上海新房，第三轮续命失败了

　　2025年上海新房遭遇滑铁卢，只卖出去4万多套，是1998年房改以来最差的一年

　　本以为2026年会好一些，没想到变得更差

　　上半年新房销售1.8万套，如果市场不好转，今年连4万套都保不住

　　目前还没看到好转迹象，甚至还在恶化

　　很多楼盘被迫开分销，全上海中介帮忙卖房

　　还卖不动

　　7月份最大的新房分销商房江湖业绩减半，很多楼盘都在提高佣金，客户却越来越少

　　上海新房该如何续命？

　　为什么要用“续命”两个字？因为这几年一直在续命

　　之前大部分新房都在郊区，主力买家是外地来的年轻人

　　外地人口流入大幅放缓，郊区新房越来越难卖

　　2017年后规模就在缩小，2020年行情来了释放了积压需求，后面新房本该大幅跳水

　　这时上海进行了强行续命，发明了一二手倒挂，抢夺二手房客户

　　初衷当然是打压市场热度，通过新房的锚定效应，拉住不断上涨的二手房价

　　唐镇、大虹桥二手房都要10万，新房只卖6-7万，原来想买二手房的客户，纷纷冲进新房市场

　　2021-2023年上海新房销售再创新高，在全国也是一个奇迹

　　这个游戏长不了

　　二手房市场充分博弈，本来就达成了供需平衡

　　为了给新房续命，通过一二手倒挂抢了二手房客户，二手房平衡态打破

　　一二手倒挂也释放了投机客户，一些原来不想买房的家庭，也想卖房打新

　　赚钱嘛，不寒碜

　　他们卖房的目的是打新，是赚钱，那价格上就好商量，是前几年最愿意降价的房东

　　这些新增二手房，进一步打击了二手房市场

　　叠加其他利空，二手房市场很快就崩溃了

　　二手房降价40%，降到比新房还便宜，一二手倒挂消失，新房就又不好卖了

　　唐镇原来新房6万，二手房10万，新房便宜40%；现在新房8.4万，二手房7万，新房贵20%

　　你说新房还能好卖吗

　　这时新房进行了第二轮续命

　　看下面这个图，2025年销售套数只有2020年一半，但是新房销售额跟2020年却差不多

　　虽然也在下滑，降幅却不是很夸张

　　一二手倒挂消失后上海新房瞄准了市区，唯一还活跃的市场

　　2024年开始中环内的土拍数量大幅上升，开始收割市区客户

　　尤其是内环内，大量豪宅上市，收割全国有钱人

　　黄浦区的新房供应量直接翻了四五倍，豪宅一个接一个上市

　　市区项目变多，拉高了上海新房套均总价，由600万直接跳涨到1000万

　　这个操盘非常高明，新房套数不重要，重要的是销售额

　　而且单价越高的楼盘，成本中地价部分越高

　　有段时间国家统计局公布的新房成交价格，只有上海还在增长

　　通过市区新房、通过豪宅，上海保住了新房销售额、保住了土拍收入

　　2026年开始，这个游戏也玩不下去了

　　有钱人钱很多，人真的不多，要买房的更少

　　这次积压的需求，上海快吸光了

　　2025年3000万以上的新房全国卖掉4068套，其中上海就有2062套，占了50.4%

　　全国一半的豪宅买家被上海收割了，总得等韭菜长一段时间再割吧

　　2025年下半年开始黄浦豪宅就没那么好卖了，当时跟开发商的朋友聊，他们说楼盘要卖好只有一个秘诀：开盘早

　　越晚开盘越难卖

　　今年开盘的新弘北京道，去化率只有16.67%

　　上海第一大热门徐汇滨江，之前连续日光，到安澜上海这也熄火了

　　最近《求是》杂志又在提城市更新，上海做旧改的一些朋友比较悲观

　　上海这一轮旧改高峰过去了，后面很难推

　　黄浦那些旧改地块都是积蓄了几年、十几年力量，集中在这两年释放

　　后面的地块短期很难上市

　　一方面是旧改资金用的差不多了，一方面是豪宅买家没那么多了

　　总不能刚买好，再买一次吧

　　没人接盘豪宅，市区旧改就难推

　　豪宅卖不动，市区普通项目就更难，杨浦一大堆新房嗷嗷待售

　　市区不好卖，新房套均总价都在下滑，今年已经下滑到850万

　　市区不好卖了，新房该如何续命？

　　首先我们要明白一点，必须得续命

　　新房规模缩减，新开工面积回到1995年，大量相关就业消失，加剧了经济下行

　　更重要的是，上海也缺钱了

　　前几年全国只有上海财政有结余，其他地方都有缺口

　　今年开始，上海财政也不足了

　　对土地出让金的渴望更加强烈

　　其实2025年我们就进行了第三轮续命，9月26日推出了“好房子”标准

　　现在二手房大幅下滑，新房显得很贵，新房客户被二手房分流

　　希望通过好房子，拉开跟二手房的差距，减少分流

　　现在来看并不成功，好房子打压的不是二手房，而是新规之前的在售新房

　　“好房子”的用意是增加阳台数量、增加阳台面积、增设花池等空间，丰富居住内涵，改变居住范式

　　但是开发商钻空子，好房子搞成了偷面积游戏

　　阳台、花池都包进来算面积，飘窗打掉算面积

　　其实居住起来跟二手房没区别，甚至更差了，阳台都没了

　　说白了就是新房变相降价，降幅又不大，没有改变新房贵、二手房便宜的事实

　　只是变得比之前的新房便宜，那之前的新房肯定不好卖

　　环线单方面宣布这次续命彻底失败，新房各方面数据已经交出了答卷

　　道理很简单，指望抢二手房客户给新房续命，游戏注定不能持续

　　二手房才是市场基石，二手房垮掉，楼市整个垮掉，局部救市显得苍白无力

　　现在有两个选择，要么等市场自动恢复，要么采取更有效的续命方式

　　2021-2023年新房分流了二手房客户，增加了二手房供应，导致二手房库存积压

　　现在库存慢慢减少，链家前端房源由13万套降到7万多套，供需结构已经非常健康

　　二手房市场回暖，优质房源出清，购买力自然就会流向新房市场

　　这个过程缓慢，拐点在哪也不可控

　　要短期见到效果，只有全面放开限购，增加市场需求

　　再来一批外地人，消化郊区海量的新房库存，新房市场就会好转

　　千万不要再想着抢夺二手房客户，比如新房降价，或者推出四代住宅，进一步增加赠送面积，变相降价

　　这样搞就是竭泽而渔，把二手市场继续拖向深渊，市场永远好不了

　　这很不利于房地产市场止跌回稳

　　上面是市场全局分析，各个区域其实处于完全不同的周期内

　　大家可以把关心的区域、楼盘发给环二，免费帮你评估一下是不是适合买入

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