服务连年考核不合格，如今想一走了之？拆解御河新城物业撤场的法律边界与业主维权关键点

近日，一份《关于沧州御河新城项目物业服务到期及撤场事项的告知与恳请函》，在御河新城东区、西区业主群掀起巨大波澜。
河北旅投世纪物业发展集团有限公司沧州分公司（前期物业服务单位）正式发函：以项目长期亏损、运营压力过大为由，定于2026年7月24日全面退出小区物业管理服务。
物业公司称，早在3月1日就提交了退场申请，预留90天过渡期，如今过渡期已满，新物业仍未完成选聘，无力继续亏损运营。

但不少业主提出强烈质疑：这家物业公司本就是小区前期物业服务企业，在2024、2025连续两年沧州市住建局物业年度考核中持续减分，日常管理乱象丛生，园区环境破败、公共设施维保缺位，已经直接导致小区二手房估值持续走低。如今服务没做好，反倒想按期抽身，这合理吗？物业退场前，必须做财务审计吗？今天结合《民法典》《物业管理条例》及《沧州市住宅小区物业服务企业进驻及退出管理办法》，逐条给大家讲透权责边界。

一、先厘清核心前提：该物业是“前期物业”，和常规合同到期物业有本质区别

很多业主不清楚：前期物业服务合同，是开发商交房时代为签订，服务初衷是临时过渡，法律明确约定：一旦小区依法成立业主委员会、选聘出新物业，前期物业合同自动终止，物业必须无条件交接退场。

反观本案现状：

1. 该物业并非服务期满、业主集体决定不续聘，而是自身主动以“亏损”为由单方申请退场；

2. 存续期间，连续两年在市住建局官方物业质量考核中扣分，属于官方认定的履约服务不达标；

3. 长期物业管理混乱，园区保洁、安保、公共设施维护缺位，破坏小区居住品质，直接造成全体业主房产保值能力受损、二手房贬值。

1. 从法律层面：单方撤场“程序看似合规，履约层面存在先天瑕疵”

① 程序上：90天提前告知，符合沧州本地物业退出流程

根据《沧州市住宅小区物业服务企业进驻及退出管理办法》，物业服务企业决定不再继续服务，需提前90日向属地街道、社区书面告知，同时公示全体业主 。
这家物业3月1日提交退场通知，预留90天周期，单就告知时限这条，形式上满足了地方管理规定。

② 但履约层面：服务考核常年不合格，无权以“亏损”作为甩锅离场的核心理由

《民法典》第九百四十二条明确规定：物业服务人有义务按照合同约定，妥善养护小区公共区域、共用设施，维护园区秩序与居住环境，这是物业的核心法定职责。
物业费收支失衡、经营亏损，不能简单归咎于业主缴费：

若因自身管理粗放、成本管控不当、服务缩水导致业主缴费意愿降低，根源责任在物业公司自身；

连续两年住建部门考核减分，是官方出具的“服务履约不合格”书面佐证，物业未完成整改，本身就构成物业服务合同违约。

简单说：不能一边常年不达标履职，一边用经营亏损当借口，仓促离场把管理烂摊子丢给社区和上千户业主。

2. 物业失职造成小区房产贬值，业主有权保留追责权利

房产不只是房子，更是带物业服务附加值的固定资产。同地段、同楼龄小区，物业服务水平，是左右二手房价格的关键因素。
依据《民法典》违约责任相关条款、《物业管理条例》第35条：物业公司未按合同约定履行管护义务，长期管理混乱，间接造成小区整体估值贬损，业主留存考核扣分文件、园区失管影像、二手房市场对比记录等证据，后续可通过集体诉讼，向原物业主张违约损失赔偿。

二、关键问题：物业申请退场，是否必须先做财务审计？

分两层给沧州御河新城业主讲清楚，这是交接环节绝对不能让步的核心关键点：

1. 现行法律没有“强制退场必审计”的条文，但沧州物业退出规则，明确要求账务全面清算

《沧州市住宅小区物业服务企业进驻及退出管理办法》第三章交接条款明文要求：
物业申请退出30日内，必须清理预收物业费、代收公共收益、车位租金、广告分成、各类代付代管资金、历年业主欠费台账，形成完整收支明细，和后续接管方、社区、业主代表核对确认，签署退管协议，结清全部债权债务，才能完成交接 。

2. 这几种情况，业主完全有权要求启动第三方专项财务审计（御河新城完全适用）

1. 前期物业服务周期长，从未完整公示过小区公共收益全年收支；

2. 物业单方撤场，预收了大量业主未来月份物业费，未制定清晰退费方案；

3. 存在维修基金申报使用、公共设施改造支出，业主对资金去向存疑；

4. 多年住建考核服务异常，业主普遍不信任物业自行出具的收支报表。

法律实操口径：物业撤场交接时，业主代表、社区居委会可共同委托第三方会计师事务所，对服务周期内全部物业账务、公共收益账户做专项审计，审计结果作为费用清算、退费、欠费清缴的法定依据，审计合理费用，可从小区公共收益中列支。

重点提醒：不审计清楚账目，绝对不能同意物业甩手离场

如果跳过审计直接交接，会留下两大终身隐患：
① 业主预缴的剩余物业费、未分配的公共收益，极易出现账目缺口，后续新物业、社区很难追溯；
② 原物业单方面留存的“业主欠费清单”，没有审计背书，合法性存疑，后续催缴、抵扣都会产生无尽纠纷。

三、针对御河新城现状，给全体业主的4条实操建议

1. 稳住交接节奏，要求先审计、再谈退场
联合业主代表，向市场街道办、御河社区、运河区住建局提交书面诉求：暂缓7月24日撤场流程，在街道监管下，先完成物业服务全周期财务专项审计，厘清预收费用、公共收益、欠费明细，敲定退费细则，再启动新旧物业交接。

2. 加速推进首次业主大会，牢牢掌握物业选聘自主权
原物业函件中也恳请街道推进业委会成立、召开业主大会。业主可顺势依托社区组织的本次业主大会，依法表决：是否重新选聘新物业、明确后续物业服务标准，从根源摆脱前期物业绑定的被动局面。

3. 分类留存物业违约证据，以备后续维权
整理近两年住建局物业考核减分公告、园区环境脏乱、设施失修照片视频、物业报修不作为记录、二手房中介出具的小区行情对比说明，统一归档，若仓促撤场后出现遗留问题，可集体走司法途径追责。

4. 过渡期安全底线不能松
即便物业执意到期离场，在新物业/临时应急物业完整接管前，必须要求原物业继续保障电梯维保、消防监控、二次供水等核心安全岗位值守，杜绝出现小区管理真空，保障居民基础居住安全。

小编感想

物业服务，是双向奔赴的责任：业主按时缴费，物业保质履约。
前期物业有退场的程序权利，但没有“服务摆烂、亏损甩锅、不清账目就一走了之”的特权。
御河新城上千户业主的房产权益、居住安稳，不该为单一物业公司的经营问题买单。
希望街道、社区主管部门居中协调，守住先清算审计、再平稳交接的原则，给全体业主一个公平稳妥的解决方案。