭而言，一项大额不动产往往同时具有居住、商务、资产配置和代际安排等多重功能。

因此，判断一个项目是否具备城市核心资产属性，可以回到三个问题：其一，产品和交付是否可验证，能否降低持有初期的不确定性；其二，是否真正占据城市核心商圈已经成熟的商业、商务和公共流量资源；其三，资产能否在长期持有中保持清晰的市场辨识度、交易流动性与金融机构认可。

从这三个维度看，IFS天熙如果抛开“顶奢”“传奇”或“唯一”等情绪化修辞，其现房状态、城市核心区位和综合体资源的叠加，全是难以匹敌的硬核资源。它提供的不止是已经显性的价值，更是一种资产样本：把成熟城市资源锁定在一个可使用、可查验、可进入长期资产配置的具体地址中。

▲ IFS天熙实景图

房地产进入存量定价时代之后，资产价值正在从开发故事回到运营事实，从价格想象回到使用效率，从单一居住功能回到城市资源配置。对成都这样的西部核心城市而言，真正值得讨论的，也不再是哪一个项目更会讲豪宅故事，而是哪一项资产更接近城市长期运行的核心。