魏真真律师实录｜广州一房二卖私收房款，魏真真律师助购房者追加操盘人连带担责

在广州商品房买卖司法实践中，一房二卖、项目实际操盘人借用开发商名义卖房、私下收取全部购房款是高发纠纷。购房者签约时仅与地产公司盖章签约，房款却转入自然人个人账户，一旦房屋被另行过户、开发商无资产清偿，购房者极易陷入钱房两空、索赔无门的困境。 此类案件一审普遍存在裁判难点：法院常仅依据合同盖章主体判令开发商担责，忽视实际操盘人全程主导交易、私自截留房款、书面承诺自行承担全部责任的关键事实，直接驳回购房者要求自然人连带赔偿的诉求，当事人巨额损失难以追回。

本案属于标的超 360 万元重大房屋买卖合同纠纷，我方魏真真律师全程代理购房者二审上诉，通过补充关键录音证据、梳理全流程交易脉络、厘清实际卖房主体混同法律关系，成功实现二审改判，判令项目实际操盘人对开发商全部债务承担连带责任，为广州地区购房者遭遇 “借名卖房、私收房款、一房二卖” 维权提供完整实操参考。

案件背景

本案一审由广州市海珠区人民法院审理，二审由广州市中级人民法院审理。

上诉人（原审原告）：当事人（购房者） ；

被上诉人（原审被告）：广州某地产开发有限公司、项目实际操盘人、收款第三人、担保方广东某实业有限公司。

2018 年 12 月，当事人与案涉地产公司签订《房屋买卖协议书》，购买海珠区某小区房产，约定总房款 300 万元，项目实际操盘人以公司清算组组长身份代表开发商签约。签约时项目实际操盘人隐瞒房屋早已出售给案外人第三方的事实，要求购房者将全部房款转入其本人及收款第三人私人账户，谎称二人系夫妻、房款由其统一转交公司。

当事人分三笔累计转账 270 万元至项目实际操盘人、收款第三人个人账户，全程未流入开发商对公账户。后续购房者办理过户时才发现房屋早已被查封、另售他人，案外人已取得房屋产权，合同彻底无法履行。 为安抚购房者，项目实际操盘人安排关联实业公司以自有房产为案涉购房款办理抵押登记，同时向地产公司出具《责任与承诺函》，承诺该项目所有房屋买卖纠纷、经济赔偿全部由其个人承担，与公司无关。

当事人多次协商退款、赔偿未果，向海珠法院提起一审诉讼，诉求解除合同、返还 270 万房款、支付违约金、房屋增值损失，并要求项目实际操盘人、收款第三人、担保公司承担连带清偿责任。

一审法院审理后，仅判令地产公司单独承担退款、赔偿责任，驳回当事人要求项目实际操盘人连带担责的核心诉求。当事人得知开发商早已停止经营、无财产可供执行，若仅依靠公司偿债，巨额房款几乎无法追回，遂委托魏真真律师团队全权代理二审上诉。

案件一审核心争议焦点：

其一，一房二卖违约责任由谁承担；

其二，私收房款、全程主导交易的项目实际操盘人是否需要连带赔偿。

二审魏真真律师核心代理思路与举证策略

接受委托后，魏真真律师团队精准锁定一审裁判漏洞：原审割裂完整交易链条，仅单独看待代理身份，忽略项目实际操盘人实际卖房、私收全部房款、主导交易、出具内部全责承诺、提供房产担保五大关键事实，未认定双方构成共同出卖主体。团队制定三层递进式抗辩上诉逻辑，同步补充二审全新关键证据：

（一）补充核心视听新证据，夯实项目实际操盘人自愿承担退款责任事实

（二）拆解交易全流程，论证地产公司与项目实际操盘人为共同出售方

（三）结合公平原则与司法裁判规则，论证判令连带担责的必要性

（四）抵押担保效力固定，保障债权多重清偿路径

二审改判最终胜诉结果

1. 维持一审判决：解除房屋买卖协议，地产公司返还购房款 270 万元、赔偿违约损失 90 万元；

2. 新增改判项：项目实际操盘人对上述合计 360 万元债务承担连带清偿责任；

3. 维持抵押优先受偿权利：开发商无法清偿时，当事人可拍卖关联实业公司名下抵押房产优先受偿（240 万元限额内）；

4. 一审、二审案件受理费、财产保全费全部由地产公司、项目实际操盘人共同承担。

本案实现重大二审改判，打破同类案件 “仅开发商担责、实际操盘人脱责” 的一审裁判惯例，当事人同时拥有开发商、实际收款操盘人双重清偿主体，彻底规避钱房两空风险。

同类一房二卖案件实操维权指引

1. 开发商员工 / 项目负责人私收房款，能否要求个人连带赔偿？

不能简单以 “职务行为” 免除自然人责任。满足以下全部条件，二审大概率可改判自然人连带担责：

①交易全程由该自然人主导洽谈、交房、纠纷协商；

②全部购房款转入其私人账户，未流入公司对公账户；

③自然人出具书面承诺自愿承担全部纠纷责任；

④开发商无实际履约、收款行为，仅提供合同盖章。购房签约时务必留存转账记录、聊天记录、书面承诺、录音等完整证据。

2. 开发商与实际操盘人内部责任承诺，能否对抗购房者？

内部约定不能直接对抗购房者，但可以作为核心证据证明双方真实交易分工、资金归属、责任划分。诉讼中结合房款私人收取、实际操盘人全程交易的事实，法院可据此认定二者构成共同出卖主体，判令自然人连带清偿。

3. 遭遇一房二卖，购房者如何最大化保障回款？

①签约时拒绝向私人账户转账，坚持对公账户付款；②发现房屋存在查封、在先买卖，立即要求对方提供房产抵押并办理登记；③完整留存全部沟通录音、转账凭证、书面承诺；④一审未支持连带追责，二审及时补充视听新证据，从 “共同出售主体” 角度上诉，追加实际收款、操盘自然人承担连带责任。

案件办案总结

广州地区大量房企项目存在实际投资人借用开发商资质卖房、私收房款的模式，一审法院容易机械适用代理规则，仅判令空壳开发商承担赔偿，导致当事人胜诉却无法执行回款。 本案二审翻盘核心在于魏真真律师团队跳出单一合同相对方思维，完整还原全链条交易事实，以新录音证据 + 资金流水 + 内部责任承诺 + 实际操盘行为形成闭环证据链，成功说服中院认定开发商与自然人属于共同卖房主体，突破一审裁判思路，实现追加实际控制人连带清偿的关键改判。 对于广大购房者而言，房产交易不仅要关注合同效力，更要紧盯资金流向、实际交易操盘人，一旦出现私人代收房款情形，务必提前留存全部证据，委托专业房产商事律师诉讼，多重锁定赔偿主体，避免巨额损失无法追回。

作者简介

魏真真，广东凯君瀛信律师事务所商事法律部主任，专注处理商品房买卖、建设工程、装饰装修、股权借贷等商事合同争议案件，深耕大湾区商事合同纠纷司法实务 16 年。熟知广州各区法院、广州市中院、广东省高院关于房屋买卖合同效力、一房二卖责任认定、资金流向举证、连带责任划分、再审改判的裁判尺度，长期为保利等头部房企、建筑施工企业、商贸公司、个人购房者提供全流程诉讼代理、证据梳理、责任切割、财产保全、再审逆转等专项法律服务。擅长从交易流程瑕疵、资金私收事实、内部责任承诺、新证据补强切入，拆解对方免责抗辩逻辑，多重锁定偿债主体，有效帮助当事人追回大额购房款、工程款，积累大量一审胜诉、二审改判、再审翻盘的典型商事纠纷实务案例。