缩水120万亿，房子还要跌？

人口退潮下，学区房怎么样了？

从2021下半年，楼市开始下滑，已经整整5年了

全国居民因为房产价格下跌，整体财富缩水了120万亿。

个别比较惨的，房子已经腰斩，

楼市啥时候到底，

还有多少人在关注这个事？

之所以这么问，是因为我发现越来越多人，对房价下跌死心了，

或者是说，跌麻了，无所谓。

反正已经这样了，还能卖咋滴。

今年上半年，很多人在喊楼市进入K型结构分化，

原因是上半年，看到北京、上海、深圳、广州等一线城市房价率先回暖了，

能看得出大家的急切之心，希望楼市尽快离开“全面下跌”区间。

但人生不如意者十之八九，前几天58安居客研究院和高盛发布了一个调查数据：

6月，中国百城二手房线上搜索需求热度指数环比小幅回落，

同期，全国百城二手房挂牌量经历连续三个月增长后转为环比下降。

啥意思，楼市没有出现大家预期的持续变好，

多少有点让人失望！

那么，细分到学区房呢，上半年楼市回暖，学区房功不可没，

情况有没有好点？很遗憾，也没有！

01

最近刷到一个网上流传的段子：南京教育局，居然 “背叛” 了房产局！

第一眼，觉得挺搞笑，

要知道，这俩货，以前是妥妥的黄金搭档、模范好基友，长久以来配合得天衣无缝。

一个负责承接生源，一个负责保障上学，相辅相成。

咋滴，好好的日子不过了？

于是我上网查了一堆资料，并且找了一位南京中介朋友打听当地情况，

还真挖到了一点信息。

万万没想到，

人口减少带来的负面影响，已经严重到影响南京这个全国强二线城市，甚至开始向一线城市蔓延。

你别不信，后面我会用数据给你证明。

这次南京教育局“背叛”房产局事件，

说白了，就是南京教育局看到生源持续减少，取消落户年限与学位锁定。

主城学区房稀缺性被打破，一大批学区二手房溢价快速回落。

比如鼓楼区的芳草园小区，

高峰时期的房价高达9.18万/㎡，

现在已经跌到3.21 万/㎡，

直接跌65%。

大家都清楚，房产贬值，对绝大多数普通家庭来说，可不是小事。

南京教育局出此下策，难不成生源危机，真有这么严重了吗？

中介朋友跟我说了一个数据：

南京鼓楼区的银城小学（曾经是南京河西的“巨无霸名小”），高峰期小学一年级招生高达22个班，到了2025年，已经缩水至13个班。另外中华中学附属小学，这个建邺区唯一一所百年老校，去年一年级招生只有2个班，据说今年要合并到其他小学了。

这么一对比，问题确实出来了，这不缺生源的名校片区，减员都这么严重，其他区域根本不用想，面临的是什么情况。

怎么办呢，学生越来越少，为了不让优质教育资源白白浪费掉，

当地选择，优先保障一二线学区能招满学生，

所以，才有了今年的招生新政，给几个主城区放宽招生条件。

为此，我还专门查了一下南京的幼儿园数量以及在园人数（见下图）

数据来源：南京统计局

根据南京统计局公开的数据：

2022年，幼儿园数量是1047所，在园人数是27.84万人，

2023年，幼儿园数量是1031所，在园人数降到了25.11万人，

2024年，幼儿园数量是1012所，在园人数继续降至22.61万人，

2025年的数据，还没公布出来。

来源：南京教育局官网

但南京教育局官网公布了一项年检通知：

去年终止了30所幼儿园办学，新批下来的只有2所。

何意味？

2025年，南京实际上又关闭了28所幼儿园。

根据国家规定，一所幼儿园一般不超过360人，

按这个标准计算，2025年南京的在园幼儿人数减少了28 x 360 = 10080（人）

接近1万人了。

房子成交量一直在波动，该怎么做家庭房产配置，推荐阅读《》

02

大家还记得十多年前“撤点并校”吗？

1997年至2010年全国小学共减少约 37.15 万所，平均每年2.65万所小学消失了。

当然了，这是高峰期的数据，

实际上这个政策在2012年叫停了“谨慎一刀切”，但不代表后面学校合并没继续了，

教育部公布数据，2023年全国一年减少2.02万所学校，超九成都在农村。

那现在全国的幼儿园是什么情况呢？

我查了一下2020-2025年全国在园幼儿人数情况。（见下图）

数据来源：教育部

可以看到从2021年开始，全国在园幼儿人数开始减少，

2021-2025年共计减少了1593.19万人，

什么概念？

比2018年全年出生人口还多，

另一边，幼儿园数量方面呢？

根据教育部2026年7月发布的《2025年全国教育事业发展统计公报》，数据显示，2025年全国共有幼儿园23.19万所，

这个数字，2024 年是25.33万所，

2023年是27.44万所

2022年是28.92万所

2021年是29.48万所

换而言之，过去五年减少了6.29万所，平均每年1.26万所幼儿园没了。

这跟过去的情况不一样，

以前撤点并校，主要发生在农村，

现在这些消失的幼儿园是在各个城镇。

这说明什么，人口减少这个事，已经不仅仅是影响农村了，

而是已经蔓延到强二线城市，甚至一线城市。

我查了一下2026年学区房招生政策有变化的几个重点城市。

2026年，北京海淀区，放宽了“六年一学位”执行口径——学位占用后不再影响入学资格‌。

啥意思？

通俗理解，不用担心买学区房，因为学位被占用，导致自家孩子无法上学的情况了，

现在唯一区别是不能单校划片，只能进入多校划片随机派位。

这个变化背后的底层逻辑是什么呢？

——北京2025年在园幼儿43.6万，已连续3年减少，较峰值减少13.8万、缩水24%。

深圳呢，

所有公办中小学实行学位住房锁定（小一锁6年、初一锁3年），‌强化“实际居住”核验‌，推行“三位一体”上门核查，未实际居住者取消资格。

表面上看，深圳全区的招生政策收紧了，严查人户合一嘛。

但这个政策背后，是深圳拥有50万在园幼儿的基数上，是全国建制市市域人口密度连续多年第一名的存在，

持续人口净流入，导致深圳学位一直紧张。

尽管如此，这两年深圳同样出现了生源减少的情况。

见下图，可以看到，直到2024年，深圳仍在扩充幼儿园，

但是2025年，也开始出现负增长了，

尤其是在园幼儿人数，早在2021年开始减少。

这一点，可能很多人不知道。

总觉得深圳肯定没问题，不存在人口减少负面影响。

2025年深圳常住人口新增25.9万，排名全国第一，

放在眼下遍地城市都在流失人口背景下，这含金量真不是吹的。

另外，深圳全市常住人口平均年龄只有32.5岁了（来源：七普数据），号称是全国最“年轻”的城市。

数据来源：各地统计局

但作为一个长期生活在深圳的人，

我可以负责任的告诉你，这几年深圳的学位，明显没以前紧张了。

记得2018年，当时有个朋友问我小区里面有没有房子可以租，

原因是家里有娃要上幼儿园了，打听到我住的小区周边有好几所幼儿园，所以专门跑来问。

我第一反应，不是帮他打听租房信息，而是直接去最近的两所幼儿园，询问招生情况。

很巧一所公办，一所民办，公办幼儿园直接回复我：没戏，一年时间太短了，肯定积分不够，排不上号。

民办那所呢，给出的回复差不多，加钱都不行。

最后怎么解决的呢？他东奔西跑，忙了两个月，终于找了一个能排上号的幼儿园，但这个幼儿园附近房子，早就被人租走了，没办法只能住远一点，但这样的话，娃上学的幼儿园离家太远了，每天接送都不方便。

但现在呢，上个月我又去打听了一下，两所幼儿园的入园积分要求都降了，以前至少接近90积分，才有可能排上号，现在80分左右入园基本问题不大。

所以说，如果你手里还持有学区房，或者未来打算买入学区房，一定要重视起来了！

南京这次招生政策更新，表面上看是教育部门的一次自救，

但对楼市来说，或许是一个信号的起点。

南京新政公布后，当地二手房价格战，已经以一种近乎惨烈的方式开打。

据说，新政一出来，甚至有刚签完合同的购房人，宁愿赔掉10万定金，也要强行解约。

我们知道，学区房之所以价格高，是因为它是一个稀缺资源，尤其是在学位年限锁定的城市，

以前，买了学区房必须握在手里5-6年，解锁之后才能重新流回市场交易，

现在，‌取消“提前一年落户”和“学位年限锁定”‌

等于把学区房最核心的“时间成本”彻底抹平了，

极限操作下，甚至可以做到3月买房，9月入学，10月套现离场。

这种情况下，学区房直接从稀缺资源，变成了流动性高的“日用品”，

学区房溢价的池水，自然跌落。

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03

最后简单讲几句。

1.学区房还能不能买

我的建议是，只要“就近入学”这个根基没动摇，学区房的价值永远都在，尤其是对于有上学需求的刚性家庭来说，该买还得买。

不管你承不承认，周边有好学校的房子，就是比其他非学区房的价格更抗跌，

投资教育这个事，早在两千年前，孟母三迁的故事就给出了最透彻的注解。

但如果你是想通过学区房的溢价投资赚钱，一定要仔细甄别。

2.如何判断当地学区房溢价是否到顶

我们的号，很多粉丝都是有产家庭，所以觉得有必要说一下这个事，

第一个判断因素，看幼儿园在园人数。

但凡大幅减少，那就说明你所在的城市学区房，已经处于危险边缘了，现在价格之所以还没暴跌，是因为前几年在园人数基数大，惯性大，很多人还没反应过来。

第二个判断因素，看当地城市的学区房政策变化。

但这个信号有点滞后，像南京这样，等到教育部门调整招生政策才后知后觉的，基本已经处于滑梯的中段了。

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