拖欠上亿元反被协助办房本，律师：抵押权人背后亦是百姓生计

今年7月，历时近6年诉讼但仍未拿到全部转让款的兴城铂翔房地产开发有限公司文新分公司（下称“兴城铂翔文新分公司”），被“兴城市已售商品房不能办理产权证问题化解工作专班”（下称“工作专班”）告知，在保留涉案三个地块抵押状态下，先行给债务方兴城市恒大房地产开发有限公司（下称“兴城恒大公司”）的房产项目办理不动产首次登记。

作为抵押权人，兴城铂翔文新分公司回函表示，兴城市自然资源局、工作专班的相关行为，将直接损害兴城铂翔文新分公司依法设立的、并经生效判决确认的土地抵押权及优先受偿权。

“他们不能办房本的根本原因是兴城恒大公司不给我们交土地转让款，欠我们一亿多土地款，另外还有违约金、税款等费用。”兴城铂翔文新分公司负责人的女儿李丽霞说，“兴城恒大公司不仅空手套白狼拿到了这块地，还不履约付转让款，政府部门还帮助他办房本。”

在抵押权人尚未收齐亿元土地转让款、涉案地块仍处于抵押状态的情况下，当地政府欲为业主办房本，如何兼顾双方利益诉求？

李丽霞

兴城市位于辽宁省西南部，由葫芦岛市代管。

李丽霞说，2007年，他们通过招商引资来到兴城开发房地产项目。2020年，兴城铂翔文新分公司将51522.5平方米的商住用地的使用权，以1.159245亿元的价格，转让给当地开发商兴城恒大公司，兴城恒大公司开发建设了兴城大院项目。

双方约定，兴城恒大公司将该土地使用权抵押给兴城铂翔文新分公司，作为偿债担保。在土地转让款清偿之前，兴城恒大公司利用该宗土地所进行的房地产开发新增建筑物也视为一并抵押给兴城铂翔文新分公司。

李丽霞说，过户前，兴城恒大公司已经开工建设，并因未办理施工许可证受到行政处罚。合同签订前，对方支付了1400万。按照约定，兴城恒大公司应将相关收益汇到共管账户，但合同签订后，对方只支付了50万定金，“再也不给我们转任何钱了”。

由于迟迟未如约收到转让款，2021年1月，兴城铂翔文新分公司提起诉讼，索要亿元土地转让款及各项费用。兴城恒大公司反诉，主张兴城铂翔文新分公司交付土地存在瑕疵，索赔7000多万元。

历经一审判决、二审发回重审，去年1月，葫芦岛中院重审一审判决，兴城恒大公司向兴城铂翔文新分公司支付转让款1.16亿余元、财产保全的保险费10.5万余元，兴城铂翔文新分公司在判决范围内，享有相应土地使用权折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿权等。兴城恒大公司索赔等反诉请求被驳回。

双方再次上诉。

李丽霞说，2025年8月，该案重审二审开庭，但截至目前仍未宣判。

“这个月月初，我们收到兴城市自然资源局的函，说要给兴城恒大公司办理首次不动产登记，但现在这个土地还抵押在我们兴城铂翔文新分公司名下。我们现在知道的是，他们已经给50户办理了不动产初次登记。”李丽霞说，他们已多方举报。

《关于为兴城大院办理不动产首次登记的告知函》显示，2026年7月2日，工作专班致函兴城铂翔文新分公司，称因前期手续不完善等历史原因，多年来未能完成不动产首次登记。小区业主长期不能办理产权证书，群众信访诉求集中，民生问题突出。

函件表示，经查询不动产登记系统，该项目三宗国有建设用地使用权均在兴城铂翔文新分公司办理了抵押登记，抵押状态尚未解除。为化解民生矛盾，维护社会稳定，工作专班决定：在保留兴城大院三个地块抵押状态下，先行给开发企业办理不动产首次登记。“建议贵公司作为抵押权人，与兴城恒大公司共同申请，将原有三宗国有建设用地抵押权单独抵押变更为国有建设用地使用权及房屋所有权抵押登记。”

“导致他们不能办房本的根本原因是因为兴城恒大公司不给我们交土地转让款，欠我们一亿多土地款，另外还有违约金、税款等费用。”李丽霞说，“兴城恒大公司不仅空手套白狼拿到了这块地，还不履约付转让款，政府部门还帮助他办房本。”

今年7月9日，工作专班复函认为，本次登记为权属确权公示行为，非不动产处分行为，不会改变原开发企业已依法设立的抵押登记时间、债权数额，未损害兴城铂翔文新分公司任何合法权益。“只有完成项目首次登记之后，合法有效的抵押权才具备完整的司法处置条件，贵公司的优先受偿权才能真正落地实现。”

兴城铂翔文新分公司回函表示，若相关方无视《民法典》物权强制性规定、在先合法抵押物权，执意推进兴城大院项目不动产首次登记，其将依法同步提起行政复议、行政诉讼，申请确认案涉登记行为违法并予以撤销；同时就经办、审批人员滥用职权、违规行政、破坏本地法治化营商环境事宜，实名向各级纪检监察机关实名举报追责，坚决追究全部经办、审批人员纪律责任与法律赔偿责任；并就违法登记造成的全部经济损失主张国家赔偿。

李丽霞说，他们还进行了多方投诉，并要求兴城市自然资源局等方公开兴城大院项目50户首次不动产登记的信息，被电话告知后续会邮寄相关登记信息。

7月22日，“法度law”致电兴城自然资源局副局长李浩，对方表示，办理不动产首次登记之前，咨询过政府法律顾问和司法局。“抵押物还在抵押人的名下，没有办走，对抵押权人没有实质性影响。”

李浩说，兴城铂翔文新分公司和兴城恒大公司正在辽宁省高院打官司，兴城恒大公司董事长李宝武两个亿的资产已被法院查封。

李浩还表示，此事涉及葫芦岛市主要领导督促解决老百姓办证难的问题。作为不动产登记机构和业务人员，他们根据葫芦岛市和兴城市的决定办事，实则是履职行为。7月22日下午，葫芦岛市陆书记刚接待完兴城大院上访群众，并计划下个月再接待看看进展情况，同时叫来兴城铂翔文新分公司的负责人一起了解情况，配合推进老百姓办证。

7月22日和23日，“法度law”致电辽宁省高级人民法院该案审判方，但电话未接通。

本案重审二审开庭近一年仍未宣判，法院是否应尽快作出判决以维护当事双方合法权益？兴城恒大公司未足额给付转让款，土地使用权仍抵押登记在兴城铂翔文新分公司名下，当地政府欲为业主办房本时，如何兼顾双方利益诉求？兴城铂翔文新分公司还有哪些救济途径？

北京市中闻律师事务所邓千秋律师向“法度law”表示，土地的使用权目前归属于兴城恒大公司，不动产登记部门对土地之上的房屋进行初始登记，属于物权的设立登记，仅确认房屋所有权归属于兴城恒大公司，并非所有权转移的处分行为，并不损害抵押权人兴城铂翔文新分公司利益，无须以兴城铂翔文新分公司同意为前提。

不过，邓千秋律师提到，如初始登记后，将房屋转移登记至买房人名下的，按照土地使用权抵押登记之时有效的《物权法》的规定，除非是买房人代兴城恒大公司清偿相应债务、消灭了抵押权，否则应当经过抵押权人兴城铂翔文新分公司同意才能办理转移登记。

“如果办证了，设定抵押的登记簿将成为一张废纸。兴城铂翔文新分公司即使赢了之前以及此后任何的诉讼，也不可能再从兴城恒大公司拿到一分钱。”北京市才良律师事务所杨轶群律师则向“法度law”分析认为，兴城大院的纠纷，本质上是一个谁来买单的问题。

杨轶群律师说，最重要的是，兴城的政府部门是否已决定让兴城铂翔文新分公司为兴城恒大公司的问题“买单”。

“毕竟一方是一家公司，另一方是大量的购房群众。兴城的政府部门看起来选择了压力更小的公司一方来当‘冤大头’。但是，兴城的政府部门有没有想过，兴城恒大公司走到今天的地步，他们自己在监管上、在履职上，是不是有很大的责任。更有没有想过，兴城铂翔文新分公司存亡的背后，同样是关乎大量百姓的生计。”

杨轶群律师认为，对兴城恒大公司的监管缺失，是一错；无视抵押权，直接办房本，是二错；让无辜的兴城铂翔文新分公司来买单，是三错。兴城的政府部门，不应当一错再错。

北京京润律师事务所杨高州律师向“法度law”提到，虽然目前法律规范中，对于办理首次登记未要求抵押权人必须同意，但是首次登记之后如果办理转移登记，因兴城铂翔文新分公司的抵押权办理在《民法典》施行前，根据《不动产登记规程》第5.2.7“《民法典》施行前已办理抵押权登记的不动产，抵押期间申请转移登记的，应提交抵押权人同意的书面材料”之规定，向业主办理转移登记需要抵押权人的同意。

“而且，根据诉讼材料，兴城铂翔文新分公司在诉讼期间申请了保全，如果法院对抵押财产采取了查封措施的情况下，根据《不动产登记规程》第7.3.3.4中‘国有建设用地使用权及房屋所有权已经办理查封等级的，不办理转移登记’之规定，是不符合办理转移登记条件的。”

关于该案审而未判一事，杨高州律师表示，本案重审二审开庭近一年未宣判，需要看是否在审理期限内，是否经过了法定的延长审理期限审批程序。

根据我国《民事诉讼法》及最高院有关规定，对于判决的上诉案件，法院应当在二审立案之日起三个月内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准，可以延长三个月。如果还需延长的，应当报请上级人民法院作出决定。法院对于延期审理情况，应当依法及时向当事人及其代理人公开。当事人和代理人如果有异议的，可以依法向受理案件的法院申请监督。

“实践中，虽然关于审限及延长审限有相关规定，但是对于上一级法院审批延期的期限、延期的次数，并未明确规定或者有限制，导致一些案件审理期限过长的问题。从人民法院定纷止争出发点来说，法院查明事实，应当及时作出判决，回应双方的诉求，保障双方当事人的合法权益。”