不用业主自掏腰包拆了？深圳这个“拆不起”的老小区，终于等到旧改

7月20日，南山区城市更新和土地整备局发布荔园新村城市更新计划（草案）的公示信息。

该项目由南山区沙河街道办申报，拟拆除范围用地面积约4.08万㎡，拟更新方向为居住。

这似乎就是一则很寻常的立项公示，但如果你知道深圳老旧小区目前立项旧改有多不容易，且荔园新村这个小区又经历了重重波折，你或许也会慨叹一句：业主终于等到了。

拆迁梦落空

官方曾回复“不具备经济可行性”

荔园新村位于华侨城片区，周边有益田假日广场、欢乐谷和世界之窗等，配套完善，区位条件优越。

小区约1994年建成，早年业主反馈因地铁施工导致部分楼栋房屋结构严重受损，2012年经资质机构鉴定结论为未达到危房程度，但主体结构需维修加固。而业主认为“零敲碎补”的做法无法从根本上解决安全隐患，自此改造的诉求持续10余年。

2020年4月，荔园新村启动棚改意向调查，5个月后启动规划招标。同年底，项目被纳入南山区棚改实施计划，南山人才安居确定为实施主体。当时有网友对小区改造表示乐观——“可能比旁边的白石洲旧改还快”。

▲荔园新村 | @深圳买房计划 摄

而事实是，白石洲一期的超高层住宅都已经交房了，荔园新村还是老样子。

棚改这条路，当时看起来走得通。但随着政策暂停，这条路也走不通了。

2024年，荔园新村转为城市更新路径，中海地产中标该项目前期服务商。资料显示，项目现状为旧住宅区，用地面积约4.08万㎡，建筑面积约7.69万㎡，现状容积率约1.88，共涉5宗住宅用地。

▲现状影像图

本以为换了赛道就能推进，但更大的问题在后面。

2025年5月，《住宅项目规范》正式实施，要求旧住宅区改造后容积率不超过3.1，建筑高度不超过80米。而深圳过去的旧改项目，容积率普遍超过5.0甚至更高。拆迁成本是固定的，可售面积却大幅缩水——开发商算不过来账了。

2025年中，南山区城市更新和土地整备局对荔园新村项目给出回应：“初步判断不具备经济可行性”。

翻译成人话就是：拆了也不赚钱，拆不起了。

彼时，外界普遍认为，这个老小区想通过开发商进场的拆迁梦基本落空。彼时，部分市场观点分析称，如果荔园新村未来想拆除重建，可能只能走业主自掏腰包的自主更新模式。

深圳旧改新政落地

给“算不过账”的项目松绑

转折出现在今年3月。

深圳市住建局和规自局联合印发《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》，自3月16日起实施。核心调整中有一条：未完成规划审批的城市更新项目，原则上可不配建保障性住房。

这对旧改项目意味着什么？以前一个旧改项目，不仅要承担拆迁补偿成本，还要配建一定比例的保障房、以及有一定的土地贡献率。如今再加上楼市下行周期和限容限高的新规定，部分已立项、但规划未批复的涉住宅旧改项目直接陷入开发即亏损的困境。据城市更新网不完全统计，这类停滞项目数量超过200个。

新政取消了保障房配建要求，开发商的成本压力大幅降低。

蛇口的爱榕园项目是首个吃到这个政策红利的旧住宅区改造项目。

▲爱榕园 | @深圳买房计划 摄

作为2024年深圳唯一一个立项的旧住宅区改造项目，爱榕园在2025年5月公布第一版规划草案后一直无进展，有知情人透露，项目因不符合住宅新规被卡住。

今年6月，新版规划草案公示，开发建设用地从约4.3万㎡增至约6.04万㎡，住宅容积率从5.7降至2.9，住宅建面从23万㎡微调至22.75万㎡，原规划的4.38万㎡保障房全部取消，意味着开发商的可售住宅面积增加了约4万㎡。

▲爱榕园片区项目最新规划草案

荔园新村这次顺利赶上了这趟车，从官方回复“不具备经济可行性”到“计划草案公示”，前后不过一年。

荔园新村走通的是开发商主导的旧改路径，而不是业主自筹自建。对深圳老小区业主来说，这是一条更现实的路。

所有老小区都有希望了？未必

荔园新村的“起死回生”，对深圳大量想拆除重建但难以成事的老旧小区来说，是一个值得关注的样本，但不意味所有老小区都有希望了。

先看数据。深圳近几年成功立项的拆除重建类旧住宅区城市更新项目并不多——2024年仅南山爱榕园片区一个，2026年至今仅罗湖三九花园和大鹏华兴新村项目两个。

尽管没有任何一项政策或规定明确说“旧住宅区城市更新的路已经关了”，但从经济账的角度看，开发商和金融机构的兴趣明显下降。

为了推进老小区改造，深圳近年同步探索业主自主更新的路径，多个小区在开展前期宣传或意愿征集。但真正有实质性进展的，只有罗湖深圳第一幼儿园宿舍楼——它只有10户。其他小区因权利主体数量多、诉求不统一，进度缓慢。

城市更新网曾调研深圳数十个老旧小区后发现，每户出资20万，是多数业主可接受的自主更新的上限。

而包括爱榕园片区、荔园新村等老小区能走到旧改立项这一步，有3个共通点：

1、现状容积率低。例如荔园新村容积率1.88，罗湖三九花园1.29，改造后做到3.1仍有盈利空间。

2、地段足够核心。例如荔园新村位于南山华侨城片区，是深圳豪宅区之一。近年以来，南山前海等核心板块的宅地均以高溢价成交，楼面地价刷新全市/片区纪录，说明房企对核心板块的信心依然充足，在旧改市场也更愿意推进。

3、政策窗口打开。受益于3月的旧改新政，项目才能往前推进。

如果放在非核心板块，即使小区满足现状低容积条件、有政策加持，市场也不一定认可其价值，开发商也未必愿意进场。

因此，如果你所在的老小区不满足核心地段、现状低容积率等条件，建议不要对市场主导的城市更新抱有太大期待。深圳老小区旧改的大门并没有完全关上，但它开的口子也比大多数人想象的要窄。