海南这7000多亩地，终于要“动起来”了

旧钢材市场变成2000多套安居房，闲置商服地重新开工，老工业园迎来新企业……海南楼市的下一轮变化，可能不全在新地块上。

在海南楼市，土地新闻通常离不开几个关键词：供地、拍卖、楼面价、新项目。

但今年，还有一类土地值得关注——那些已经出让，却多年没有动工；或者位置不错，却长期低效使用的“沉睡地”。

7月22日，《经济参考报》披露，今年以来，海南累计盘活处置闲置低效用地已经超过7000亩；通过盘活闲置土地引进产业项目20余个，总投资超过50亿元。

7000亩，大约相当于6.5个北京故宫的占地面积。

不过，需要先说清楚：

这7000亩不能简单理解成新增了7000亩住宅用地。

其中既有住宅和商业项目，也有工业园、生命健康产业园、文旅项目以及公共服务设施。它反映的不是海南突然“大规模供地”，而是土地开发逻辑正在发生变化：

与其不断向外扩张，不如先把城市和园区里已经占着位置、却没有产生应有效益的土地重新利用起来。

对于海南楼市来说，这件事的影响，可能比新增几宗住宅地更长远。

Part 1

一块125.8亩的钢材市场变成2000多套安居房

最直接与住房市场相关的案例，发生在海口秀英区。

这里原来是一处钢材市场，占地约125.8亩。过去，钢材装卸、堆放和运输不仅带来噪声、扬尘和交通压力，土地本身的使用效率也不高。

企业有转型意愿，但受到原有规划、资金等因素制约，项目迟迟难以推进。

后来，该地块被纳入海口年度安居房建设计划，土地用途经过依法调整，项目同步采用分期缴纳土地出让价款等方式推进。

如今，原钢材市场已建成18栋住宅楼，可提供2000余套安居房。

这类项目对楼市的意义，不只是"多了2000套房子"。

首先，它把原本低效、扰民的产业空间，转化成了居住空间。

其次，与郊区大规模新建住宅相比，老城区或成熟片区内的存量地块，往往已经拥有道路、商业、学校、医疗等城市基础。将这类土地重新整理，通常更容易补充社区服务设施，也有利于修补城市功能短板。

从更大的视角来看，这正是海南城市更新的一部分。

海南省2026年政府工作报告提出，推进城市更新立法，大力实施城市更新行动，年度计划完成投资220亿元，同时统筹开展城中村、危旧房和城镇老旧小区改造，加快烂尾楼治理，依法处置闲置土地。

因此，未来海南住房供应的来源，可能不再只是城市外围的新开发片区，也会越来越多地来自旧市场、旧厂区和低效建设用地的重新利用。

Part 2

白沙12.26亩闲置地不是简单收回，而是找到新的开发者

另一个典型案例位于白沙县城核心区。

这宗土地面积12.26亩，原规划用途为商业、旅馆用地，2021年公开出让，约定在2023年10月前动工。

但企业拿地后遭遇资金紧张和合作纠纷，项目一直没有按期建设。围挡里面杂草丛生，与县城周边已经形成的商业环境格格不入。

按照传统做法，逾期未动工的土地可以收取闲置费，符合条件的还可以依法收回。

但当地调查发现，企业并不是刻意囤地，而是确实缺乏继续开发的资金和能力。如果只处罚、不解决项目接续问题，可能出现企业倒下了，土地依然闲置的结果。

最终，当地运用土地使用权预告登记转让政策，引入海南鸿兴建设有限公司接手。

公开报道显示，双方于2025年8月25日签署协议，8月27日完成土地使用权预告登记。两个多月后，项目实际投资比例超过25%，地块由原来的商业、旅馆用途依法调整为商住混合用途，配置安居型住宅和商业设施。

这个案例值得楼市从业者关注的，是"预告登记转让"。

过去，一些项目即使原企业愿意退出，也可能因为投资比例、转让手续和融资问题卡住。土地使用权预告登记，相当于先依法锁定未来的转让关系，为新投资方开展前期工作和筹集资金创造条件。

说得更接地气一点：

不是让没有能力的企业继续硬撑，也不是一收了之，而是尽快寻找有能力的接盘方，让项目重新运转。

Part 3

近200亩工业用地拆分给6家企业为什么也和楼市有关？

定安塔岭工业园的案例，表面看是工业用地盘活，与住宅市场距离较远。

原项目用地面积194.25亩，计划建设装配式建筑产业基地。企业2022年拿地后，受市场变化和产业调整影响，后续建设速度放缓。

5月19日，航拍定安县塔岭工业园区新竹产业基地，园区盘活工业用地，多个工业厂房紧张建设（图源海南省自然资源和规划厅）

当地没有简单要求一家企业继续完成全部开发，而是采用"政府引导、市场运作、分割盘活"的方式，将土地分割转让给6家从事建材制造等业务的企业。

一宗接近200亩的工业用地，由一家企业承担，资金和招商压力都很大；拆分后，由多家企业分别建设，风险和投资压力得到分散，园区也更容易形成产业集聚。

这与楼市有什么关系？

房地产市场长期稳定，最终离不开产业和人口。

一个区域只有住宅，没有产业、就业和公共服务，即使建了大量房子，也可能面临入住率不高、商业难以经营的问题。

相反，园区能够持续引进企业，带来就业人口和经营活动，才有机会形成真实、长期的住房租赁和居住需求。

所以，判断一个县城或产业新城的房地产前景，不能只看规划图上有多少楼盘，还要看：

企业有没有真正进场；
工厂和办公空间是否投入使用；
就业岗位是不是实际形成；
人口能否留下来长期居住。

土地盘活只是第一步，产业运营才决定后续需求能不能持续。

Part 4

澄迈嘉熙产业园土地性质也要跟着产业变化

迈老城科技新城的嘉熙生命健康产业园，占地约110.5亩，其中约50.7亩曾长期没有得到有效利用。

项目原为传统二类工业用地，但新的生命健康、研发设计、跨境直播等企业，往往不需要传统的低矮厂房，而更需要研发、办公、轻生产和配套服务融合的产业空间。

换句话说，土地没有换位置，企业的需求却已经变了。

2025年11月，澄迈出台新型产业用地政策，推动传统工业用地向更适合研发、创新和轻型生产的产业空间转换。园区由此建设高层创新厂房和商业配套，并开始引进生命健康、美妆等企业。

据公开媒体报道提到，园区实现税收增长，并创造上千个就业岗位。由于公开资料目前没有披露税收基期、现期数值和就业统计口径，本文不采用"税收倍增"等定量结论，只保留园区转型和企业导入等已经能够交叉核实的事实。

5月19日，航拍海南澄迈嘉熙生命健康产业园项目，该项目建成后可有效提升土地产出效益（图源海南省自然资源和规划厅）

这一案例说明，盘活土地并不只是把旧厂房拆掉重建。

更关键的是：原有规划和土地功能是否还能适应今天的产业。

对老城片区楼市而言，这类产业升级有两方面影响。

一方面，新企业和就业人口能够增加周边租赁、居住和生活消费需求；另一方面，工业上楼和产业功能复合，也对周边交通、商业、人才公寓和公共服务提出更高要求。

产业园发展得好不好，最终会反映到周边城市界面和居住价值上。

Part 5

屯昌450亩土地解开十多年纠纷30亿元文旅项目准备进场

屯昌卧龙山片区约450亩土地，是几个案例中历史问题最复杂的一宗。

2012年，两家企业因土地拍卖产生权属纠纷，土地长期无法开发。2021年，法院认定相关拍卖合同无效，但土地权证等后续问题仍未完全解决。

如果政府直接撤销权证，可能面临较大的退款和补偿压力；如果继续搁置，土地又无法利用。

当地先后组织多轮协商，采用"差价补偿＋改制扶持"等方案，推动两家企业于2025年12月22日签署和解协议。

根据公开计划，该地块拟投资30亿元建设卧龙山森林康旅度假景区，预计2026年底前全面动工。需要强调的是，目前项目仍处于推进阶段，30亿元属于计划投资额，不等同于已经完成投资。

5月18日，航拍海南屯昌县卧龙山片区，该地块盘活闲置土地后，将建设森林康旅度假景区（图源海南省自然资源和规划厅）

对当地楼市而言，大型文旅项目确实可能带来基础设施改善、就业以及住宿消费需求，但不能仅凭"总投资额"判断区域房产价值。

真正需要观察的是：

项目是否按期开工；
建设资金是否持续到位；
运营主体是否具备长期运营能力；
项目能否形成稳定游客和就业，而非停留在概念阶段。

对于购房者来说，"规划投资30亿元"和"已经投入30亿元"，是完全不同的两个概念。

Part 6

海南为什么开始集中盘活"沉睡地"？对楼市又意味着什么？

海南土地资源相对有限，自贸港建设、产业项目、城市公共设施和住房保障都需要空间。

过去城市发展较多依靠新增建设用地，但随着城市边界逐渐成形，继续向外扩张的成本越来越高，基础设施也需要同步延伸。

盘活存量土地，相当于在现有城市和园区内部重新寻找发展空间。

2026年，海南启动闲置土地处置三年行动，对不同成因、不同状态的土地分类处理。

官方提出通过推动动工、依法收回、依法置换、依法收费、延长动工开发期限、市场化盘活利用和安排临时使用等路径处置，核心原则不是所有土地都采用同一种办法。

这也意味着，"盘活"不等于放松监管。

企业有真实困难、项目仍具备开发价值的，可以通过转让、规划调整和政策协调推动重新开发；对于恶意囤地、长期没有建设意愿的项目，则仍然需要依法收费或者收回。

那么，这场土地盘活对海南楼市，究竟释放了哪些信号？至少有三个值得关注。

第一，未来住房和商业供应，不一定都来自新拍土地。

旧市场、老厂区和闲置商服地经过依法调整后，也可能转化为住房、商业或公共设施。购房者未来看到的新项目，土地可能不是刚刚拍卖，而是经历过转让、重组或城市更新。

因此，比起只看"拿地时间"，更应该关注项目当前的土地用途、规划许可、建设进度和预售手续。

第二，城市更新正在成为楼市的重要组成部分。

一宗低效土地重新开发，往往会连带改善道路、绿化、商业、教育和社区服务。这种变化对周边二手住宅的影响，有时比新建一个远郊大盘更直接。

但具体影响仍取决于更新内容：建成公园、学校和社区商业，与建设高强度住宅或产业项目，对周边居住体验的影响并不相同。

第三，海南楼市会进一步分化。同样是土地盘活，有的地块转为安居房，有的成为产业园，有的开发商业，还有的建设文旅项目。这意味着，不同区域的住房需求来源也不同：

海口更多依靠人口、公共服务和城市更新；
澄迈老城等产业片区，要看企业和就业落地；
中部市县的文旅、康养项目，则更依赖实际运营和客流；
县城项目还要观察本地常住人口和真实购买力。

因此，不能因为全省盘活了7000亩土地，就得出"海南楼市全面新增供应"或者"所有区域都会受益"的结论。

图源青辰摄影

过去谈海南房地产，大家更关注"哪里又要开发""哪里又有新地"。

但海南土地开发可能正从粗放扩张进入一个新阶段：

不是一味寻找更多新土地，而是把已经进入城市和园区体系的土地真正用好。

旧钢材市场变成安居社区，闲置商服地重新开工，低效工业园引进新企业，十多年没有利用的土地重新进入开发程序——这些变化未必会立刻推高某个板块的房价，却会逐步改变城市空间、产业分布和人口流向。

对购房者来说，真正值得关注的，不是"盘活了多少亩"这个总数，而是自己关注的片区里：

盘活的是什么地？
准备建设什么？
项目是否真正开工？
产业和配套能不能兑现？
最终能否带来真实、持续的居住需求？

海南楼市接下来的机会，可能不只藏在新城区，也藏在那些正在被重新唤醒的老地块里。

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