福建
一、案情简介
案涉房屋系湖里某社区居委会于2004年自建的四层半建筑，面积约两千余平方米，2005年首次出租，后经转让，于2010年11月由陈某承租。双方签订的租赁合同中，明确约定租期长达40年。
2020年9月，居委会以租期过长、违反法律强制性规定为由，要求与陈某重新签约，双方协商未果。2022年4月，居委会发出解除租赁合同的通知，并诉至法院，一审、二审法院均以“案涉房屋未取得合法建造手续”为由，认定案涉租赁合同无效。
2025年4月，居委会再次向法院提起诉讼，要求陈某返还房屋、支付房屋占用费；陈某则提起反诉，主张拆除其自行加装的电梯，并索赔房屋加盖、改造等相关损失共计300余万元。
二、本案三大争议焦点
租赁期限超过20年部分的法律效力；
未取得合法建造手续的房屋，所签订的租赁合同是否有效；
房屋加盖、加装电梯等添附物的处理方式及相关损失补偿问题。
三、法院调解结果（厦门中院“情理法”融合化解纠纷）
厦门中院承办法官秉持“情理法”融合的调解策略，兼顾双方合法权益与社会治理需求，最终促成双方达成一致调解意见：
陈某按房屋原状交还房屋，并办理自行加装电梯的过户手续；
居委会经居民代表大会同意，向陈某支付补偿款105万元，且款项于调解达成后立即支付；
妥善衔接房屋各层现有租赁关系，保障40余户租户的合法权益，防范群体纠纷发生。
此次调解最终实现“案结、事了、人和”的良好效果，既化解了双方多年积怨，也维护了辖区租赁市场的平稳秩序。
四、核心法律分析（普通人也能看懂的法律要点）
1. 租期40年为何无效？——法定20年上限不可突破
《中华人民共和国民法典》第705条明确规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”
法律设置20年租期上限，核心是为了避免租赁权过度固化，影响房屋物权的正常流转，同时规范租赁市场秩序，减少长期租赁带来的权利义务模糊、纠纷难以化解等问题。本案中，双方约定40年租期，即便案涉房屋具备合法建造手续，其超过20年的部分（即第21年至第40年）也因违反该强制性规定而自始无效，仅前20年租期在符合其他生效要件的前提下可认定有效。
2. 本案关键：房屋无合法手续，租赁合同整体无效
相较于租期超20年的问题，本案中“案涉房屋未取得合法建造手续”是导致租赁合同整体无效的更根本原因。
根据《民法典》及房屋租赁合同相关司法解释，租赁物的合法性是租赁合同生效的前提条件。未取得规划许可、建设审批等合法建造手续的房屋，属于违法建筑，以违法建筑为标的订立的租赁合同，因违反法律、行政法规的效力性强制性规定，自始不具有法律约束力。因此，本案一审、二审法院均据此认定案涉租赁合同整体无效，而非仅超期部分无效。
3. 电梯为何不拆除，反而过户？——绿色原则的实际应用
调解过程中，法院适用《中华人民共和国民法典》第9条规定的绿色原则（民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境），为避免电梯拆除造成的资源浪费，实现物尽其用，最终引导双方约定将电梯过户给居委会，而非拆除，既降低了双方的损失，也符合绿色环保的法律理念。
五、给厦门房东、租客的实务建议（避坑指南）
租期约定需谨慎：严格将租赁期限控制在20年以内，若需长期租赁，可在合同中明确约定续租条件，避免直接约定超过20年的租期。
签约前必查资质：签订租赁合同前，务必核实房屋的产权证明、规划许可、建设审批等合法建造手续，确认租赁物合法，从源头防范合同无效的风险。
明确合同细节：长期租赁中，需在合同中明确约定续租条件、租金调整机制、房屋装修及添附物的归属、损失补偿等条款，避免后续产生纠纷。
纠纷化解有技巧：发生租赁合同纠纷时，可积极借助法院“情理法”融合的调解模式，寻求兼顾双方利益的实质化解方案，减少时间、金钱成本，避免损失扩大。
六、律师提醒
厦门董律师，执业于厦门市思明区，持有企业合规师、二级建造师双重资质。
在此特别提醒厦门本地业主、承租方：建设工程的合法性是房屋租赁合同效力的基础，涉及房屋改建、加建、加装电梯等行为，务必事先办理相关审批手续，避免因手续不全导致合同无效、装修及添附物损失等风险；同时，在纠纷处理过程中，善用《民法典》绿色原则等法律理念，可更好地实现经济利益与法律效益的双赢。
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