从拼多多连续买下两座办公楼说起

今年6月21日，拼多多正式完成签约，在雄安新区购置了一座总高12层的办公楼，成为国内首家在雄安购置办公楼的互联网企业。7月9日，又宣布已经完成对上海陆家嘴星展银行大厦的整栋收购，斥资33亿元。短短半个多月，两次出手买楼！这不仅引发了投资圈的注意，也引发了电商行业乃至整个互联网行业的注意。要知道，拼多多一直是一家固定资产规模较小的互联网公司，截止2026年第一季度末，资产负债表上的“物业、设备与软件资产”净值仅为11.5亿元；就连位于上海长宁区的总部大楼，迄今为止也仍是租赁的。也就是说，拼多多最近的两次出手，添置的物业资产达到了当前净值的3倍乃至更高，而且改变了自从创业之日以来一贯的“当租户而不是当业主”的风格。

不是所有人都赞成这样的转变，很多人直白地表示“看不懂”。我看到有人从ROI（投资回报率）的角度分析买楼是否比租楼更划算，这当然是一个有趣的视角，不过我更希望先从业务的视角看问题。从公开信息看，拼多多对这两座办公楼的用途定位是比较明确的：

• 雄安新区的办公楼，主要用于中台运营、客服、国内数据分析等；

• 上海陆家嘴的办公楼，主要将用于Temu，以及刚刚启程不久的“新拼姆”。

先说雄安的那栋楼。拼多多再次显示了自己惊人的执行效率：6月21日完成签约，7月12日就已投入使用，首批500名员工很快将入驻办公；拼多多雄安公司的员工数量目前已突破2000人。新一阶段的招聘工作已经启动，未来一年计划为雄安新区提供5000个工作岗位。拼多多的计划是把雄安公司打造为“数据处理服务中心和传统制造业高质量发展中心”。根据年报数据，截止2025年底，拼多多员工总数约为2.5万人；此时此刻，雄安公司的员工数量已经超过总人数的7%，可想而知，这绝不是装点门面，而是很严肃的经营决策！

我觉得，随着平台规模的持续扩大，商家与商品结构日益复杂，数据分析和客服员工人数增加是大势所趋。对于这些工作，雄安是个不错的地点：首先，它位于华北的核心地区，交通便利、人力资源丰富、自然环境也不错。其次，过去多年的建设，大幅增强了它的基础设施与办公条件，使其符合互联网行业的办公需求。第三，它周边有多个华北地区的制造业基地、农业基地，具备承接“传统制造业高质量发展中心”的客观潜力。还有就是，它离北京很近，而拼多多在北京本来就有不少人马，协同起来也比较方便。我有一个好朋友就在雄安有工作室和住所，经常往返于北京和雄安之间，总体上是很喜欢雄安的工作环境的。

互联网大厂把一部分重要业务放在一线城市之外的地方，本就不罕见。例如，小米在武汉设置了多家重要工厂，京东在宿迁有很多支持业务，腾讯、网易等很多游戏大厂则把一部分自研业务放在成都，还有不少大厂在海南三亚设置了办事机构。雄安的物质条件已经很不错了，如果这一次拼多多做好了示范效应，或许会带动更多的互联网公司把业务放到雄安去？

再说上海的那栋楼。拼多多要做新拼姆，未来三年投入1000亿元“再造一个拼多多”，这早已是一张人尽皆知的明牌。目前位于长宁区的拼多多总部，肯定难以承担如此庞大的新增办公需求，寻找新的办公场地在所难免。相对于1000亿的投入计划，买楼花的33亿只占一个微小的比例。上海是拼多多的大本营，又是长三角的核心，能够整合江浙沪乃至整个长江中下游的外向型制造业，新拼姆的总部放在这里再合适不过。但是我相信，在珠三角等出口导向型产业密集分布的地区，新拼姆肯定也会保留一定的人力物力，不会放松对它们的覆盖，这是由业务需求决定的。

拼多多买下的星展银行大厦，位于上海自贸区范围内，在进出口、跨境金融、外汇管理等方面，具备“先行先试”的制度优势，周围还密布着数以百计的国内外金融机构——对于发展跨境电商业务来说，这些优势的意义十分显著，更何况还有交通便利、配套设施齐全等优势。新拼姆以陆家嘴核心地段作为主要办公场所，应该说是一个大家都能理解的选择。

有人会问：“说了这么多需要，为什么要买楼呢？租楼不行吗？”从一个前金融业打工人的视角，我想说：还真不一样！记得当年我在上海某国资券商工作，办公楼是公司自有的，专门修建了一座小楼用作食堂和健身房，集团还有自己的会展中心供重要会议使用，那种感觉让人很舒服。很可惜，我只在那里工作了一年多，后来任职的单位都是租楼，再也没有这么好的生活待遇了。还记得在北京金融街工作时，有一段时间写字楼空调出问题，夏天苦不堪言，找物业怎么修都解决不了，说出去人家都不信——甲级写字楼怎么会出这种低级问题呢？可是这就是发生了，谁叫我们只是租客呢。

后来，我曾以分析师的身份拜访过腾讯、阿里、百度、京东、小米……等多家互联网大厂的总部，腾讯滨海大厦的休闲区给我留下的印象特别深刻，尤其是篮球场和攀岩区，只要预约了，大家都可以用，我还观摩过一场员工篮球赛（其中好像还有管理层上阵）。当然，阿里西溪园区的环境也不遑多让，尤其是会议中心的条件非常好，能够举办很高水平的发布会、晚会等。自有物业，意味着巨大的自由度。一方面，公司能为员工提供更高水平、更符合实际需求的福利；另一方面，在举办对外的大型活动时，也可以游刃有余，多一分选择的空间。相信很多打工人会跟我有同感。

拼多多雄安公司的办公楼，不但配备了大型会议中心、培训中心，还有母婴室、休闲区、员工食堂……等福利设施。上海星展银行大厦还不知道未来会如何改造，但它有19层、建筑面积高达4.6万平方米，显然具备很高的提供全面员工福利的可能性。网上经常有人吐槽说，拼多多员工虽然薪酬高，但是工作压力大、工作环境条件有限云云——压力大不大我不知道，但是工作环境很大程度上是取决于办公楼而不是公司本身。这两次买楼，是一个信号：拼多多愿意为了良好的办公条件而投资，这个条件不仅是为了搞好业务，也是为了提升员工的工作体验。

从财务角度，我还想补充几句。截止2026年一季度末，拼多多的现金和限制性现金之和达到了人民币1992亿元，短期投资则为3130亿元。如何使用这笔财务资源，一直是投资者关心的问题。拼多多管理层反复强调了未来将加强对供应链的投入、对跨境电商的投入、对制造业和农业的投入。关键在于，具体怎么投入呢？固定资产肯定是其中不可或缺的一部分，而在我看来，购买办公楼只是固定资产投资的一个“先行指标”。

接下来，在物流、仓库、技术基建乃至生产等领域，如果拼多多进行一定程度的固定资产扩张，我不会感到奇怪。这个扩张当然不会是乱扩张，既会讲究业务必要性，也会讲究投资的性价比。具体会选择哪些方向、哪些领域添置固定资产，那就不是我们现在能够预言的了。

我想强调的是：究竟是“租楼”还是“买楼”、固定资产占比究竟是低还是高，对互联网公司的竞争力没有直接影响，不存在孰优孰劣可言。曾经有一段时间，硅谷科技大厂多是轻资产公司，最近几年则随着AI数据中心的建设热潮而越变越重，资本开支规模连年大幅增长——但是这既不影响它们的盈利能力，也不影响资本市场对它们的估值。因为市场上大部分人认为，这些投资用到了正确的地方，能够增强长期竞争力，是应该欢迎的。拼多多也能让市场相信这一点吗？此时此刻，至少我是相信的。