厦门拆迁律师：90%邻居签了你没签，区政府直接下了征收补偿决定——怎么办

从一份昨天刚发出的征收补偿决定说起

2026年7月24日，思明区政府网站上挂出了一份文件——厦思政征〔2026〕123号，内容是对思明区塔厝社1-4号房屋作出征收补偿决定。

什么意思？就是这户人家在签约期限内始终没签补偿协议，区政府依法直接"替你定了"：补偿方式、补偿金额、搬迁期限，全部由政府单方面决定，不再跟你商量。

这户塔厝社的房子，属于将军祠片区收储项目。同片区还有好几户也经历了类似流程——6月底到7月中旬，思明区政府陆续对塔厝社3号、6号103室、87号A等房屋出了未登记建筑认定意见，现在又直接出了征收补偿决定。节奏非常快。

作为厦门拆迁律师，我反复跟当事人讲一句话：征收补偿决定一旦下来，你的谈判空间就基本归零了。但很多人不信，觉得"我不签，他们就拿我没办法"。坦白讲，在厦门现在的政策框架下，这句话已经不成立了。

90%签约之后，剩下的10%会怎样？

《厦门经济特区城市更新条例》从2025年3月1日起施行，其中第二十五条写得很明确：

城市更新涉及国有土地上私有房屋腾退的，在签订搬迁补偿协议的专有部分面积和房屋所有权人人数占比均不低于百分之九十时，可以申请区政府对未签约部分组织调解；调解不成的，为了公共利益，区政府可以对未签约部分作出房屋征收决定。直白说说就是只要面积和户数双双达到90%签约，剩下10%的"钉子户"，政府可以走调解程序；调解不成，直接出征收决定。思明区塔厝社这批案子，就是这个条款在实际落地。

这和以前完全不同。以前一户不签，整个项目可能拖上好几年。现在政策给了政府一个"兜底工具"——你不必签，但政府也不必等你。征收决定下来之后，接下来就是补偿决定、搬迁令、甚至司法强制执行。

从房产法律的角度看，这里有一个很多人忽略的关键点：征收补偿决定里确定的补偿标准，未必比你主动签约时拿到的更优惠。恰恰相反，签约期内的奖励、补助往往是最高的。过了签约期，这些优惠大概率全部取消。

收到征收补偿决定后，你还有哪些权利？

不少当事人找到我的时候，第一句话就是"政府给我下了决定，我还能告吗？"

能。但时间窗口很紧。

第一，行政复议。收到征收补偿决定之日起60日内，向厦门市人民政府申请行政复议。这是最快的一条路，成本低，程序相对简便。但注意，60日是法定期限，过了就不能再提。

第二，行政诉讼。6个月内，向有管辖权的法院提起行政诉讼。在厦门，这类案件通常由思明法院或湖里法院一审。坦白讲，法院对征收补偿决定的审查重点，不是"补多少钱合理"，而是"程序是否合法"——评估是否按规定进行、补偿方案是否公示、调解是否走了法定流程。如果你在签约期内对评估结果没有提出复核，到了诉讼阶段再想推翻评估价，难度非常大。

第三，关注补偿内容是否完整。我在湖里法院代理过一起案子，当事人拿到的补偿决定里漏算了停产停业损失——他一楼是商铺，在正常签约流程中这笔钱是必给的。但在补偿决定里被遗漏了。我们就是抓住了这个点，在诉讼中争取到了补差。

根据以上的政策调整，作为厦门房产律师，我做以下几点建议

建议一：签约期内能谈就谈，别拖到补偿决定。

征收补偿协议是双方协商的产物，你还有讨价还价的空间。征收补偿决定是政府单方作出的，你只能被动接受或者去打官司。两相比较，主动签约拿到的条件通常更好——签约期内有搬迁奖励（一般为补偿价的10%，最高10万元），还有各种签约补助，过了期限拆迁方有权不支付。

建议二：评估报告收到当天就找律师看。

很多被征收人拿到评估报告后随手一放，觉得"反正不签就完了"。但评估报告是后续一切补偿的基准。收到报告后10日内，你可以向原评估机构申请复核；对复核结果不服的，还可以在10日内向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。这两个10天一过，评估价就确定了。思明法院审过不少这类案件，当事人在诉讼中主张评估偏低，但因为之前没有走复核程序，法院基本不予支持。

建议三：搞清楚自己房子的认定类别。

思明区将军祠片区这批案子，好几户涉及未登记建筑认定。厦门2026年7月刚出了《国有土地上房屋征收项目范围内未登记建筑调查认定和处理办法》，三类无证房可以参照合法建筑补偿：1990年4月1日前建造的、1990年到1997年9月1日前建造且手续不全的、基本具备产权办理要件的。如果你家房子属于这三类，你有权要求按合法建筑补偿，而不是只拿每平米1300元的搬迁补助。但这个认定需要你主动提供证据——建房审批材料、历年缴税凭证、老照片、航拍图比对记录，缺一不可。

建议四：补偿决定下来后，第一时间固定证据。

如果你已经收到了征收补偿决定，不要慌，也不要直接签字接受。第一时间做三件事：一是拍照保存决定书原件和送达回证；二是对照补偿方案逐项核对补偿项目是否完整；三是在60日内决定是否申请行政复议。我在集美法院代理过一起案件，就是在补偿决定送达程序上找到了问题——送达回证上的日期和当事人实际收到文件的日期不一致，法院最终认定送达程序有瑕疵，给了我们重新谈判的机会。

总的来说：厦门这轮城市更新和征迁的节奏，比很多人预想的要快。《城市更新条例》给了政府一把"利剑"——90%签约就能推进强制征收。作为被征收人，你的最佳策略不是硬扛，而是在签约期内就搞清楚自己的权利边界，把评估、认定、补偿方案全部弄明白，在最有利的窗口期争取最好的条件。等到征收补偿决定下来了再找律师，不是说完全没救，但能做的确实有限。拆迁维权，赢在时机，赢在证据，赢在对政策的准确理解。