金茂 下了一盘大棋！

昨天，上海楼市又一次被金茂点燃。

金茂锦棠首开，68席科技叠墅，开盘26分钟100%售罄，再次上演「金茂式日光」！

本次开盘之前，项目认购率突破200%，强势触发积分成为「2026浦西首座积分红盘」。

而在开盘之后，项目达成含金量十足的100%售罄：通过精细摸排、精准定价、精心组织，实现上叠下叠均售罄，真正日光无一套剩下!

要知道，锦棠首开总价达到1000-1600万，千万级客群两倍认购，在如今上海极其罕见，金茂则成为整个浦西唯一做到的破局者。

在涛哥看来，金茂团队在北上海，已经下出了一盘大棋！从2024年中环金茂府热销传奇，到此后江湾金茂府、金茂棠前、金茂满誉、金茂锦棠的盘盘热销，一步步登顶「北上海品牌之王」。

正如分管项目操盘的金茂上海副总费英卓所说：这背后离不开金茂深耕上海、深耕宝山的「大操盘」能力，环环相扣、全链制胜的「大营销」体系，以及不断创新、每次都断层领先的「大标杆」产品，最终收获大量改善客群认可，形成「大品牌」虹吸效应。

就像本次首开，锦棠拿出了足以改写上海低密市场认知的「叠墅新物种」——

金茂2026第四代科技叠墅，纯粹4层上下叠，独门+独梯+独户+独享，得房率达180-200%惊艳全城，引发改善客群争相参观。

今天，涛哥就来跟大家聊聊，上海楼市迈入下半场，金茂凭什么实现逆市突围？

1、大操盘

造城先行，把蓝图做成实景

两年前，金茂首次在宝山站拿地之时，很多同行并不乐观，毕竟当时市场公认外环市场竞争激烈，尤其大盘续销的压力极大。

金茂不同在于，当同行限于传统地段认知时，金茂则看到了「城市新中心」的未来，并用「大操盘」能力推动蓝图的落地。

两年时间，金茂不仅开发社区，更努力投入资源造城，彻底改写板块的面貌，本次锦棠首开热销，离不开从大城、公园、实景、服务四重兑现，让客户感受到美好未来的确定性。

大城兑现：城市新中心，“超级底盘”加速成型

锦棠最强大的底牌，是它背后的云棠之城：33万方棠系超级大盘与正在生长的以宝山站为核心的「城市新中心」。

棠前已用1110套、七开七捷、宝山“三冠王”验证了大城吸引力；锦棠，则是站在棠前成功上的进阶之作，此时它享受的城市级配套兑现时间表更加清晰——

宝山站TOD5.0：作为上海第四大铁路枢纽，2027年通车，年吞吐5400万客流；

换乘王19号线+3号线：双轨交汇，19号线2027年通车，30分钟内即可直达市中心各大核心商圈；

11.5万方旗舰合生汇：预计于2028年盛大开业，地下通道无缝衔接高铁站与19号线，实现“出站即逛街”；

四大公园环绕：云棠公园（已开放）+棠跃公园+棠憩公园+湄浦河滨水生态轴，预计将在2027年建成，构成家门口的森林度假区。

看明白了吗？两年内枢纽、地铁、商业、公园将全部建成，城市新中心最核心的四个维度，将快速集中引爆。

锦棠的业主现在上车，等到收房时，迎接他的不是围挡和工地，而是一座已经全面成型的城市新中心。不是你在等配套，是配套在等着你收房，确定性与潜力拉满。

公园兑现：别人造房子，金茂首先“改天换地”

第一次去锦棠的人，多半会有点意外。因为你最先看到的，不是围挡里的工地，也没有临时售楼处，而是一座已经建成开放的城市公园——云棠公园。

大树、草坪、步道，一座时尚、休闲、丰茂的公园已然呈现，老人散步，孩子奔跑，周边的居民早已把这里当成日常休闲散步的好去处。

要知道，一年前，这里还是一片荒地。金茂拿地后的第一件事，不是盖售楼处，而是先对红线外的城市界面做了一次「改天换地」——

荒地变公园，杂乱变绿洲，连周边老小区绿化都一并升级。造城的伟业，先落地成了老街坊们下楼散步的微度假日常。

别的项目都是花重金，在红线内做一小块景观示范区，让你想象未来；金茂直接在红线外造了一整座真公园，让你提前走进未来。

公园里每一棵树、每一片草坪，就是锦棠业主未来推窗可见的日常。这座公园成为金茂锦棠「公园低密生活」最大实景展示区。

在涛哥看来，这就是金茂作为央企城市运营商的兑现观：开发一方，造福一方。配套不是房子的附属品，而是实现好生活的前提。

实景兑现：全维度展示，客户自然“怦然心动”

云棠之城的实景表现力，在之前棠前全维实景展示区中已经有超高水准呈现。

品质完全不输市区千万级奢宅，并且实现会所前置运营，恒温泳池、健身房、下沉庭院都可实地体验。

板块内已经有同系成熟展示区的情况下，多数房企会选择搭临时样板间就开始卖二期，这样操作简单速度快。

金茂偏不，他们坚持别墅要实景展示，直接优先打造出4套叠墅实体样板房，让客户能看到实体再决策。

下叠两套上叠两套，全部是实景呈现。立面、层高、面宽、采光、花园、露台、地下室，你看到什么，未来就住进什么。

从涛哥实际体验看，棠前展示区给你第一次心动、云棠公园给你第二次心动、实体样板房的超前冲击力，又会给你很多次心动。

当同行们还在用“预告片”留住客户，金茂锦棠直接先放出“正片高潮篇”，用全方位的「所见即所得」打动客户，热销水到渠成。

记得我去锦棠样板房时，碰到了金茂上海的费总，我问他为啥当年大家没有很看好的板块，到了金茂手里就能变得这么好？

他说：“金茂是用城市运营商的大操盘思维，站在整个片区价值最大化高度：先造城，再造盘。先把板块的生活价值做实，再用好产品让项目自然收获认可。别人往往只看到当下的不确定，金茂则用大操盘创造确定性”。

2、大营销

全链制胜，把热销做成必然

当下的改善市场，客户决策愈发谨慎，好产品自己不会说话，能够让好产品卖出好结果的，是一套体系化的「大营销」能力。

据涛哥了解，锦棠这场100%售罄的胜仗，从头到尾都是提前“设计”出来的，可以拆成四个关键动作。

前置策划：谋定后动，胜势定在开盘前

开盘之前，团队完成板块竞品全盘对标、改善客群需求摸排、上下叠客户偏好分层，每一轮蓄客都有目标锚点，每一步动作都有策略。

最见功力的是定价，叠墅市场有个普遍通病：下叠火爆、上叠滞销。锦棠以精准差异化定价让上下叠价值均衡，最终上叠下叠双双售罄、无一套剩余。

以策划定方向、以策略控节奏、以研判避风险，让整场开盘战役快、准、稳，100%日光的含金量，正是来自开盘之前的千百次功课。

高定包装：审美先行，处处都是记忆点

锦棠的营销包装，颗粒度细到超出想象。

项目自创专属标识体系：logo上落着一只小鸟呼应公园墅区的自然意象，符号体系对标四季酒店；从定调海报、“改天换地”对比图，到看房车、乃至电梯轿厢的立体金属字，每一个客户触点都被审美管理，处处经得起打量。

样板间的六大空间也被包装成「沉浸式空间戏剧」：巨象花园、巨鲸宽厅、墅级挑高、白鹿卧室、星萤露台、阔尺庭院，客户记住的不是“面宽多少米”，而是一幅美好梦幻生活画面。

更超前的是，项目还自制纯AI数字人和原创AI歌曲MV，内容产出又快又新。当很多同行还在讨论AI怎么用，锦棠的AI营销已经跑在了全行业前面。

尊崇体验：礼遇前置，认购做成入席礼

金茂的销售服务在上海高端市场有口皆碑：看房动线上奔驰保姆车全程接驾，从棠前实景出发，穿过公园，来到实体样板房，你会看到金茂专门为客户打造的「超级看房通道」。

道路两旁全部做了亮化，进入后是一条秘境般、气质对标四季酒店的走廊，灯光与沿途的艺术展陈让你不自觉放慢脚步；通道里的定制香氛连嗅觉都被照顾到了——

别人的看房通道让你只想快速走过，金茂把看房通道做成了一场多重感官的情绪预热，每一段路都在为来到样板间的那一刻蓄力。

到开盘环节，金茂又首创「剧场式开盘」，把选房现场做成一场沉浸式典礼。

更让涛哥印象深刻的，是开盘礼盒高定的一份心意：一条「锦棠之钥」项链，钥匙造型的吊坠静静收在绒面盒中；一纸烫金的认购证书，房号、业主姓名、认购日期一一落笔，像一份藏品的收藏凭证。

成交之后，还有「一户一定制」服务，业主可以自行为自己的房子取名。金茂会为每一户定制专属的门牌，刻上业主自己选的名字，连同钥匙一起交到业主手里。

服务从来不是成交的手段，是未来生活方式的预演。从看房、到认购、到未来交付的定制，买房过程被金茂做成了一场尊贵的入席仪式。

双盘联动：以北促南，一盘火带热一片

锦棠的营销，还有一个别人学不来的优势：它从不是单打独斗。

依托云棠之城双盘布局，金茂打出「棠前稳存量、锦棠破增量」的联动打法：

客群、渠道、推广、活动全面打通，棠前的实景口碑为锦棠背书，锦棠的热度反哺棠前收官——一盘带一盘，一盘活一片。

再加上美学沙龙、产品品鉴等高端圈层活动持续造场，公域造热度、私域做转化，让锦棠的热度始终稳居上海改善赛道第一梯队。

四个动作合起来：策划定胜局、包装立气质、体验暖人心、联动放大势。日光不是运气，是把每一分势能提前存进账户，开盘只是取款的那一刻。

3、大标杆

断代领先，科技叠墅新物种

城市新中心回答“客户为什么来”，科技新叠墅回答“客户为什么买”。

当上海的产品竞赛卷到配置表的小数点之后，真正的突围早已换了赛道：拼的是重新定义一个品类的能力。而金茂不做小进化，要做就做「大标杆」。

去年润雲金茂府叠墅就是上海低密标杆，这一次锦棠再进一步，四招组合拳拿出上海「四代科技叠墅新物种」。

第一招：颜值引领，世界东方的建筑表情

看到锦棠立面的第一眼，涛哥的直觉是：这是宝山又一个叠墅颜值天花板。金茂将这套立面定义为「世界东方」：用现代建筑线条去表达东方精神气质。

三重飞檐，是中式建筑最经典的符号，但锦棠没有做仿古堆砌，用金属线条把它抽象成流动向上的“乘风破浪的层檐”，整体对标丽思卡尔顿邮轮，让建筑有了一种即将启航的轻盈感。

大面积玻璃拉出极致通透的界面，配合双封面与钻石屏元素，阳光下上演“无界光影盛宴”，超高窗墙比则将采光和视野同步拉满。

高层林立的北上海，这样一组通透、轻盈、带着东方气韵的低密建筑群落，本身就是一道稀缺风景。世界东方，锦此一棠，为这个正在崛起的城市新中心，先立起了一个审美标杆。

第二招：空间飞跃，产品实得率遥遥领先

空间带来的冲击力，是锦棠最震撼一笔。花园、地下室、露台、阳台、飘窗全部算上后：

锦棠叠墅得房率约180%-200%，赠送面积超越四代宅，放眼全上海叠墅市场，都是天花板级别。

项目打造建面约152-192㎡四层纯粹上下叠，每户独门、独梯、独户、独享，没有中间叠。涛哥重点看了两套边套样板间。

建面约192㎡下叠边套，南向花园约110㎡！还有地下室+阳台+7个飘窗！

这什么概念？上海多数别墅项目的下叠边套，花园做到60-80㎡已算大方，锦棠这个花园，是涛哥近年在上海见过的最大之一。

据说有客户看完花园之后，直接坐在椅子上不想走，太喜欢了。

这将是孩子撒欢的草坪、女主人的法式花圃、男主人的户外茶室、一家人的周末烧烤区……是一块真正能把生活从室内拉到室外的土地。

室内是近60㎡巨幕横厅，客餐一体、双面采光，层高达到3.15米；二楼超大的跑道式开放阳台，全屋飘窗坐满空间见极奢阔。

而最“值回票价”的，是那个约5.95米挑高的独立地下室，隔成两层毫无压力，还有南向采光井，影音室、茶室、健身区、收藏馆，随你定义。

建面约170㎡的上叠边套，是锦棠最颠覆的产品。传统叠墅有条价值链：下叠＞上叠，因为上叠缺亲地感，只能靠露台撑撑场面。锦棠的上叠，把传统价值链彻底掀翻——

北侧L型入户花园、独立地下室、三楼超大南向阳台、四楼北露台加南向赠送，外加一个超大屋顶星空露台。

上叠送花园、送地下室，这在上海叠墅市场极其罕见。等于说，过去只有下叠才有的“亲地特权”，上叠一样也不少；而下叠没有的“天空特权”，上叠独享。

傍晚看晚霞，夜晚数星星，周末烧烤聚会、清晨露台瑜伽——这就是「一方院，一片天」：下叠有院，上叠有天，每一户都是完整天地。

买叠墅的本质，就是买实际使用空间。一套产证170㎡的上叠，实得空间直逼翻倍——这在上海，就是碾压级的存在。

第三招：科技进化，就连地下室都不放过

作为科技住宅的开创者，金茂把看家本领带进锦棠，而且完成了一次关键升级：分户式科技+五舒智慧系统，成为其「科技新叠墅」的超级优势。

舒温、舒湿、舒氧、舒静、舒净，以风冷热泵与双冷源新风机组，末端搭配毛细管网与置换新风，实现温湿度独立精准控制。并且每户独立主机，可自己开关、分区调温，能耗自己掌控，用多少就付多少。

涛哥觉得这一点极其关键，高端客户最在意的从容感和健康舒适，五舒科技系统能大幅提升业主未来居住体验，并且这也是自己装修很难做到的。

更狠的是，科技系统覆盖到了地下空间。传统别墅地下室最大的痛点——阴冷、返潮、不敢久待等，都被一次性解决了。近6米挑高地下空间，不再有传统别墅“看着大不好用”困扰，成为了全年恒温恒湿恒氧的第三生活主场。

有别墅的天地，有金茂府的体感，这就是金茂「科技新叠墅」与众不同的价值。

第四招：公区越级，北上海顶豪标准墅区

大城之上，锦棠自身的全维品质，同样是对北上海品质天花板的一次重构。

归家动线打造三重艺术归家封面：从POD公园综合体出发，穿越“壹里繁华”街区，来到48米宽、7.2米高的地标级“光弧之门”，将自然的静谧，城市的烟火、归家的仪式、完美地融合在了一起，变成你生活的一部分。

景观体验呈现约1200㎡森系庄园：对标新加坡EDEN酒店的悬浮岛屿、微型溯溪、光合会客厅错落分布；还有四大悬浮森林岛屿、近50米的横向景观带，把景观从“观赏对象”升级为“互动场景”。

会所场景配备约2000㎡高定群岛CLUB：私宴厅堂、壁球会馆、半开放式瑜伽区、健身房一应俱全。加上架空层泛会所，整整25个全维度生活场景。

在涛哥看来，锦棠的全维品质，已经把对标拉到上海顶级的豪宅。不是在宝山做改善产品，而是在用顶级豪宅的标准，重写北上海的居住标尺。

四大绝招合起来，锦棠把上海四代叠墅产品力推到了一个新高度——

世界东方的颜值、天花板级的赠送、分户式五舒科技、对标顶豪的公区，这一套组合拳在上海的叠墅市场独一无二。

4、大品牌

改写认知，北上海品牌之王

“城市新中心”的大操盘兑现，“科技新叠墅”的大标杆产品，两者相乘的积，是金茂以「大品牌」引发板块能级的价值跃迁。

在涛哥看来，限价时代落幕后，上海板块价值的定价权，正从历史成交手里，交到顶级品牌的手里，金茂品牌的持续深耕，也彻底改写了宝山站板块认知。

地段之变：从刚需板块，成为改善大城

2024年底金茂拿地时，说实话板块内还一片荒芜，但在金茂的投入下，这里引来了彻底飞跃质变，从传统认知中的刚需型板块，跃升为高品质改善住区。

价格变化是最直接的证明：棠前首开均价4.9万/m²，锦棠叠墅首开均价约6.52万/㎡，最高单价达到8.2万/m²，远远突破了板块原有的天花板。

而且不仅把板块价格天花板大幅拉升，市场还用超200%认购率投出赞成票。越卖越贵，还越卖越好，这是地段价值被重估的最硬证据。

圈层之变：从本地置换，吸引全城精英

棠前起步时，客群以板块本地与周边地铁沿线为主；很快随着项目爆火，吸引到了全上海客户的关注。

而到了锦棠，千万级预算高净值客户从全上海赶来，排队摇号才能买到。

要知道，千万级客户在上海从来不缺选择，过去的习惯是拿着预算往市区跑；如今为了一套宝山的叠墅来参与积分摇号，这在两年前不可想象。金茂以一个红盘的力量，彻底在宝山站聚集起了高端客群住区。

认知之变：从金茂愿景，变成市场共识

两年前金茂拿地时，说宝山站会成为「城市新中心」很多人可能都不信，愿意为它下注的人不多。

两年后，宝山站加速建设，合生汇官宣开业时间，云棠公园开门迎客，锦棠别墅68席30分钟售罄——「城市新中心」从金茂的愿景，变成上海楼市共识。

棠前让市场看到，金茂能在外环做红一座千套大盘；锦棠让市场看到，金茂能把一个板块整体做热。从一座红盘到一座新城，金茂的答卷一年上一个台阶。

在涛哥看来，偶然一次可以叫运气，连续两年、跨越价格带的热销，这无疑是体系——

改写城市的操盘力、改写产品的标杆力、改写认知的品牌力，三股力拧成一股绳，这就是云棠之城成功的飞轮。

结语

在涛哥看来，金茂在上海，从不是一个随波逐流的玩家。在多数房企观望保守的当下，金茂选择的是另一条路：逆流而上，下出一盘逆市破局的大棋。

它用中环金茂府、江湾金茂府、金茂棠前、金茂满誉、金茂锦棠，三年五子、各个爆火的棋局，奠定了「北上海品牌之王」的市场地位与影响力。

在逆风之中，金茂始终坚持用「大操盘」能力与城市共成就，用「大营销」体系点燃市场热度，用「大标杆」产品给客户创造惊喜，用「大品牌」改变一个板块的价值认知。

今天上海楼市，客户最缺的不是选择，而是值得相信的选择。能超越金茂的，永远只有金茂自己。

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