藏不住了，全球有钱人悄悄扎堆这里，到底图啥？

最近两年不管是海外房产圈子，还是做跨境财富资讯的，都在聊高净值人群全球迁徙这件事。

很多普通人只看到大家去欧美、新加坡定居，却忽略了一个低调但又很真实的大趋势，那就是手握千万、上亿净资产的全球富人，正在悄无声息把生活落脚点、部分资产重心转移到东南亚曼谷。

很多人印象里，曼谷就是个旅游网红城市，夜市、佛寺、马杀鸡，消费便宜、节奏松弛，觉得这只是个适合短期旅游度假的城市。

但高端圈层用实际行动早就打破了这个认知，来这边的不是普通游客，也不是小商贩开店谋生，而是各国企业主、资深投资人或者是海外自由企业家这类实打实的高净值人群。

那现在都是哪些有钱人往曼谷跑？为什么全球富人集体看好这座东南亚城市？

超高净值人群，专门指净资产超过3000万美元（约10亿泰铢）的人群，这也是掌握全球大额流动财富的核心人群。

这里先给大家上点权威数据来验证下富人涌入曼谷到底是不是噱头。

根据Altrata发布的《2026世界超高财富报告》统计，2025年全泰国登记在册的超高净值人士总共有2090位，其中有1210人长期在曼谷居住生活和打理资产，占泰国顶级富豪总数量接近六成。

在这份全球超高净值财富报告中，曼谷是东南亚超级富豪增长最快的城市，机构预测未来五年富豪人数预计涨超五成，增速在东南亚领先、全球靠前。

曼谷不再只是旅游城市，正慢慢变成国际财富聚集地之一。

再来看全球财富流动大盘，Henley合伙人2025年度财富迁徙报告显示，当年主动跨国更换常住地的高净值人群总数达到14.2万人，刷新历史纪录，对比十年前直接翻了一倍。

如今不少高净值人群不再局限于单一国家单一城市生活，都会主动在全球范围内去找居住舒适、资产稳定保障、准入门槛还友好的城市作为第二落脚点。

而放在整个东南亚去对比的话，泰国连续多年稳居高净值人群移居、海外置业首选榜单前列，高端长期居留LTR签证和外籍公寓购房成交量这两大官方核心数据近三年都在持续上涨。

泰国政府在2022年9月正式推出LTR长期居留签证，专门面向全球高净值投资者、海外高端人才和远程办公企业家等群体开放。

根据泰国投资促进委员会BOI截至2025年末的官方统计，该签证累计获批数量超过7000 份，外籍申请者带来的直接经济增量超230亿泰铢。

这批签证申请人地域分布特征很清晰。

42%申请者来自欧洲各国，19%来自美国，剩余近四成名额由中印日韩等亚洲高净值人群占据，国内实业老板、跨境投资人的申请数量每年都在上涨。

这已经说明不是单一区域富人的选择，而是全世界范围内财富群体共同看好曼谷。

此外，看房产置业数据，更能看出富人长期布局的意愿。

泰国房地产信息中心REIC发布完整2025年度外籍购房统计，去年外国人在泰国完成公寓过户一共14899套，整体交易总额609.21亿泰铢。仅曼谷这一座城市就成交7029套，交易金额353.9亿泰铢，套数占全国外资购房总量47%，成交金额占比接近六成，是海外置业非常核心的选择地。

如果细分买家数据里，印度买家是曼谷高端豪宅市场消费主力军，REIC统计2025年印度买家在泰国购房单套均价690万泰铢，平均户型面积75.7平方米，不管是总价还是户型标准，都显著高于其他国家买家，大多是全家长期自住，同步搭配资产持有。

再来看长期居住外籍人口维度，泰国内政部2025年11月登记数据显示，全泰持正规长期签证、工作许可的优质外籍人群总数超20万，有一半人常住曼谷。而在曼谷所有外国群体里，持有合法长期居留手续的中国人达到57789人，是当地规模最大的外籍群体，远超欧美、日韩常住人数。

普通人逛曼谷，目光大多停留在平价美食、夜市景点。

但手握大额资产的高净值买家，考量维度完全不一样，他们看重的是居留门槛、国际化配套、资产流通性、全球交通枢纽的四大优势，是东南亚其他城市很难同时具备的。

第一，高端居留政策门槛宽松，对海外富人很友好。

泰国LTR签证专为有钱人办理，无强制居住要求、不用大额长期锁资，办得快、通过率高，能长期住泰国、自由出入境，自住、打理海外资产、出差都很合适。对比新加坡、香港、欧美，那边资金和居住门槛高，曼谷办理灵活度优势很大。

第二，曼谷国际化配套拉满，花销却只有国内一线、新加坡一半。

作为东南亚核心大城市，核心地段外企总部、国际学校、外资医院、高端商圈全都有，生活、带娃、养老需求都能满足。

世邦魏理仕CBRE发布2025 年二季度不动产租金调研数据，物业分为两个档次。

曼谷市中心常规高端公寓，每月租金均价584泰铢每平方米。而专门面向欧美高净值人群的甲级涉外服务公寓价格更高，素坤逸核心片区1271泰铢每平方米，沙吞商务区1099泰铢每平方米。即便定位最高端的涉外物业，同等户型配套，租金成本也只有新加坡、北上广深核心地段的一半，富人可以用更低开销享受一线国际化生活品质。

第三，泰国海外买房法规完善，房产保值靠谱，交易流程税费清清楚楚，转手限制少。

曼谷曼谷核心区域高端公寓流通性相对较好，近年片区租金小幅上涨，核心地段出租需求常年比较旺盛，不少国际大牌开发商都持续在这里拿地建房。

曼谷市中心新建高端公寓尾盘去化率常年维持在93%-94.7%，核心CBD片区租金同比上涨 3.9%，全市高端公寓全年平均出租率稳定在85%以上，

第四，曼谷地理位置绝佳，是东南亚关键国际航空枢纽。

机场航班通达世界各地，飞中日韩、欧美等都很方便。经常跨国做生意、配置海外资产的人，把这当落脚点刚刚好，生活出差两不误。

又是哪些核心人群在扎堆曼谷？

很多人会觉得跑去曼谷定居、买房的都是预算有限的小老板，实际完全相反，目前长期扎根曼谷的高净值人群分为三类，每一类的布局逻辑都完全不同。

欧美两地申请人合计占获批六成多。欧美税负高、生活成本贵，曼谷配套齐全花销更低，适合定居养老、分散资产。

印度、俄罗斯新富豪，这边经商买房政策宽松，用来做生意据点。

国内老板、股民、外贸商人，过来规划海外第二居所，搭配多元生活场景安排。

前面我说了这么多数据、人群、城市优势，不是说让大家立刻去曼谷买房、办理长期签证，每个人收入水平、家庭规划、资金体量都不一样，盲目跟风海外置业只会造成资金浪费。

但这场持续多年的全球富人迁徙浪潮，藏着值得所有人参考的资产配置底层思路。

资产全部集中在单一区域会受当地市场环境影响，不少高净值人群会根据自身家庭旅居需求，规划多地生活空间。

高净值人群扎堆曼谷，底层逻辑就是分散布局，拿出一小部分资金、时间，搭建另一处生活与资产阵地。

此外配置资产讲究资金灵活可控，曼谷房产买卖宽松、好出手，不用长期套牢大钱，想持有增值或者快速变现都方便，资金由自己说了算。

客观来说，曼谷并不是一座完美无缺的城市，区域发展不均衡、基础设施分层明显都是客观存在的短板，但它精准踩中了目前这个阶段全球高净值人群最核心的几大需求，低门槛长期居留、完善国际化生活配套、稳定流通的海外资产、覆盖全球的交通网络，由此足够了。

全球财富重新寻找落脚点，富人向曼谷聚集不是短期热度，而是持续推进的长期结构性趋势。

看懂全球财富流动的底层逻辑，才能让手里的资产在各类市场波动里，走得更平稳长久。

对于海外资产配置、定居、旅游等问题，想要了解的，都可以来找我们聊聊。