“捂盘”23年，产权还剩不到50年，深圳宝中某盘又调整规划了

泰华梧桐林居现状。郑钢/摄影

郑钢/发自深圳

7月16日，深圳市规划和自然资源局宝安管理局挂出泰华梧桐林居的《建设工程规划许可证》及总平面图，涉及南区5栋至10栋及南地下室。这是不到一年里该项目第二次公示规划，上一次是去年11月公示北区总平面图。

7月20日上午10点，笔者沿着新湖路往梧桐林居走。从地铁新安站A口出来，步行不到两百米，就能看见这片灰白相间的楼群，几栋楼已经全部封顶，外墙也基本做完，项目已是现房状态。

"建好大半年了，就一直这么放着。"在附近摆水果摊的阿叔指着围挡里头说，"去年底好像验过收，后来就没动静了，也没见他们卖。"

公开资料显示，泰华梧桐林居所在地块（宗地号A004-0072）2003年1月就签了70年产权的住宅用地合同，到现在已经过去23年。项目北区部分楼栋已于2025年12月完成竣工验收备案，目前处于现房未售状态。

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拿地至今23年，宝中“狼来了”项目

泰华梧桐林居总建筑面积约62万平方米，也是宝安中心区近十年来体量最大的潜在住宅供应，几乎每年都在传要入市，但这个入市过程比较“曲折”。

2007年项目第一次拿到规划许可，因为资金问题没有动工，许可过期失效。2010年地块被列入了宝安区闲置土地清单，后来补签协议才保住开发权。项目真正破土动工已经是2020年，距离签合同已经17年。

2025年，泰华梧桐林居连续做了两次规划调整，节奏比前十几年快得多。

7月的调整是变更建设用地规划许可证，删掉了原许可证里的"70/90"限制，也就是"项目套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于商品房项目总建筑面积和总套数的70%"。

此前4482套房源里，套内90平方米以下的有3538套，占将近八成。限制删除后，大户型的比例往上调。

8月底的调整是项目申请修改总平面图，总户数从4482套减到4061套，一口气砍掉421户，机动车泊位也从3083个调到2931个。

按住宅70年使用年限算，到2026年，这块地的产权剩余不到50年，因此，项目被很多人称为"宝中捂盘王"。

从深圳市住建局网站可以查到，该项目北区的部分楼栋已于2025年12月完成竣工验收备案。

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出售还是出租？市场猜测尚无官方定论

泰华梧桐林居的位置和配套可以说是相当优秀。

项目在新湖路与新安西路交会处，地铁1号线新安站步行3分钟内，对面就是壹方城购物中心，欢乐港湾也在步行范围内；宝安体育场、图书馆、少年宫等市政配套距离项目约两公里；教育资源覆盖了宝安实验学校、海滨中学、海旺学校等知名学校。

关于梧桐林居到底怎么处理，市场上一直有两种说法。

一种说法是北区会先推出982套住宅，全是套内90平方米以上的大户型，面积段大概在107平方米、138平方米、172平方米。价格参考相邻的云玺锦庭，2019年开盘均价为10.9万元/平方米，业内也普遍预估应该在“10字头”。周边熙龙湾、都市名荟、鸿荣源玖誉等区域内代表楼盘二手房价也常年在10万元/平方米。

"我们小区好多住户都在等它开盘。"云玺锦庭的业主陈先生说，他每天遛狗都会路过梧桐林居，"如果真的按10万元/平方米价格开盘，对周边二手房是好事，说明片区价格站得住。"

另一种说法是项目可能整体转长租公寓，只租不售。理由是项目当年拿地成本极低，自持运营在税务上更划算；而且宝中另一个项目泰华梧桐聚落（现已更名为泰华梧桐村）和泰华梧桐林居同属一家开发商，目前梧桐聚落就是改成酒店式公寓出租。

这两种说法笔者都没能从开发商那里得到确认，泰华方面也从未对外公开回应市场猜测。

笔者在项目周边转了一圈，部分外立面墙体开始斑驳，已经可以看出“岁月的痕迹”。项目虽然一直没入市，但户外楼梯的设计非常抢眼，被市场戏称“蛇缠腰”，已经成为许多年轻人的打卡拍照点。

泰华梧桐林居。郑钢/摄

整个宝中片区，拿地十来年都没入市的项目不止泰华梧桐林居，盛意家园和都市名荟二期曾经同样被说“捂盘”，都市茗荟二期2018年拿地，2025年才首次开盘；盛意家园2010年拿地，2014年动工，每年都传即将开盘，但始终未能拿证开售，至今已是现房，仍未能开盘。

在新安西路开五金店的王姐在这里住了十来年，她清楚记得梧桐林居刚动工时周边都在关注："那时候宝中房价正猛涨，我们都说这盘一开肯定不便宜。谁知道一等就好几年，宝中附近几个楼盘都是盖好了一直没卖。"

泰华梧桐林居4000多套的体量，无论是卖还是长租，都会对整个片区的居住供应产生影响，但现在已是2026年7月，项目仍处在频繁调规与现房未售之间，开发商没正式公布，市场只能继续等待。