北京买房：理清思路，购房建议1955

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

想买房，在这三个地方。哪个性价比高一些，明年上小学。

1、上地实验小学；

2、五一小学；

3、人大附实验小学；

这三个学校应该选哪个，性价比高呀。

A：

1、性价比高？学区是谈不上性价比的，别听忽悠。因为只有具体的商品才能聊性价比呢，也就是有了实际价格才能对比价值。学区是不好聊价格的，所以只能比较排名，然后再说具体房源的性价比。

2、而且说实话，您这选的三学区也不是一个档次的，相当于问985和211应该怎么选？那就看分数呗。

买房则是看钱，如果是预算很高，好毫无疑问首选上地，海淀顶级学区，而且1500万以上还能买到溢价相对低的房子。这属于送分题。

但如果预算不太高的话那就得看具体房源的溢价了，到目前为止的平均值还是很高的。占坑儿房更高，40%以上都正常。当然这也不是绝对的，如果能买到溢价低的就算性价比高。

3、在不看房源的情况下，次选人大附实验，就因为学校排名更高。另外从理论上说这里和五一小学的同等房源的溢价率是应该差不多的，那当然选学校排名更高的了。

4、我觉得您这是刚有个想法吧？还处在迷茫的阶段呢，别着急一步一步来吧。先做个买房预算，然后再看学区，之后是学校，最后再说小区和具体房源。

另外如果性价比指的是居住方面，那肯定是总价越高的豪宅性价比越高，无论哪个学区。如果从学区来讲，那肯定是越差的学区性价比越高。学区越好则说明越热门，自然溢价更高=居住的性价比低，毕竟商品价格是供需关系决定的。

所以如果定下学区或学校，那就在对口小区内部选性价比高的吧，这才好对比。

仅供参考。

二

Q:

我看到的北京房租收益率还是很低，您为什么总说超过银行利息了呢？说说我的情况，我和同事一直租在上地佳园，这是北京最好的学区了吧，在海淀也是最好的。我们四个人平均每人是4000元，大三居150余平，精装修，我们住的感觉挺好。

我在网上看了上地佳园的报价要10万一平，这套房就是1500多万。可我们每个月的租金是16000，年化19.2万，按您的说法要扣掉一个月的成本就是17.6万，租金回报率只有1.17%，这明显很低啊，远远低于银行利息。

A：

1、呵呵，您算的账很对，但却属于学区房的片面案例。而我说的是全北京的平均值，更多是平均了不带溢价的普通住宅的收益率。

打个比方就跟我说北京人均税后收入7/8000块钱，您却说上地的各家公司都至少20k。可以说咱们两边说的都是事实，但却角度不同，一个是局部一个是整体。

2、您和朋友租的是大户型150多平的三居，这种房即便不是学区房，租售比一般也要达到7/800甚至更高。就因为面积越大利用率越低，所以每月每平的坪效是低于紧凑户型的，也就是收益率偏低。北京平均收益率1.8%，这种大户型能有1.5%就算高的了，1.4%才差不多。

另外就是学区的溢价了，这套房虽然在上地学区，但因为面积大总价高，所以很少有家长买这种房当学区房，或者说是买的起的家庭少。而商品价格是供需关系决定的，买家少，被超出的学区溢价就不高。上地的小户型动辄40%以上，大户型则也就15%左右吧。

那可以算个账，北京平均值是1.8%，但大户型是1.4%左右，然后还要减去学区溢价15%，得出的收益率就是1.19%，和您计算的1.17%差不多吧？

3、总之您的观察和计算没问题，但是不能用学区房来代表全北京，更不能用大户型来代表其他户型。

仅供参考。

三

Q:

我的问题是关于西城什刹海学区房的。2025年7月买了雷锋小学平房，今年入学被调剂。本就是占坑，原来想的也是用完今年直接卖。但是因为今年雷锋爆雷，不知道会不会影响价格，会影响多少呢？（还未与中介沟通交流过），所以我的问题是，价格差太远（跟去年买的价格比），比如10%或者更多，是这会卖呢？还是等等再卖呢？

A：

1、暴雷了肯定影响价格啊，这就跟股市披露财报亏损了似的，其他的股民总不能假装看不见吧？这种事儿早就有先例，东西海朝与丰台的都屡次上演了。

2、平房说不好，不仅是一房一议，而且学区溢价的占比通常会更高。只能说楼房一般是降回到平均值左右，比如之前的占坑儿房溢价是40%，那在暴雷后降回到西城平均值的30%左右（占坑儿房）。

但这也得看中介放出的消息了。如果释放的是学区房卖的太多，明年入学的有可能继续暴雷，那有可能再多降一些，比如5%左右。如果传闻是明年入学的不多，那就降的少了，或者回涨一些。所以这先让当地中介给算算溢价比例，跟平均值比较一下，然后再预估一下明年的入学情况。

3、等等呗，反正已经利空了，那就过了这个恐慌期再说。多数暴雷之后都会暂时超跌，然后没有新的利空就往回涨点儿。不过平房的行情我是真不熟，最好是咨询当地中介。

仅供参考。

四

Q:

厢红旗路九号院的房子还有农业职业家属院（香泉环岛那）怎么样？

A：

1、怎么样的内容或标准是什么？要不然我都不知道说什么。相当于问奥迪和宝马怎么样啊？这得看您想知道什么了。

2、简单说吧，这俩地段儿普通，或者说养老挺合适，两个小区都是老年人居多，要不然也不能叫干休所。优势就是相对安静环境不错，其他方面就看自己的喜好了。

不过这里既然都是海淀的房子，那就也都带有学区溢价，只不过占比应该是比平均值稍微低点儿。我刚看了看农业职业学院的，50多平小两居成交价300来万，350万吧，租金6000出头儿，那租售比就是550左右不到600。北京这种老小区的平均值是500左右。所以这里的学区溢价应该在15%左右吧，应该不超20%。

干休所的情况也应该差不多，也就是居住的性价比在海淀算是不错的，但毕竟是有溢价，用不上学位的还是不太划算。

3、总之看自己的主要需求吧。如果就是想在海淀买性价比相对高的，那这俩合适，为了在海淀上学也算合适。但单纯的追求居住性价比就普通了，毕竟是学区房。

仅供参考。

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