亏损大潮下，上市房企谁在赚钱？

A股上市公司这几天在陆续发布上半年的业绩预告。

地产、光伏，是这几年亏损最严重的两个行业。

截至目前，已经有超过30家A股上市房企发布了上半年业绩预告，亏损依然是主流，能够盈利的仅有少数。

那么，在目前整个行业亏损大潮之下，哪些房企在赚钱？赚钱的背后，又做对了什么？

01

26家房企，合计预亏超365亿元

截止发稿时，地产房剑统计到了30家A股上市房企发布的2026年上半年业绩预告。

这30家房企中，有26家上半年预亏，合计预亏365.677亿元起，合计最高预亏474.5亿元。

虽然说这个只是预告，但基本上可以看出行业的现状，亏损依然是主流。

其中，万科预亏120亿元至150亿元，是这26家预亏房企中预亏额度最高的。

去年同期，万科亏损119亿元。

对于万科来讲，这几年正在经历最困难的时刻，这种巨亏是企业这么多年发展中积累的问题集中爆发。

好在有大股东的支持和背书，让万科尚未出现公开市场债务实质性违约。

目前，万科已经迎来了新一届董事会，6位董事全部拥有深圳国资背景，这标志着万科的职业经理人时代结束。

万科虽然目前不是国企，但实际上已经进入到了国企管控模式，这对于当下的万科来讲是一件好事，有利于调动国资资源来确保万科的平稳。

上半年预亏超过10亿元的房企还有华夏幸福、华侨城、华发、金地、首开、福星股份、信达地产等。

大部分都是这几年亏损大户老面孔，比较意外的实际上是华发，与去年上半年相比由盈转亏。

另外，需要说的是，当下地产行业的亏损，跟企业本身的性质是国央企还是民企已经没有关联，行业大环境之下谁也难以幸免，大家都处于整个行业之中。

当然，地产行业更多的亏损大户实际上在港股上。富力、融创、碧桂园、正荣、奥园……能写出一连串的名字。

还有从A股退市已经转到股转系统的蓝光、中南、阳光城、世茂，这也是持续大幅亏损的。

很多人很难理解，房价卖得那么高的地产企业怎么还能亏损？

这其中的原因，除了与结转规模下降有关之外，更重要的是曾经的高价地项目如今进入到了结转，再加上这几年房价持续下降，所以就出现了亏损。

举个简单的例子：开发商拿地的时候，周边房价卖2万元/㎡，开发商就是按照这个售价水平测算能够接受的地价的。没想到拿地后房价持续下降，现在只能卖1.3万元/㎡，远远低于预期价格，那么就只能出现亏损。

所以，开发商现在拿地越来越谨慎了，宁愿不拿地，也不能拿错地。拿错了地，整个项目基本就很难扭转了，只能扛下去。

当大家都拿地比较谨慎了，土地市场就出现降温，成交面积、成交额下降。

同时，对于开发商来讲，将有限的拿地资金预算投入到能级更高的城市核心地段相对来讲风险更小一些，此时留给其它城市的机会就更少了。

这些都是比较现实的，也是我们需要面对的。

02

谁在赚钱？

即使行业再难，赚钱的房企依然存在。

在地产房剑所统计发布业绩预告的30家A股上市房企中，上半年预计盈利的4家房企分别为：招商蛇口、云南城投、金科股份、津投城开。

招商蛇口预计净利润为5亿元至6.5亿元，是4家预计盈利的房企中盈利最多的。

这4家盈利的房企，盈利的原因实际上是不同的。

招商蛇口这几年实际上一直保持盈利，只是利润规模在下降，深耕核心城市核心地段、产品力的支撑、经营层面的优化等确保了其盈利。

另外3家，基本都是由于重组、剥离或者出售亏损的地产项目而实现盈利。其中，金科股份是A股首家实现司法重整成功的房企，重整成功后实现了轻装上阵，并且正在推进转型。

除了地产房剑已经统计发布业绩预告的房企之外，A股中这几年盈利的房企还有保利发展、滨江集团、新城控股等，港股中盈利的有中海、华润、龙湖等。

在这里，可以关注一下龙湖、新城这两家民营房企。因为这两家房企这几年能够盈利，最核心的原因就是其经营性业务在营收中占比较高，其利润填补了地产开发业务的亏损，从而实现盈利。

这两家房企虽然尚未发布上半年的盈利情况预告，但已经发布了经营情况简报。

龙湖集团今年上半年地产开发销售额为165.6亿元，运营及服务业务的营收则为137亿元（含税146.1亿元），也就是说龙湖的经营性业务收入规模已经快要追赶上地产开发的销售额了。

新城控股今年上半年地产开发销售额只有63.57亿元，与去年同期相比下降38.46%；但其商业运营收入则达到了71.12亿元，与去年同期相比上涨了2.42%。商业运营收入已经超过了地产开发销售额。

所以，关于华润、龙湖、新城，已经不能按照传统的房企来看待了，其开始迎来开发、运营同步双轨发展的模式。

对于这些经过多年积累手握大量商业、酒店、办公等资产的企业来讲，商业不动产REITs的开闸，无疑是一个利好。

华润置地、新城控股、保利发展、星河、招商蛇口等均有已经在申报的商业不动产REITs，大悦城控股也已经明确将以天津大悦城为底层资产申报商业不动产REITs。

商业不动产REITs，让这些企业盘活手中资产的同时，拿到资金后可以进一步降负债、谋发展，并且继续拥有项目的运营权。

总结下来就是人家这些企业这么多年干了那么多苦活、累活，如今到了收获的时候了。

浐灞的砂之船奥莱之后，谁能成为西安第2家商业不动产REITs？

从目前来看，有可能是曲江创意谷。

曲江创意谷位于曲江QCIC板块，总规划体量超过50万平方米。其中一期已于2018年年底开业，涵盖办公、商业等，经过多年运营之后已经成熟，年客流量在“2000万+”。

今年4月份的时候，西安曲江创意谷REITs项目评估机构、律师事务所等相关采购招标公告已经发布，深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司中标评估机构采购、北京市汉坤律师事务所中标律师事务所采购。

这说明西安曲江创意谷REITs已经进入实质申报准备期，并且明确以“权益导向类不动产资产证券化”置换债务。

当然，商业不动产REITs产品最终能否受到资本市场的认可，最终要取决于底层资产的经营情况，发行只是一个开始，运营才是持续的考验。