北京
先给大家普及一下2026年到现在为止朝阳的供地态势：
这个月要供应的是酒仙桥，酒仙桥之前俩改善项目1500万以上的起步价，新地块不可能1000万的；
下个月要供应的是广渠路，不用想的铁定1500万甚至以上是起步价。
拟供应中的三环北菜园，周边不远的懋源新项目目前的消息是10-11万之间的全盘均价，130多平米起步的面积段。
所以懋源已经这个价了，您认为北菜园可能1000万总价么？
这些都不可能的。
再来说后边可能要上的地，化石营、甜水园…比上边那哥几个位置更好的地，也没可能1000万的。
1000万左右预算，尤其是1000万以内的预算，其实今年的朝阳就没给大家做选择的机会，因为就一个东坝地块现在的金茂满昱。
这也是为什么满昱售楼处开放当天我就跑去看的核心原因，因为1000万左右总价，2026年的朝阳新盘就这一个项目。
讲一讲满昱这个项目在目前还没开放样板间的前提下，我在售楼处研究出了些什么。
先说好，别看样板间没开来看房的人真不少，我没敢找业务员给我讲，耽误人家挣钱。所以这些基本上吧都是靠我‘偷听’业务员介绍，以及自己琢磨的。
10万+项目的园林景观
简单记住一件事，水系越多、越复杂成本就越高。
满昱在北侧主出入口做了会所庭院，会所庭院的做法我称之为山水相依，约4000平米堆山游园会所景观，设置双层游园动线，地上园林、地下图书馆、健身、篮球会所双向对景，四季景观无短板。
除去山水相依的会所庭院外，满昱还打造了北京少见的全程临水150 米龙形中央水轴，活水贯穿南北，日照金鳞，循水而归。
整个东坝板块，在我的印象里这应该是到目前为止水景布局最多、最复杂的住宅社区。
国际范美感的外观
满昱项目整体外立面打造了专属学府文韵的白金立面，以柔和圆弧替代生硬棱角，贴合东坝书香家庭气质。
南向标配瀑布屏巨幅落地窗，最大化引入光线和景观视野；竖向立柱汲取了春笋节节向上的形态，楼顶复刻古代重檐形制，象征登科及第。
另外，我个人看到的是满昱的北立面用了玻璃背板。
通常情况下，南侧用玻璃背板的多，这样玻璃背板与窗连起来，视觉美感更高。
但是我说了，我看了半天满昱的北立面也用了玻璃背板，这样北向的建筑美感也会得到很大的提升。
大门处跟之前的满曜差不多，也做了很长的景墙，他们叫这个为超级城市界面。总之，景墙的美观度肯定更高，毕竟没有花钱的不是。
以上研究的是园林+立面，我说过这年头看房子保值有大三样儿，外观(含景墙)、园林(含会所)、户型产品(含精装)。
所以接下来聊户型。
我先给大家一个明确的结论，满昱的赠送率要比去年下半年入市的那些项目高，高大致5%吧，怎么做到的往后看。
去年下半年朝阳给的好房子尺度是140平以内北侧无可进屋设备平台，140-150平米之间给1个。
满昱的两个大主力户型：
116平米三居，给了一个北向设备平台；
140平米四居，给了两个北向设备平台…
这部分能多出2%-3%的赠送率。
另一个就是北向放空调机位的设备平台，人家大金茂用的是5恒科技，不用空调机位…
所以这部分空间，满昱做的是116、168平米为家政间+晾晒区，140平米的是多变收纳空间。
这部分因为没给标尺，我只能是大致猜测能再加至少3%的赠送率。
所以我说比之前的项目加了5%的赠送率都是保守说的…
再有就是满昱也做了南侧的外窗外挂技术，原来是窗框的那部分面积也进屋，也能合理利用了。
精装的事儿现在没定下来，但我‘偷听’的是应该错不了，主要源于俩事儿。
第一，全屋静音，不是光地板做了静音，是墙体甚至非承重墙也做了静音。
第二，质保5年。通常质保是2年，满昱给加到了5年。
这种加成本的事儿都干了，装标肯定可以的。
也来说说价格，现在项目往外说的是900万起，算下来均价就得奔着8万去了。
但我是这么认为的，也是俩事儿。
第一，朝阳后边一把10万+，满昱喊8万也是断档的存在，因为就这项目能解决预算1000万品质改善的需求。
第二，谁给您说喊多少就要卖多少了？开盘有折扣的，放一百个心开盘均价肯定7开头，可以期待的。
今天就先分享这些，等样板间开了咱再探再报！
有关注朝阳1000万预算品质改善的朋友，可以找小秘书约满昱的看房了。满昱样板间开放前，我们也会第一时间告知。
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
