一位国企老总，说了一些罕见观点

存量资产盘活，又有新思路了。

最近，小明有幸旁听了一位国企老总的内部分享，其结合自身操盘经验，从战略定位、运营模式到团队建设，层层拆解了广东一座老旧厂房，如何蜕变为文化新地标的完整路径。

在这位国企老总看来，国资老旧厂房盘活，从来不是简单的物业出租改造，而是国有存量资产的价值重塑。只有拒绝短视的收租老路，勇于自我革新，才能让沉睡老厂房真正破茧重生，实现国有资产保值增值、工业文化传承、区域文旅发展多方共赢。

不得不说，整场分享下来，既有战略层面的认知刷新，也有战术层面的实操细节，干货满满。这里一并梳理出来，分享给大家。

只做简单物业出租

是对国有资产价值的巨大浪费

上述国企操盘的项目，早期是一家生产缫丝的工厂，鼎盛时代拥有1200多名员工，但后面因为原材料价格上涨等因素，工厂停止运行，3.6万平方米厂区也就此闲置。

如何盘活？当时最稳妥的做法就是把厂房简单修缮后零散出租，做大家熟悉的“包租公”。但团队认为，只做物业出租，本质上是对国有资产价值的巨大浪费。

于是，团队决定启动全域调研，并迅速梳理项目独有的三重核心优势。第一是区位红利，厂区坐落于国家5A级景区脚下，背靠千万级游客流量，具备天然文旅消费基础。第二是文化红利，园区老厂房自带时代记忆与故事属性，是稀缺工业文化的载体。第三是政策红利，当时广东省正在推进“百县千镇万村高质量发展工程”，大力统筹城乡融合、盘活存量国有闲置资产，市里面也在同步打造城乡区域融合先行示范区，明确鼓励国资老旧厂房转型文创、文旅新业态。戳这里，实时掌控租约，“消灭”闲置资产

在政策、区位、文化三重优势的叠加托举下，团队率先在内部完成一次关键的认知对齐：不做被动收租的物业方，要做全域统筹内容运营的主理人。用三年时间，让沉寂的老厂房从“闲置包袱”变成“流量引擎”。

基于这一核心认知，团队最终确立了对老旧厂房的改造定位：通过精准规划业态、整合政企资源，将老旧厂房转化为集文创、餐饮、研学、民宿于一体的多元复合活力空间，彻底跳出了国资盘活“千园一面”的同质化困局。

创新“两步走”战略

平衡国资合规与市场活力

方向既定，新的难题接踵而至。

传统老厂房转型文创园区，如果完全靠国资自主操盘，容易出现专业不足、事倍功半的问题；如果全盘打包外包，又会丧失掉资产掌控权和业态规划主动权，偏离国有资产保值增值的根本目标。

经过多轮市场调研、内部研判与向上请示，团队最终确定了“借力起步、自主深耕” 两步走运营战略，既能严守国资监管的合规底线，又能保障市场运营的灵活效率。

第一步：借力起步，靠制度创新打通市场化招商绿色通道。

项目启动初期，最大卡点在于国有资产传统租赁制度与文创园区灵活招商需求严重错配。熟悉国资物业盘活的同行都清楚，常规国有物业招租流程繁琐冗长：资产评估、公示、平台挂牌、二次公示，整套流程周期极长。但文创行业迭代速度快、商户需求差异化极强，僵化流程极易流失优质特色商户，错失市场窗口期。

为破解制度桎梏，团队主动向上级资产公司专题汇报，量身编制园区专属资产租赁管理办法，在严守国有资产安全、不触碰监管红线的前提下，搭建适配文创业态的灵活招商机制，即租金实行一商户一议定制化方案，设置阶梯式递增租金。同时根据业态培育周期分类设定长短差异化免租期，为特色初创文创品牌降低入驻门槛，开辟市场化招商绿色通道。戳这里，实时掌控租约，“消灭”闲置资产

制度壁垒打通后，团队又确立“国资主导、专业赋能、商户共建”的生态合作逻辑，全程贯彻运营前置思维。在项目前期，引入第三方专业运营团队深度参与规划设计，并提前预留三大弹性空间：一是全部采用灵活可变场地设计，适配后期业态迭代调整；二是预留充足运营缓冲资金，不一次性全额投入改造；三是摒弃长期固化合作协议，设置动态调整机制。

与此同时，团队还在此基础上创新委托运营模式，采用“基础运营费+收益分成+保底考核”三层合作架构，即国资牢牢掌握项目整体主导权，第三方专业团队输出成熟运营策划能力，双方风险共担、利益共享，以较低成本完成老厂房从零到一的蜕变。

第二步：自主深耕，轻资产运营培育自有核心竞争力。

借力起步不是长期依赖，阶段性目标完成后，团队迅速进入自主深耕第二阶段，核心目标是摆脱外部专业团队依赖，搭建自有运营体系，实现园区长效可持续发展。

转折点是在二期改造的时候，团队开始全面调整改造逻辑，推行轻资产运营模式，仅统一打造东区公共景观配套，所有经营空间采用现状交付模式，把空间改造创意全权交给入驻商户，团队仅审核装修方案，这样既能大幅降低项目方的改造投入成本，又能确保整体风格与园区工业丝织文化定位统一，从而精准吸引一批有内容、有审美、自带流量的特色事业合伙人入驻。

就以园区内的一家品牌咖啡店为例，商户在施工阶段便主动到访洽谈租赁，表示看中了厂区两座废弃旧蓄水池，希望打造工业风特色咖啡馆。于是双方深度共创空间方案，商户自主投入一定资金完成改造，仅三个月便收回全部投入，稳居本地咖啡热门榜单，成为园区标志性网红打卡点。

经过这几年的招商实践，也让团队深刻认识到，园区招商绝非业主单向筛选租客，更像一场双向奔赴的价值匹配。比如在筛选商户时，团队并未把租金报价作为第一评判标准，而是建立了五维综合评估体系，即业态与园区互补性、品牌文化理念、空间改造创意、可落地特色内容输出能力、园区整体生态联动价值。

也就是说，团队寻找的从来不是单纯缴纳租金的租客，而是认同园区发展理念、能够共建内容生态、共创长期价值的事业合伙人。

战略瘦身改革

锻造年轻化文创运营队伍

项目路径框架理顺后，决定园区发展上限的核心变量，归根到底还是人的问题。

就以上述园区为例，在转型长期，项目普遍存在人才断层、专业能力不匹配痛点。因为厂区80余名职工全部来自传统缫丝生产一线、维修班组，平均学历不高，且长期从事标准化工业生产，对文创策划、文旅运营、新媒体引流、商户内容共创完全陌生，造成转型推进举步维艰。

比如去年8月，园区就借助企业整合契机，全面推进中层人事改革，实施团队“战略瘦身”，原有10名中层管理人员精简至4名，团队平均年龄从57岁下降至37岁。

这场改革绝非简单的人员缩减，而是彻底打破国资企业论资排辈的用人传统，树立“能者上、庸者下”的清晰用人导向，从一线职工、年轻骨干中选拔懂市场、懂文创、懂内容运营的核心人员，锻造年轻化、复合型国资运营队伍，为园区长期自主运营筑牢人才根基。

能把流量转留量

才是真本事

资产盘活、路径落地、团队搭建三大难题逐一破解后，团队也在持续思考另一个核心命题：如何实现游客从短期流量向长效留存转化，让园区实现可持续稳定发展。

结合这几年的实操，团队最终总结出了流量长效转化的核心逻辑。

第一，以独特工业文化IP构建差异化壁垒。区别于普通商业街区、网红市集，园区以百年缫丝工业遗产为核心记忆载体，完整保留厂房肌理、老缫丝设备、烟囱、蓄水池等工业符号，把丝厂历史、蚕桑非遗、西樵禅意文化融合为独有IP，形成别处无法复刻的内容基底，让游客不止单次打卡，而是愿意反复到访、深度体验。

第二，以共建型商户生态实现客流互导。园区摒弃商户各自独立经营的割裂模式，推动咖啡店、手作工坊、丝绸展馆等业态联动策划联合活动，商户共享客流、联合推出体验套餐，将单一商户流量转化为园区整体客流，形成内部消费闭环。

第三，以持续内容运营沉淀私域社群。在运营过程中，团队还常态化开展丝绸非遗体验、艺术展览、禅意休闲市集、工业怀旧主题活动，持续输出新鲜内容，弱化单一网红点位生命周期，并通过线下活动沉淀本地居民、周边游客社群，把一次性打卡游客转化为稳定复购客群，实现流量长效留存。

第四，以自有年轻运营团队保障内容持续迭代。年轻化队伍更贴合文旅消费市场变化，能够快速捕捉市场潮流、调整活动策划、优化商户服务，摆脱对外界策划团队长期依赖，自主迭代园区内容，维持长久吸引力。

多方联动，互相赋能

是园区长效运营的必由之路

历经这几年的深耕盘活，上述文创园区已经成为区域极具影响力的文旅流量地标，彻底摆脱老旧国资厂房的沉寂困境，完成全方位、深层次的四大核心蝶变，实现了存量资产的价值重塑。点击了解云资管，唤醒沉睡资产

一是业态之变。园区前身停产之后，整片厂区陷入闲置停滞状态。通过文旅赋能和业态重构，老旧厂房褪去单一工业生产属性，重焕全新生机。

二是营收之变。过去园区仅依靠传统真丝生产、原料加工获取收益，产业模式单一、盈利空间有限；如今园区融合文创展览、休闲消费、特色体验等多元业态，搭建起立体化创收体系，大幅提升资产经营效益。

数据显示，目前园区入驻商户59家，覆盖文创艺术、特色餐饮、研学体验、精品民宿、美妆摄影等多元业态；可出租经营面积由改造前3940㎡提升至16264.07㎡，盘活增幅达312.79%；200㎡以内小型特色空间实现100%全盘活，无一处空置物业。2026年园区单日最高客流突破1.8万人次，直接带动本地就业岗位近300个。

三是价值之变。昔日厂区工人仅深耕流水线生产，专注实业加工；如今园区依托百年丝织底蕴，活化传承蚕丝非遗技艺，让小众的传统手工艺走出厂房、走向大众，实现产业价值向文化价值的延伸。

四是功能之变。园区彻底打破仅具备生产功能的局限，深度挖掘工业遗址特色，打造打卡休闲、文化体验、社群社交多元场景，从传统工业厂区转型为兼具复古质感与烟火气息的城市休闲园区。

站在全新发展起点，园区也提出了新的发展命题，即如何破解文创园区“节假日爆满、工作日冷清”的行业痛点，将短期打卡流量转化为长期稳定的常态化客流，实现长效可持续运营。

对此，团队明确将聚焦两大核心方向，精准发力。

一是深耕精细化运营，全时段盘活园区每一寸空间。

园区立足本土产业特色，深度联动区域纺织产业与民生需求，依托园区保留的传统蚕丝被手工拉制技艺，锚定本地婚嫁民俗需求，积极对接市、区政府部门，规划打造环两江特色婚姻登记据点，为婚嫁人群提供手工蚕丝被体验、园区婚拍打卡、婚宴定制、蜜月旅行、月子康养等全链条配套服务，以特色产业补齐工作日客流短板。

同时，团队还对园区剩余可租赁空间进行场景细分，划分休闲打卡、非遗体验、亲子互动、社交消费四大核心板块，依托“日咖夜酒”业态模式激活昼夜经济，并借力南海大地艺术节IP，承接艺术节主展区落地运营，以常态化艺术活动持续聚拢客流、激活园区活力。

二是推进常态化联动引流，构建共建共赢生态。

园区运营以来，自主策划落地多场主题活动，成功积累了稳定的本地客群与外地游客资源，并筛选出一批优质商户主理人。

同时团队也清晰认识到，单靠园区单方发力办活动，成本高、持续性弱，难以实现长效引流。因此后续将转变运营思路，联动园区全体商户主理人，联合打造小而精、精准化的特色主题活动，依托商户自有客群、特色业态双向赋能，精准锁定目标客流，降低运营成本、提升引流实效，形成园区与商户共建共赢的良性循环。

结 语

经过这几年的盘活实操，上述国企老总还总结出三点深刻感悟。

第一，模式创新远胜于大额资金投入。项目转型初期，园区面临两大抉择：要么全盘外包、坐收稳定租金，延续传统盘活模式；要么自主转型、深耕文旅业态，重塑资产价值。最终团队摒弃粗放盘活思路，依托模式创新破解发展难题。项目一期原计划投入2500万元，实际仅投入1900余万元，仅聚焦厂房加固、消防升级等基础刚需改造，外立面、商铺装修等市场化投入全部依托外部力量完成。通过创新“保底+收益分成”的合作模式，撬动专业运营团队入驻，引入优质商户资源与市场化流量渠道，以轻量化投入实现园区从0到1的无痛蜕变。

第二，“先借力、后自主”，是国企盘活存量资产的最优路径。项目初期，团队引入专业第三方团队借力起步，以极低试错成本完成园区基础搭建，规避国资团队市场化运营经验不足的短板；项目二期全面转向自主深耕，推行轻资产开发模式，逐步剥离外部依赖，持续培育自有运营团队，沉淀核心运营能力。这套两步走发展模式，既规避了国企市场化转型的初期风险，又牢牢守住国有资产主导权，兼顾短期落地见效与长期自主发展，适配国资存量资产盘活的核心需求。

第三，老旧国资厂房活化的核心突破口，在于体制创新。上述园区的转型实践也充分印证，国有资产完全可以在严守保值增值底线、坚守国资合规准则的前提下，深度挖掘本土工业文化、民俗文化特色，通过市场化机制激活存量资产潜力，实现文化传承、资产增值、产业升级的多重共赢。

点击下图，了解详情